Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2024 № 305-ЭС24-16233 разъясняет, по каким признакам относятся к исключительной подсудности иски из обязательственных правоотношений, связанных с недвижимым имуществом.
Суть дела
Департамент городского имущества обратился в арбитражный суд по месту нахождения земельного участка с иском к Обществу об обязании заключить соглашение о вступлении в договор от аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
Обращаясь в суд с иском по настоящему делу, Департамент городского имущества указал, что Обществу принадлежат на праве собственности нежилые помещения в здании, расположенном в границах земельного участка публичной собственности. В отношении данного земельного участка заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
С учетом нахождения здания на земельном участке, расположенном на территории, относящейся к подсудности данного арбитражного суда, Департамент городского имущества обратился с иском именно в данный арбитражный суд по правилам об исключительной подсудности.
Определением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, дело передано для рассмотрения по подсудности в арбитражный суд по месту нахождения Общества (ответчика).
Проверяя соблюдение правил подсудности спора, суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 35, 38, 39 АПК РФ, разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 54 “О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество”, пришли к выводу, что заявленное Департаментом требование не относится к спорам о правах на недвижимое имущество, данный спор подлежит рассмотрению по общему правилу о подсудности, то есть в арбитражном суде по юридическому адресу ответчика.
Департамент городского имущества обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты нижестоящих судов.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 35 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по адресу или месту жительства ответчика.
Статьей 38 АПК РФ предусмотрена исключительная подсудность дел по искам о правах на недвижимое имущество, которые предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав” (далее – постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
В соответствии с правовой позицией Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в постановлениях от 30.11.2016 г. № 11-ПВ16 и 14-ПВ16, для исков о любых правах на недвижимое имущество установлена исключительная подсудность по месту нахождения этого имущества, при этом перечень исков о таких правах, изложенный в постановлении Пленума № 10/22, не является исчерпывающим.
В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 54 “О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество” и пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 “О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции”, на основании части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста, о признании права на недвижимое имущество отсутствующим. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, приведенной в определении от 15.01.2009 № 144-О-П, разрешение дела с нарушением правил подсудности не отвечает требованию справедливого правосудия, поскольку суд, не уполномоченный на рассмотрение того или иного конкретного дела, не является – по смыслу статьи 46 (части 1) и статьи 47 (части 1) Конституции Российской Федерации и соответствующих общепризнанных принципов и норм международного права – законным судом, а принятые в результате такого рассмотрения судебные акты не обеспечивают гарантии прав и свобод в сфере правосудия.
Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный в Москве, заключенный на срок более чем один год (49 лет), в соответствии со статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости.
Соглашение о вступлении Общества в данный договор на стороне арендатора также подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Таким образом, настоящий иск относится к спорам о правах на недвижимое имущество, которые в соответствии со статьей 38 АПК РФ подлежат рассмотрению по месту нахождения этого имущества, поэтому вывод судов первой и апелляционной инстанций о подсудности настоящего спора по месту нахождения ответчика является неверным.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение является логичным продолжением формирования Верховным Судом РФ единообразной судебной практики по вопросу о признаках, по которым иски, вытекающие не из вещных, а обязательственных правоотношений должны рассматриваться как связанные со спором о праве на недвижимое имущество и подлежащих предъявлению по правилам исключительной подсудности по месту нахождения такого недвижимого имущества (Определения Верховного Суда РФ от 22.10.2024 № 305-ЭС24-9309 и от 11.12.2024 № 305-ЭС24-20072).
Термин «споры о правах на недвижимое имущество» для целей отнесения спора к исключительной подсудности суда по месту нахождения недвижимого имущества (статья 38 АПК РФ, статья 30 ГПК РФ) носит общий характер и не содержит исчерпывающего перечне возможных споров. Если в отношении вещных прав на недвижимость (право собственности и иные вещные права (статья 216 ГК РФ) имеется четкая определенность об исключительной подсудности связанных с ними исков, то в отношении исков, вытекающих из договорных обязательственных правоотношений, такая определенность есть не всегда.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
Достаточно отметить, что длительное время в судебной практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов не было единого подхода к вопросу о том, относится ли к исключительной подсудности споры об обращении взыскания на предмет ипотеки. Суды общей юрисдикции исходили из того, что такие споры не являются спорами о правах на недвижимое имущество (пункт 2.1 “Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств”, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013), в то время как арбитражные суды относили такие споры к исключительной подсудности (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 № 1192/13). Только после принятия Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 “О применении судами правил о залоге вещей” произошло отнесение данной категории споров к исключительной подсудности.
Сложность в правильном определении подсудности спора, возникшего из обязательственных правоотношений и связанного с недвижимым имуществом, состоит в том, что в нем может отсутствовать как таковое оспаривание права на недвижимость или ее правового статуса. Поэтому, Верховный Суд РФ предлагает проводить разграничение подсудности таких споров исходя из влияния возможного решения суда на изменение сведений в ЕГРН в отношении недвижимого имущества. Если решение по итогам рассмотрения спора может послужить непосредственным основанием для внесения, изменения или прекращения записей в ЕГРН в отношении указанного объекта недвижимости, то имеет место исключительная подсудность.
К таким спорам можно отнести все споры, касающиеся заключения, изменения и прекращения договоров, которые подлежат государственной регистрации или на их основании возможно внесение, изменение или прекращение записей в ЕГРН в отношении объекта. Если спор не затрагивает правовой статус объекта недвижимости, например предметом спора является исполнение денежных обязательств, возникших из договора в отношении недвижимого имущества (оплата цены по договору купли-продажи, взыскание арендной платы), то в данном случае нет оснований для его отнесения к исключительной подсудности (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 № 1192/13).
Необходимо также отметить, что существуют две категории споров, результат разрешения которых может привести к изменениям в ЕГРН в отношении объекта недвижимости, но которые не подпадают под исключительную подсудность:
– корпоративные споры, связанным с оборотом недвижимости (передача объектов недвижимости в связи с созданием, реорганизацией и ликвидацией юридического лица; оспаривании сделок с недвижимостью по основаниям, предусмотренным корпоративным законодательством). Данные споры рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения соответствующего юридического лица;
– дела об оспаривании актов, решений, действий (бездействия) государственных органов и учреждений, принимаемых, совершаемых (допускаемого) в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимость (статья 8.1 ГК РФ). Данные споры в зависимости от субъектного состава рассматриваются по месту нахождения соответствующего государственного органа, либо его территориального подразделения, либо по месту жительства гражданина.
