Определение Верховного Суда РФ от 21.11.2024 № 305-ЭС24-15053 разъясняет, что возникновение обязанности по несению бремени содержания недвижимого имущества в предусмотренных законом случаях не связывается с внесением в ЕГРН записи о праве собственности.
Суть дела
Между Администрацией Наро-Фоминского района (далее – Администрация, заказчик) и Обществом был заключен государственный контракт, в соответствии с которым Общество осуществляло строительство микрорайона многоэтажных жилых домов и после приемки в эксплуатацию каждого жилого дома безвозмездно передает в муниципальную собственность 10% от общей площади.
Дополнительным соглашением было установлено следующее соотношение раздела каждого жилого дома:
— в собственность Администрации – 10% общей жилой площади; 10% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);
— в собственность Общества – 90% общей жилой площади; 90% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации, инвестору-застройщику и привлеченным третьим лицам по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта.
В связи с изменением границы между субъектами Российской Федерации, городом федерального значения Москвой и Московской областью права и обязанности по контракту на основании соглашения перешли от Администрации к Правительству.
29.12.2015 объект введен в эксплуатацию.
В установленный срок акт о частичной реализации инвестиционного проекта Обществом и Правительством подписан не был. Между сторонами возник спор о распределении помещений в объекте (Правительство требовало передачи в собственность 44 квартиры, что превышало установленную государственным контрактом долю в размере 10%, а также передачи нежилых помещений, не находящихся во владении истца).
Общество было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В связи с указанными выше разногласиями по вопросам распределения помещений в объекте между истцом и ответчиками, последние обратились в суд с требованиями о понуждении истца к подписанию актов о реализации инвестиционного контракта в редакции ответчиков.
В рамках дела о банкротстве Общества арбитражным судом приняты:
— определение, которым суд обязал передать в собственность города Москвы 29 квартир согласно перечню, указанному в данном определении, в оставшейся части требований отказано;
— определение, которым суд обязал Общество в лице конкурсного управляющего подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно государственному контракту в части распределения нежилой площади объекта.
Правительство не согласилось с распределением помещений в объекте, обжаловали судебные акты в апелляционном и кассационном порядке, а затем отказались фактически принимать от Общества помещения в объекте и подписывать акт о реализации инвестиционного проекта. Акты были подписаны Обществом в одностороннем порядке и вместе с ключами от помещений высланы ответчикам по почте.
За период с момента ввода объекта в эксплуатацию и до 31.08.2021 образовалась задолженность по уплате коммунальных платежей за подлежащие распределению между истцом и ответчиками помещения; указанная задолженность взыскана с исполнителя-инвестора.
Так, вступившими в законную силу судебными актами по ряду судебных дел с Общества взысканы и последним оплачены коммунальные платежи по требованиям управляющих компаний в общем размере 9 072 076 руб. 63 коп., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.
Общество обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству и Департаменту городского имущества (далее – Департамент, совместно — ответчики) о взыскании 9 072 076 руб. 63 коп. задолженности по инвестиционному контракту.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано.
Суды первой и апелляционной инстанций указали на отсутствие ответчиков обязанности нести расходы по содержанию спорных помещений ввиду непредставления истцом документальных доказательств, подтверждающих, что жилые и нежилые помещения, за содержание и обслуживание которых он просит взыскать расходы, в спорный период принадлежали на праве собственности субъекту Российской Федерации.
По мнению судебных инстанций, длительное бездействие Общества, выразившееся в отказе подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта в части распределения жилой и нежилой площади объекта, явилось препятствием в регистрации за городом Москвой права собственности на жилые и нежилые помещения, расходы за содержание которых просит взыскать истец.
Город Москва в лице Департамента инициировал подписание актов о результатах реализации инвестиционного проекта, как в части нежилых помещений, так и в части жилых помещений. Отказ совершить указанные действия в добровольном порядке привел к понуждению Общества исполнить обязанность подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта в судебном порядке при рассмотрении обособленных споров в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) истца.
Отклоняя доводы истца о возникновении права требования к ответчикам на основании судебных актов по делам о взыскании с него задолженности по коммунальным платежам, и их солидарной обязанности по оплате коммунальных платежей, суды указали, что в спорный период за городом Москвой не было зарегистрировано право собственности на жилые и нежилые помещения, поскольку акт о результатах реализации инвестиционного проекта, являющийся правоустанавливающим документом, отражающим раздел в натуре недвижимого имущества, созданного в процессе инвестиционной деятельности и предоставляемый для проведения государственной регистрации на это имущество, не подписан.
