Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 23 сентября 2025 г. вынесла определение по делу № 11-КГ25-3-К6, которым напомнила, что приватизация зданий производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.
Суть дела
Сибагатуллина А.А., Сибагатуллин М.М. обратились в суд с иском к МКУ «Администрация Советского района Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани о признании права собственности на земельный участок в порядке приватизации, указав в обоснование требований, что 13 сентября 2007 г. между Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района от имени сельского поселения Высокогорского муниципального района Республики Татарстан с одной стороны и Сибагатуллиной А.А., и ее сыновьями Сибагатуллиными Маратом и Марселем с другой стороны заключен договор на передачу жилого помещения в собственность граждан, по которому вышеуказанные лица приобрели в общую долевую собственность (по 1/3 доли) жилое помещение.
Изначально указанный объект недвижимости был предоставлен отцу семейства — Сибагатуллину М.Р. на основании ордера на жилое помещение от 23 августа 1999 г., выданного по постановлению главы администрации Высокогорского района Республики Татарстан. Сибагатуллин М.Р. умер 11 июня 2007 г. В последующем данный объект недвижимости приватизирован истцом и ее сыновьями, один из которых, Сибгатуллин Марат, умер 28 октября 2019 г.
Вместе с тем, земельный участок, находившийся под жилым помещением истцов, предоставлен им в порядке приватизации не был ввиду того, что жилое помещение не считалось индивидуальным жилым домом (или) объектом блокированной жилой застройки, а считалось квартирой. Жилой дом является двухквартирным жилым домом. Принадлежащая истцам часть блокированного домовладения предназначена для проживания отдельной семьи. Домовладение состоит из одноэтажного дома, разделенного на две части с двумя отдельными выходами на земельный участок. Истцам на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение (часть жилого дома), являющееся квартирой.
Решением Советского районного суда г. Казани от 31 августа 2020 г. указанное выше жилое помещение признано блоком в жилом доме блокированной застройки. Истцы обращались в администрацию района с заявлением о предоставлении земельного участка, в удовлетворении которого было отказано. Решением Советского районного суда г. Казани от 17 мая 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 23 сентября 2024 г., в удовлетворении требований Сибагатуллиной А.А. и Сибагатуллина М.М. отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17 февраля 2025 г. решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.
В кассационной жалобе поставлен вопрос об отмене названных судебных актов; 13 августа 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Позиция Верховного Суда РФ
Проверив материалы дела, Судебная коллегия находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу решения суда первой инстанции, апелляционного определения и постановления суда кассационной инстанции. Так, судом установлено, что 23 августа 1999 г. Сибагатуллину М.Р. с семьей из 4-х человек выдан ордер на право занятия жилого помещения на основании постановления главы администрации от 9 августа 1999 г. 13 сентября 2007 г. между Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района от имени сельского поселения Высокогорского муниципального района Республики Татарстан (продавец) и Сибагатуллиной А.А., Сибагатуллиным М.М. и Сибагатуллиным М.М. (покупатели) заключен договор на передачу жилого помещения в собственность граждан, в соответствии с условиями покупатели приобрели бесплатно в общую долевую собственность (по 1/3 доли) занимаемое ими и членами семьи квартиру.
При этом право общей долевой собственности Сибагатуллиной А.А., Сибагатуллина М.М. и Сибагатуллина М.М. по 1/3 доле за каждым, зарегистрировано Управлением Росреестра. Сибагатуллин М.Р. умер 11 июня 2007 г. и не участвовал в приватизации данного жилого помещения. Сибагатуллин Марат умер 28 октября 2019 г., его доля в размере 1/3 в жилом помещении перешла по наследству к матери, Сибагатуллиной А.А., что подтверждено свидетельством о праве на наследство по закону.
Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Казани от 31 августа 2020 г. жилое помещение признано блоком в жилом доме блокированной застройки. Согласно сведениям ЕГРН право собственности на земельный участок ни за кем не зарегистрировано. Принадлежащая истцам часть жилого дома располагается на указанном земельном участке.
