18 ноября 2025 года определением Верховного суда Российской Федерации № 4-КГПР25-48-К1 отменены определения судов апелляционной и кассационной инстанций по делу об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения.
Суть дела
ФИО является собственником двух земельных участков, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, которые она приобрела у ФИО2 29.03.2013 по договору купли-продажи. По результатам проведённой 03.08.2022 межрайонной природоохранной прокуратурой проверки установлено, что указанные земельные участки расположены в границах береговой полосы, прибрежной защитной полосы, водоохранной зоны водного объекта, а также во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения города. Природоохранный прокурор обратился в суд с иском к ФИО об истребовании принадлежащих ей: земельного участка с внесением в ЕГРН записи о прекращении права собственности на него и части земельного участка с внесением в ЕГРН изменений в отношении его площади, а также сведений об ограничении в использовании.
Удовлетворяя требования прокурора, суд первой инстанции исходил из того, что земельные участки сформированы в нарушение действующего законодательства, поскольку в их границы включены части береговой полосы водного объекта. Отменяя решение суда первой инстанции суд апелляционной инстанции указал, что на момент приобретения земельного участка ограничений по его гражданскому обороту не имелось, право собственности на земельный участок продавца (ФИО2) не оспаривалось, было подтверждено государственной регистрацией права, в связи с чем ФИО является добросовестным приобретателем, а кроме того, прокурором пропущен срок исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком. С такими выводами согласился и кассационный суд общей юрисдикции.
Позиция Верховного Суда
Верховный Суд Российской Федерации отменил принятые по делу акты апелляционной и кассационной инстанций указав следующее.
- В нарушение установленного порядка земельные участки сформированы за счёт земель береговой полосы, которая является федеральной собственностью, что не только противоречит требованиям водного законодательства, но и нарушает закреплённое и гарантированное ст. 42 Конституции Российской Федерации и ст. 1 Федерального закона от 10.01.2022 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» право на благоприятную окружающую среду и тем самым затрагивает экологические права неопределённого круга лиц.
- Принимая во внимание, что данное нарушение выявлено в августе 2022, сведений о том, что Российской Федерации в лице её уполномоченных органов об этом нарушении было или должно быть известно ранее, не имеется, а в суд с иском прокурор обратился в декабре 2022, срок исковой давности не пропущен.
- Довод о добросовестности приобретения не является основанием для отказа в истребовании земель, передача которых в частную собственность не допускается.
Мнение эксперта
1. Согласно ч. 6. ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации (далее — ВК РФ) полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. П. 8 ст. 27 и п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) запрещена приватизация земель общего пользования, в том числе земельных участков в пределах береговой полосы. Таким образом суд установил, что земельные участки переданные в собственность ФИО сформированы с нарушением действующего законодательства, т.к. береговая полоса любого водного объекта общего пользования не может находиться в частной собственности – это земли общего пользования, федеральная собственность.
2. В п. 4 и п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 разъяснено, что в силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По смыслу вышеуказанной статьи начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление. В данном случае межрайонный природоохранный прокурор, заявляя настоящий иск, действовал в интересах Российской Федерации в лице Территориального Управления Росимущества, Федерального агентства водных ресурсов и неопределенного круга лиц, при этом о нарушении прав Российской Федерации Росимуществу, а также иным органам государственной власти стало известно, когда спорные земельные участки были предоставлены, при первичной регистрации перехода права собственности на них. Однако, высшая инстанция, несмотря на неоднократную регистрацию перехода права собственности на земельные участки, которые имелись в материалах дела сделала вывод об отсутствии сведений о том, что Российской Федерации в лице её уполномоченных органов об этом нарушении было или должно быть известно ранее. Незадолго до рассматриваемого решения, в деле о защите публичных интересов ВС РФ установил, что муниципальное образование в лице своих уполномоченных органов должно было узнать о передаче земельного участка не позднее даты принятия такого постановления тем же органом местного самоуправления. При этом для определения начала течения срока исковой давности не имеет правового значения момент, когда о нарушении права и о надлежащем ответчике стало известно прокурору, обратившемуся с иском в суд (Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 24.06.2025 № 127-КГ25-16-К4).
Таким образом, данное определение устанавливает, что срок исковой давности по искам в защиту публичных интересов исчисляется с момента, когда уполномоченный орган в интересах которого подан иск, узнал или должен был узнать о нарушении, при этом имеется ввиду дата проведения прокурорской проверки, что последовательно дублируется в последующих решениях по аналогичным спорам, касающимся нарушения принципа общественной доступности водоохранных зон (Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 03.03.2026 № 4-КГПР25-81-К1).
3. По смыслу п. 5 ст. 10 и п. 6 ст. 8.1. ГК РФ предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.
Согласно ч. 2 ст. 2 и ч. 2 ст. 4 ВК РФ нормы, регулирующие отношения по использованию и охране водных объектов (водные отношения) и содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ВК РФ, аналогичная норма содержится в ч. 1 ст. 2 ЗК РФ в отношении норм земельного права, при этом имущественные отношения, связанные с оборотом водных объектов, определяются гражданским законодательством в той мере, в какой они не урегулированы ВК РФ. Следовательно, специальные нормы
ВК РФ и ЗК РФ имеют приоритет над положениями ГК РФ, в том числе и в отношении прав добросовестных приобретателей земельных участков, относящихся к зонам с особыми условиями использования территорий согласно п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Следовательно, вывод высшей инстанции о том, что добросовестность приобретателя не может служить основанием для отказа в истребовании земельных участков, если такие земли не подлежат передаче в частную собственность, является правомерным.
Таким образом, рассматриваемое определение ВС РФ подтверждает приоритет публичных экологических интересов, водного и земельного законодательства над частными приобретениями, даже добросовестными и создает прецедент, когда добросовестность не защищает право собственности на участок, который в принципе не мог быть приватизирован.
Скогорева Марина Алексеевна, к.ю.н., преподаватель Кафедры Правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