Кроме того, суды сослались на непредставление обоснованного расчета задолженности по платежам и взносам (в отношении нежилых помещений).
Суд кассационной инстанции, приняв во внимание выводы судов в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Общества, согласился с доводами истца о том, что факт наличия или отсутствия государственной регистрации права собственности не имеет правового значения для спорных правоотношений.
При этом, оставляя без изменения обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, кассационный суд указал, что в данном случае в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие передачу и пользование ответчиками объектами в спорный период, в отношении которых заявлены требования; судебные акты, установившие раздел объекта инвестиционной деятельности, вступили в законную силу позже предъявляемого периода.
Общество обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты нижестоящих судов.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
Закон об инвестиционной деятельности определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящее время часть 2 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Указанные правила распространяются на ранее заключенные договоры, обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Закона N 427-ФЗ (статья 7 Закона № 427-ФЗ).
Поскольку в рассматриваемом случае инвестиционный контракт заключен до 1 января 2011 г., а его стороной является публично-правовое образование, строительство осуществлялось на земельном участке, находящемся в публичной собственности, к спорным отношениям подлежали применению положения пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности.
По смыслу пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, устанавливающего специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований, возведенный объект в силу закона находится в долевой собственности общества и муниципального образования.
Удовлетворяя частично требования Департамента и обязывая Общество подписать акт о реализации инвестиционного контракта о передаче жилых и нежилых помещений в рамках дела о банкротстве Общества, суды указали, что возведенный до возбуждения дела о банкротстве объект в силу пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности находился в долевой собственности инвестора и муниципального образования; данный объект не мог войти в конкурсную массу должника, не являющегося его единоличным собственником (статья 131 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») и поэтому у публично-правового образования, несмотря на применение к инвестору процедур банкротства, сохранилось право на получение в собственность причитающегося по условиям контракта имущества.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что помещения объекта инвестиционного строительства являются долевой собственностью Общества и города Москвы вне зависимости от государственной регистрации права собственности на этот объект.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
На основании части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные ресурсы для собственника помещений в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание нежилого помещения, в том числе плату за услуги, управление многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании и использовании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Конституционный Суд РФ в постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П указал, что исходя из того, что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически – здания и его конструктивных элементов), включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом доме – не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество, и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.
В пункте 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) выражена правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 154, 158 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт имущества, взносов на капитальный ремонт. Обязательство публично-правового образования как собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено заключением государственного (муниципального) контракта.
Таким образом, собственник помещения (жилого или нежилого), расположенного в многоквартирном доме в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащих ему на праве собственности помещений в доме, в том числе по оплате коммунальных услуг, а также участвовать в расходах по техническому обслуживанию дома и содержанию общего имущества дома пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество независимо от фактического использования, с момента возникновения права собственности на помещения.
В данном случае обязанность по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома пропорционально своей доле возникла у города Москвы в силу закона и не поставлена в зависимость от факта государственной регистрации права собственности, на что правомерно указал суд округа.
Выводы судов о том, что акт о результатах реализации контракта не был подписан в связи с длительным бездействием Общества, выразившееся в отказе подписать акт о реализации инвестиционного проекта в части распределения жилой и нежилой площади объекта, что явилось препятствием в регистрации городом Москвой права собственности на жилые и нежилые помещения, расходы на содержание которых просит взыскать истец, сделаны без учета обстоятельств, установленных в определениях арбитражного суда по делу о банкротстве. Так, при рассмотрении требования Департамента об обязании Общество подписать акт о реализации инвестиционного проекта, суд установил, что Департамент в пункте 6.1 проекта акта о реализации инвестиционного проекта в качестве доли города Москвы в распределении жилых помещений (квартир) объекта указал 47 квартир, то есть увеличил свою предполагаемую долю по контракту на 10 квартир; при этом Департамент сослался на дополнительное соглашение, соответствии с которым передаче в собственность города Москвы подлежали 44 квартиры. Такое распределение жилой площади признано судом ошибочным, с указанием на то, что дополнительное соглашение, в котором в качестве доли департамента указаны 44 квартиры, исходя из положений статьи 431 ГК РФ и буквального толкования договора, не изменяет и не отменяет ранее установленной пропорции распределения между сторонами контракта построенных жилых помещений; указанное дополнительное соглашение необходимо рассматривать как часть контракта, предметом которого было строительство комплекса жилых домов и по которому ранее сторонами была достигнута договоренность о распределении площадей по всем жилым домам, являвшимся предметом контракта.
Данным дополнительным соглашением не были признаны недействительными, отменены или изменены условия контракта о пропорциональном распределении площадей в возводимых по контракту объектах недвижимости в соответствии с пропорцией 90% (Обществу) и 10% (публично-правовому образованию).
Исходя из этих условий контракта, суды пришли к выводу о том, что по результатам его реализации Департаменту надлежит передаче в собственность 29 квартир, и 79,8 кв. м обособленных нежилых помещений; в удовлетворении остальной части требований отказано.
При рассмотрении требований Департамента о передаче нежилых помещений в объекте и оценивая доводы конкурсного управляющего о необходимости исключения из акта о результатах реализации инвестиционного проекта объектов коммуникаций, судом установлено, что данные объекты не находятся в собственности Общества, должник ими не распоряжается, на балансовом учете последнего отсутствуют, в связи с чем, объекты, указанные в приложении № 1 к акту о результатах реализации инвестиционного проекта в части распределения нежилой площади жилого дома не могут быть переданы Департаменту.
Однако во исполнение вступивших в законную силу указанных судебных актов, установивших распределение жилых и нежилых помещений в объекте, сторонами до настоящего времени не подписаны в двухстороннем порядке акты о реализации инвестиционного проекта и приема-передачи помещений.
По утверждению истца, конкурсный управляющий Обществом направил в адрес ответчиков подписанные с его стороны акты реализации инвестиционного проекта и акты приема-передачи присужденных судом городу Москве помещений в объекте с ключами от них почтовым отправлением, ответчики отказались подписать указанные акты. Согласно направленному в адрес истца письму, подписание актов приема-передачи целесообразно после завершения судебных разбирательств и регистрации прав собственности города Москвы на объекты недвижимого имущества.
Доказательств регистрации права собственности города Москвы на жилые и нежилые помещения на основании указанных вступивших в законную силу судебных актов, не представлено.
Поскольку, как указывалось выше, инвестиционный контракт заключен до 1 января 2011 г., объект инвестиционной деятельности до момента государственной регистрации права собственности на него признается долевой собственностью в силу пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, собственники в силу императивных норм Гражданского и Жилищного кодексов обязаны нести расходы на содержание принадлежащего им помещения, а также нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущества путем внесения платы за содержание и ремонт имущества, взносов на капитальный ремонт.
Следовательно, истец вправе предъявить требования к ответчикам о возмещении понесенных расходов пропорционально доле в праве собственности на общее имущество. В противном случае на стороне ответчиков может возникнуть неосновательное обогащение.
В обоснование требований истцом были представлены расчеты задолженности по каждому из помещений, переданных городу Москве, со ссылками на соответствующие судебные решения и исковые заявления, в которых были детализированы суммы, объекты и основания для взыскания платы за помещения и коммунальные услуги, квитанции о начислении коммунальных услуг и платежные поручения, подтверждающие произведенные Обществом оплаты за соответствующие помещения.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение содержит разъяснения норм действующего законодательства касательно возникновения у долевого собственника обязанности по несению бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК РФ). По общему правилу данная обязанность возникает с момента возникновения у долевого собственника права собственности на соответствующий объект. Исключения из данного правила, когда обязанность по содержанию объекта недвижимости возникает независимо от момента возникновения права собственности, могут быть прямо предусмотрены законом, например в случаях, указанных в пунктах 4, 6-7 части 2 статьи 153 ЖК РФ. Применительно к объектам недвижимого имущества возникновение данной обязанности не всегда связывается с внесением в ЕГРН записи о праве собственности обязанного лица. Право собственности может возникнуть в силу закона, т. е. при наступлении прямо предусмотренных обстоятельств, непосредственно порождающих возникновение у лица права собственности независимо от регистрации в ЕГРН.
К таким случаям, например, относятся выплата пая членом жилищного, жилищно-строительного или гаражного кооператива, принятие наследства наследником. Тот факт, что собственнику фактически не были переданы такие объекты недвижимости и он ими фактически не пользовался, не имеет значения для возложения на него бремени содержания указанного имущества на такого собственника.
Кирилл Харитонов, арбитражный управляющий, Саморегулируемая организация “Ассоциация арбитражных управляющих “Паритет”.