28 июля 2023 г. Сибагатуллина А.А. обратилась в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» с заявлением о предварительном согласовании предоставления бесплатно земельного участка. Однако Письмом от 28 июля 2023 г. в удовлетворении заявления отказано. В обоснование указано, что право собственности на дом возникло в 2007 году, то есть после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для признания за истцами права собственности на спорный земельный участок под жилым помещением не установлено, поскольку право собственности истцов на квартиру оформлено в 2007 г., то есть после введения в действие Земельного кодекса РФ. Пользование земельным участком с 1999 г. не порождает у истцов право на его предоставление в собственность бесплатно.
С выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что решение суда, апелляционное определение и определение суда кассационной инстанции приняты с нарушением закона, и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. С 01 июля 2022 г. введена в действие ст. 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которая определяет, что предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются жилые дома, отвечающие требованиям п. 2 названной статьи, осуществляется в порядке, установленном данной статьей и главой V.1 Земельного кодекса РФ.
В силу п. 2 ст. 3.8 этого же закона до 01 марта 2031 г. гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 г. жилой дом, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом. Таким образом, законодатель прямо указал на необходимость применения при предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются жилые дома, положений главы V.1 Земельного кодекса РФ, не противоречащих ст. 3.8 указанного закона.
В соответствии с п. 14 ст. 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в порядке, предусмотренном настоящей статьей, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен наследнику гражданина, указанного в п. 2 настоящей статьи. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в данном пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки. Государственная регистрация права собственности на указанные в данном пункте земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
Таким образом, действующий закон связывает возможность приобретения земельного участка в собственность на основании ст. 39 Земельного кодекса РФ с двумя обстоятельствами: принадлежностью заявителю права собственности на расположенные на данном земельном участке здания или сооружения и с возможностью самого земельного участка находиться в частной собственности.
Судом установлено, что семьей Сибагатуллина М.Р. жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, использовался для постоянного проживания с 23 августа 1999 г. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25 июля 2013 г. правообладателем земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования указан Сибагатуллин М.Р.
В материалах инвентарного дела от 1996 г. Госкомзема Республики Татарстан имеется декларация о факте использования Сибагатуллиным М.Р. земельного участка с целью использования — ведение подсобного хозяйства. Из архивных выписок администрации Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан от 31 июня 2024 г. следует, что помимо разрешения вопроса о выделении Сибагатуллину М.Р. квартиры, в 1993 г. он значился в списках лиц на оформление земельных участков в собственность.
Кроме того, в обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что соседу истцов — собственнику смежного жилого помещения дома блокированной застройки был предоставлен земельный участок, являющийся частью общего земельного участка под данным объектом, с последующим оформлением на него право собственности. Между тем, в нарушение требований ст. 67 ГПК РФ указанным обстоятельствам с учетом приведенных выше положений законодательства судом какой-либо оценки не дано.
В настоящем случае судом первой инстанции при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта, а потому допущенные нарушения, не исправленные судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции, являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что принятые по делу решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда общей юрисдикции нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Мнение эксперта
Всецело соглашаясь с позицией Верховного Суда РФ, стоит подчеркнуть, что пп. 5) п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ провозглашено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Данный принцип земельного законодательства раскрывается в том числе в ст. 39.20 Земельного кодекса РФ «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение». В частности, п. 1 данной нормы уточняет, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Матвеева Наталья Алексеевна, доцент, к.ю.н., доцент Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ
Поэтому истцы имели право приватизировать и земельный участок, на котором расположена часть дома, принадлежащая им на праве собственности в административном порядке. По сути, они обжаловали в судебном порядке неправомерный отказ соответствующих органов в приватизации земельного участка, но и там не нашли поддержки. Нижестоящие суды, не обратив внимание на положительное решение подобного вопроса в отношении собственников второй половины дома, ранее приватизировавших земельный участок, на котором жилой дом расположен, нарушили положение ст. 19 Конституции РФ о равенстве всех граждан перед законом и судом.
