В определении от 05.03.24. по делу № 5-КГ23-158-К2 Верховный суд РФ напомнил о недопустимости включения в договор условий, ограничивающих права потребителя, гарантированные ему Законом. Такие условия, как верно указал Верховный суд, будут являться ничтожными.

Суть дела

30 ноября 2016 г. между Аносовым Д.В. и ПАО «Группа Компаний ПИК» (в настоящее время – ПАО «ПИК СЗ») был заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом, ввести его в эксплуатацию и передать истцу объект долевого строительства.

Пунктом 9.2.3 договора установлено, что гарантийный срок на имущество, входящее в комплектацию квартиры (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка), равен гарантийному сроку, установленному производителями этого имущества, на работы по установке данного имущества – один год.

12 октября 2017 г. сторонами подписан акт приёма-передачи квартиры без замечаний.

Согласно экспертному заключению ООО «Независимая оценка и экспертиза» от 16 марта 2022 г., подготовленному по заказу Аносова Д.В., в квартире имеются строительные дефекты (недостатки), которые были обнаружены на настенных покрытиях, напольных покрытиях и дверном проёме. Стоимость устранения недостатков (дефектов) составляет 661 828,16 руб.

Претензия Аносова Д.В. от 4 апреля 2022 г. об уменьшении цены договора на указанную выше сумму застройщиком оставлена без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал на то, что недостатки (дефекты) касаются качества отделки квартиры, гарантийный срок на которые составляет один год (пункт 9.2.3 договора), а истец обратился с иском по истечении данного срока, а также срока, предусмотренного пунктом 5 статьи 19 Закона о защите прав потребителей, который составляет два года.

С указанным выводом суда первой инстанции согласились суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с мнением нижестоящих инстанций не согласилась и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Позиция Верховного Суда

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее чем пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящие в состав такого объекта долевого строительства, – три года.

В соответствии со статьей 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, противоречащие действующему законодательству и ущемляющие права потребителя являются ничтожными.

Установленный пунктом 9.2.3 договора участия в долевом строительстве гарантийный срок равный одному году, противоречит положениям части 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, которым установлено, что гарантийные сроки на объект долевого строительства не могут составлять менее чем пять лет, за исключением гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование.

Таким образом, указанное условие договора ограничивает права потребителя, гарантированные ему Законом о защите прав потребителей, а соответственно, ущемляет права потребителя – участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

Это судами нижестоящих инстанций учтено не было, что привело к принятию незаконного и необоснованного решения.

Мнение эксперта

В указанном Определении Верховный суд РФ в очередной раз напомнил, что свобода договора – понятие не абсолютное. Допустимо включать в договор только те условия, которые не противоречат действующему законодательству.

Хасанова Камила. Юрист ЮФ «Yalilov & Partners», член Ассоциации юристов России

Федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости установлен предел, согласно которому гарантийные сроки на объекты долевого строительства не могут быть меньше пяти лет, за исключением гарантии на инженерное и технологическое оборудование, составляющая три года.

Хасанова Камила. Юрист ЮФ «Yalilov & Partners», член Ассоциации юристов России.

Произвольное ограничение срока гарантии в договоре ниже установленного законом предела недопустимо. Такие условия договора будут признаны ничтожными.

Указанное Определение ВС РФ трудно назвать практикообразующим, однако оно будет служить дополнительным напоминанием участникам гражданского оборота о недопустимости включения незаконных, кабальных условий в договор.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *