Определение Верховного Суда РФ от 29.11.2024 по делу № 5-КГ24-93-К2 устанавливает приоритет цены, сформированной по результатам торгов, перед определенной отчетом оценщика, при определении рыночной стоимости имущества.
Суть дела
Между Банком и заемщиком был заключен кредитный договор на выпуск и обслуживание кредитной карты на сумму 1 504 500 руб. на срок 60 месяцев. В тот же день в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору заключен договор залога приобретаемой квартиры.
Во исполнение договора Банком на кредитную карту заемщика перечислены кредитные денежные средства.
Заемщик обязательства по своевременному возврату кредита не исполнял, в связи с чем образовалась просроченная задолженность в размере, предъявленном к взысканию.
Требование Банка о досрочном возврате кредита заемщиком не исполнено, что послужило основанием для обращения с иском в суд по настоящему делу.
Банк обратился в суд с иском к заемщику о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, расходов на оплату услуг по оценке и уплату государственной пошлины, а также об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 3 617 273,60 руб.
Решением суда первой инстанции с заемщика в пользу Банка взысканы задолженность по кредитному договору, проценты за пользование кредитом, расходы на оплату услуг по оценке и уплату государственной пошлины. Обращено взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 3 617 273,60 руб.
Заемщиком подана апелляционная жалоба на указанное решение суда первой инстанции. Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору и размер задолженности, проверив и признав ее расчет арифметически верным, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество.
Судом апелляционной инстанции также установлено, что между МТУ Росимущества и М. 23.08.2022 заключен договор купли-продажи квартиры, которая была предметом залога. Указанная квартира приобретена М. на торгах, проведенных в рамках исполнительного производства по принудительному исполнению решения суда первой инстанции.
В ходе рассмотрения спора по ходатайству заемщика судом апелляционной инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость предмета залога по состоянию на 27.05.2021 г. составляла 7 840 000 руб., а по состоянию на 25.08.2023 г. – 13 080 000 руб.
Апелляционным определением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым с заемщика в пользу Банка взысканы задолженность по кредитному договору, проценты за пользование кредитом. Обращено взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 10 464 000 руб.
М. обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 78 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве” (далее – Закон об исполнительном производстве) обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу – судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.
Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, данным Законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.
Пунктом 1 статьи 350 ГК РФ установлено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством.
В силу пункта 1 статьи 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством.
В соответствии со статьей 93 Закона об исполнительном производстве торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения. При этом приведенный в данном пункте перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 “О применении судами правил о залоге вещей” разъяснено, что при продаже предмета залога с торгов по смыслу статьи 447 ГК РФ цена его реализации предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем – третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов, в частности непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. При отсутствии таких нарушений, цена реализации не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.
Из приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что результатом завершения публичных торгов является реализация предмета залога по действительной рыночной цене, а также исключается возможность опровержения данной презумпции только новым отчетом оценщика. Таким образом, пока состоявшиеся торги не признаны недействительными, проведение заново публичных торгов в отношении этого же имущества, в том числе с иной начальной продажной стоимостью, не допускается.
Как усматривается из материалов дела, между МТУ Росимущества и М. и М. заключен договор купли-продажи арестованного имущества.
Согласно подпункту 1.1 пункта 1 указанного договора продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает недвижимое имущество, переданное отделом судебных приставов в рамках исполнительного производства.
Подпунктом 2.1 пункта 2 данного договора стоимость имущества определена в размере 5 861 673,60 руб.
В подпункте 2.2 пункта 2 указано, что на момент заключения договора покупатель произвел расчеты в соответствии с условиями вышеуказанного итогового протокола о проведении открытого аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества. Оплата произведена полностью.
13.10.2022 право собственности М. на приобретенный на публичных торгах объект недвижимости оформлено в установленном законом порядке (учет в ЕГРН).
Указанные торги недействительными не признаны.
Перечисленные обстоятельства судом апелляционной инстанции надлежащим образом не оценены.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение, в том числе об обращении взыскания на это же заложенное имущество путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 10 464 000 руб., суд апелляционной инстанции не применил подлежащие применению нормы права и допустил возможность пересмотра только на основании нового заключения оценщика цены уже проданного М. имущества на завершившихся торгах, не признанных в установленном порядке недействительными.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение отражает сформированный ранее Верховным Судом РФ единообразный подход к пониманию цены реализации имущества должника на торгах именно как реальной рыночной стоимости имущества, а определенной в отчете оценщика цены – как вероятностной и условной, которая сформирована с определенными допущениями (пункт 19 “Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга)” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.10.2021), Определения Верховного Суда РФ от 26.10.2023 № 308-ЭС22-17506 (4,5), от 26.04.2022 № 309-ЭС21-27706, от 21.03.2022 № 305-ЭС21-21247, от 01.03.2022 № 304-ЭС21-17926, от 27.12.2021 № 302-ЭС17-11347(10), от 25.11.2021 № 306-ЭС20-20044(6), от 29.10.2021 № 301-ЭС21-20957 (1), от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343, от 21.01.2019 № 302-ЭС18-528, от 12.11.2019 по делу № 304-ЭС19-11056, от 11.07.2019 № 310-ЭС18-17700 (2)).
Данный подход обосновывается следующими доводами.
Во-первых, реализация имущества посредством проведения торгов в процедуре исполнительного производства или в процедуре банкротства подчинена общей цели названных процедур – наиболее полное удовлетворение требований кредиторов исходя из принципов очередности и пропорциональности. Законом предусмотрен механизм реализации имущества должника, обеспечивающий максимально возможные конкурентные условия реализации с целью получения максимальной выручки с целью удовлетворения требований кредиторов – продажа на открытых торгах с установлением начальной продажной цены исходя из отчета оценщика. Действия, касающиеся формирования лотов, определения условий торгов и непосредственной реализации имущества должны быть экономически оправданными, направленными на достижение упомянутой цели – получение максимальной выручки.
Во-вторых, соблюдение указанных требований и установленных законом правил проведения торгов гарантирует, что реализация имущества будет проходить в условиях конкурентного состязания среди неограниченного круга потенциальных покупателей на основе реального рыночного спроса. Цена, определенная по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового, и является реальной рыночной стоимостью имущества, представляя собой ту стоимость, которую покупатель был готов уплатить за приобретаемые объекты.
Кирилл Харитонов, арбитражный управляющий, Саморегулируемая организация “Ассоциация арбитражных управляющих “Паритет”.
В-третьих, экспертная оценка имущества оценщиком не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов. Исходя из положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” рыночная стоимость имущества, отраженная в отчете оценщика, имеет вероятностный характер, поскольку она зависит от применяемых в каждом конкретном случае методик оценки, качества и количества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества.
Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблений, связанных как с завышением, так и с занижением цены.
В случае, когда фактическая цена реализации имущества на торгах отличается от цены этого или другого аналогичного имущества, определенной в отчете оценщика, такое несоответствие может служить основанием для сомнения в достоверности выводов отчета оценщика (Определения Верховного Суда РФ от 03.04.2024 № 301-ЭС22-10719(7) и от 01.03.2022 № 304-ЭС21-17926)
