Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 9 декабря 2024 г. N 305-ЭС24-15238 указал, что положений, устанавливающих порядок действий государственного регистратора при внесении в ЕГРН записи о прекращении права собственности на объект в связи с отказом от права самого собственника, считающего данный объект относящимся к общему имуществу в многоквартирном доме, без одновременного волеизъявления собственников помещений в доме на принятие этого объекта в общую долевую собственность, порядок ведения ЕГРН не содержит.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2024 регламентирует порядок рассмотрения спора между Обществом с ограниченной ответственностью “АН” (далее – Общество) и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление Росреестра) по вопросу правомерности отказа Управления Росреестра в регистрации прекращения права собственности Общества на помещение общей площадью 8,9 кв. м, технический этаж N 0, помещение 6/Т, расположенное в многоквартирном доме (далее – МКД), установив, что Обществом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку у судов не имелось оснований для рассмотрения такого спора по правилам главы 24 АПК РФ. Правомерным является рассмотрение спора о праве на имущество, в котором будет принимать участие надлежащий круг ответчиков и третьих лиц.
Суть дела
В деле А40-149880-2023_20241209 Управление Росреестра обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела.
Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на спорное помещение, поскольку представленное на регистрацию заключение специалиста от 17.03.2023 N 035-23-Г об отнесении спорного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в здании в силу норм Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” и положений статей 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права индивидуальной собственности, зарегистрированного в установленном порядке 13 января 2016 г., без разрешения вопроса о праве на это имущество со стороны собственников помещений в МКД.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 2, 52 и 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН; зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Между тем государственная регистрация прекращения права собственности Общества на помещение по тому мотиву, что помещение является общим имуществом многоквартирного дома, однозначно влияет на права и обязанности собственников помещений в доме, которые определяют состав общего имущества и несут бремя его содержания.
При этом Управление Росреестра не является участником спорных материальных правоотношений, не выступает стороной спора о праве на нежилое помещение, а также не является тем органом, который уполномочен определять в бесспорном порядке, обладает ли конкретный объект признаками общего имущества и распространяется ли на него правовой режим общего имущества многоквартирного дома. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не является органом, разрешающим вопросы о праве в порядке рассмотрения спора. В данном случае у регистрирующего органа отсутствовало волеизъявление со стороны собственников МКД в отношении имущества, предусмотренного статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При такой ситуации прекращение права собственности Общества, сопряженное с признанием факта нахождения имущества в собственности владельцев помещений в МКД, подлежит установлению при рассмотрении спора о праве на имущество, в котором будет принимать участие надлежащий круг ответчиков и третьих лиц с учетом возможности управляющих МКД организаций осуществлять защиту права общей долевой собственности.
Позиция Верховного Суда
Позиция Верховного Суда Российской Федерации свидетельствуют о том, что в данном случае у регистрирующего органа отсутствовало волеизъявление со стороны собственников МКД в отношении имущества, предусмотренного статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, поданное в Управление Росреестра вместе с заявлением отказывающегося от прав на него прежнего лица – Общества. При такой ситуации прекращение права собственности Общества, сопряженное с признанием факта нахождения имущества в собственности владельцев помещений в МКД, подлежит установлению при рассмотрении спора о праве на имущество. В связи с чем Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает, что Обществом избран ненадлежащий способ защиты права.
Мнение эксперта
Верховный Суд Российской Федерации подтвердил, что на основании статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Прекращение права собственности на объект в связи с ошибочной, по мнению зарегистрированного правообладателя, регистрацией этого права на помещение, которое, как считает Общество, является общим имуществом, не может быть зарегистрировано по заявлению только данного лица при отсутствии волеизъявления собственников многоквартирного дома по вопросу отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу, оформленного в установленном порядке.
Тем самым Верховный Суд Российской Федерации определил порядок перехода право собственности на спорное имущество в МКД, осуществляемое в исковом производстве, и последующую констатацию такого перехода в регистрирующем органе.
В рассматриваемом деле усматривается разумность и справедливость установленного порядка, подчеркивающая значение принципа гражданского права – равенство участников гражданских правоотношений.
С точки зрения дальнейшего формирования правоприменительной практики рассматриваемый судебный акт будет способствовать установлению правомерной последовательности действий собственников имущества в МКД при рассмотрении споров об отказе или принятии в собственность имущества.
Несмеянова Ирина Алексеевна, к.ю.н., доцент Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ.
Согласно ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество – будет являться завершающим действием, подтверждающим переход права собственности на недвижимое имущество в МКД.
