Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2026 №18-КГ25-457-К4 разъясняет последствия уклонения стороны договора аренды от принятия/передачи арендованного имущества при прекращении договора.
Суть дела
Между Х. (собственник, арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества.
25.01.2024 ответчик уведомил истцов (наследников Х.), что на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ отказывается от договора аренды недвижимого имущества и что договор прекратит свое действие с 25.04.2024. До этого времени обществом предложено урегулировать вопрос о порядке возврата объектов аренды, указать лиц, уполномоченных на подписание акта приёма-передачи этого имущества, а также предоставить сведения о лице, которое будет обеспечивать их дальнейшую непрерывную безаварийную эксплуатацию, поскольку объектами аренды являлись земельный участок с расположенными на нём зданиями канализационной насосной станции и трансформаторной подстанции.
09.04.2024 ответчик направил повторное уведомление истцам о прекращении договора аренды, приглашение для составления акта приёма-передачи этого имущества. Также ответчик уведомил, что поскольку информация о лицах, обеспечивающих дальнейшую непрерывную безаварийную эксплуатацию недвижимого имущества, не предоставлена, такую эксплуатацию продолжит предприятие общества, что не означает возобновление аренды на неопределённый срок. Стоимость таких услуг будет составлять 4 568 802 руб. в год. При уклонении 25.04.2024 от принятия этого имущества, оно будет считаться переданным в этот день.
25.04.2024 между одним из истцов (заказчик) и ответчиком (исполнитель) был заключён договор сервисного обслуживания оборудования, согласно которому исполнитель обязуется оказать услуги по обслуживанию и содержанию канализационной насосной станции и прилегающей территории, заказчик обязуется оплатить указанные услуги. Срок оказания услуг с 25.04.2024 г. по 24.04.2025 Стоимость оказания услуг 380 733,50 руб. в месяц.
Истцы обратились в суд с иском к ответчику с требованием о взыскании задолженности по договору аренды в размере 6 000 000 руб. и неустойки в размере 2 680 250 руб. Истцами указано, что по истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться имуществом, однако плату за пользование не вносил.
Ответчик предъявил встречный иск, в котором просил взыскать с истцов расходы за обслуживание и содержание канализационной насосной станции и прилегающей территории за период с 25.04. по 25.06.2024.
Решением суда первой инстанции первоначальный иск удовлетворён частично, с ответчика в пользу одного истца взыскана задолженность по договору аренды за период с 23.04.2022 по 25.04.2024 г. в размере 2 000 000 руб., неустойка в размере 838 500 руб., в пользу другого истца взыскана задолженность за период с 23.04.2022 по 25.04.2024 в размере 4 000 000 руб., неустойка за период с 02.10.2022 по 30.07.2024 в размере 1 677 000 руб. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что по истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться имуществом до 24.04.2024 г. без внесения платы за пользование, признавая условия договора аренды, что подтверждается его уведомлением об отказе от договора аренды от 25.01.2024.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд указал, что понуждение собственника имущества к оплате его содержания противоречит положениям закона.
Судом апелляционной инстанции указанное решение изменено, размер взыскиваемых с ответчика в пользу второго истца денежных средств снижен с 4 000 000 руб. до 3 000 000 руб., неустойки с 1 677 000 руб. до 767 666,67 руб., в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции в неизменённой части и апелляционное определение.
Ответчик обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты нижестоящих судов.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ отменил судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Кроме того, в соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно статье 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор не считается просрочившим в случае, если должник был не в состоянии исполнить обязательство, вне зависимости от того, что кредитором не были совершены вышеуказанные действия. Просрочка кредитора даёт должнику право на возмещение причинённых просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.
Применительно к договору аренды статьёй 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причинённых арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610 ГК РФ).
Судам следовало определить, когда договор аренды следует считать прекратившимся, имело ли место неисполнение обязанности истца (арендатора) возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды либо имело место уклонение ответчиком (арендодателей) от принятия этого имущества, если да, то с какого времени, и в зависимости от этих обстоятельств разрешить спор в соответствии с законом.
Комментарий специалиста
Рассматриваемое определение касается вопроса, когда можно считать прекращенными арендные отношения и встречные обязательства сторон договора аренды, а также каким образом просрочка арендатора или арендодателя в совершении действий по прекращению аренды влияет на обязательства сторон.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова
Из положений статей 606, 611, 614, 615, 622 ГК РФ следует, что обязанности по внесению арендной платы и несению бремени содержания предмета аренды возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи и сохраняется до момента ее фактического возврата. По общему правилу, истечение срока аренды не является основанием ее прекращения, если арендатор продолжает пользоваться имуществом. В этом случае договор аренды считается либо возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), либо на арендаторе сохраняется обязанность уплачивать арендную плату до момента фактического возврата предмета аренды, если какая-либо из сторон выразила волю на отказ в продолжении арендных отношений (абзац второй статьи 622 ГК РФ, пункт 38 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Поэтому, истечение срока договора аренды может являться основанием прекращения договора аренды в совокупности со следующими обстоятельствами:
1) волеизъявление арендатора или арендодателя не возобновлять договор аренды на новый срок, сделанное в любой момент в течение установленного законом или договором срока на заявление на отказ от продолжения договора;
2) фактический возврат объекта аренды по истечении срока аренды.
По общему правилу возврат арендатором предмета аренды (недвижимого имущества) должен подтверждаться двухсторонним актом приема-передачи (пункт 2 статьи 665 ГК РФ). Однако, указанное правило не является требованием о допустимости доказательств (подтверждение определенных обстоятельств только определенными средствами доказывания). Само по себе несоставление акта приема-передачи, при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом после истечения срока аренды, не подтверждает возобновление договора аренды и не является основанием для взыскания арендной платы после истечения такого срока. В связи с этим арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, например, если, согласно представленным доказательствам, арендатор освободил помещение и извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель никакого участия в составлении акта принимать не стал. Обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения. Такими доказательствами могут служить уведомление арендодателя о дате передачи имущества (освобождения объекта недвижимости), составление акта освобождения в одностороннем порядке с подтверждением третьих лиц, что арендодатель не явился для передачи имущества и имущество освобождено арендатором и арендатор утратил возможность пользования им (Определения Верховного Суда РФ от 19.08.2025 № 305-ЭС25-4276, от 19.10.2023 № 307-ЭС23-9843 и от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908). Соответственно, уклонение стороны договора аренды от передачи или принятия имущества влечет негативные последствия для уклоняющейся стороны: арендатор продолжает уплачивать арендную плату, нести бремя содержания и обязан возместить убытки и неустойки вследствие просрочки, арендодатель — возмещает расходы по содержанию и сохранности имущества.
