28 января 2025 года Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение № 303-ЭС24-16745 о надлежащем исполнении гарантийных обязательств застройщика.
Суть дела
Администрация города Южно-Сахалинска (истец) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик, застройщик) об обязании в течение 16 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в многоквартирном дома, а именно:
– улучшить воздухообмен в помещениях, предотвратить выпадение конденсата в воздуховодах и на конструкциях: путем замены оборудования механического побуждения вытяжки (канальных вентиляторов) в воздуховодах системы вентиляции на более производительные; путем удаления из вентиляционных каналов вентиляторов и установки дефлекторов над кровлей для повышения тяги в канале;
– увеличить длину (высоту) воздуховодов в чердачном пространстве и над кровлей;
– дополнительно утеплить воздуховоды в пределах чердачного пространства;
– установить приточные клапаны в наружных стенах здания;
– произвести ревизию трубопроводов отопления в подполье с целью предупреждения и ликвидации свищей, капельных течей;
– произвести дополнительное утепление перекрытия подполья снизу полиуретановой (монтажной) пеной или иными материалами в местах прохода трубопроводов, примыкания перекрытия к стенам, стыкам листов обшивки и стыкам панелей;
– произвести дополнительное утепление чердачного перекрытия в местах непроектной замены утеплителя из пенополиуретана на утеплитель из 3 минеральной ваты (слоем толщиной 100 мм, 25% от площади чердачного перекрытия);
– установить ограждения пандусов на входах и откидных пандусов на забежных маршах при подъеме на 1-й этаж;
– произвести ремонт и регулировку элементов заполнения оконных проемов;
– для устранения дефектов, связанных с недостаточной звукоизоляцией внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок, произвести облицовку стен, перегородок, потолков с применением звукоизолирующих материалов, а также замену покрытий полов.
К участию в деле были привлечены МУП «Жилищно-эксплуатационное управление № 10» и прокуратура Сахалинской области.
В период с 6 по 11 марта 2017 года между администрацией в лице муниципального казенного учреждения «Управление жилищной политики города Южно-Сахалинска» (заказчик) и обществом (продавец) заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир №№ 1-12), расположенных в многоквартирном доме. По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
По актам приема-передачи от 31 марта 2017 г. спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах также указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, как они есть на день подписания актов.
В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в ООО «Фама Про» по вопросу проведения строительно-технической экспертизы многоквартирного дома.
В результате проведенной внесудебной экспертизы установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и здание многоквартирного дома не в полной мере соответствуют проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.
В экспертном заключении также указано, что жилой дом не соответствует требованиям безопасных для здоровья человека условий по следующим показателям: качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являются устранимыми, экспертом предложено выполнить мероприятия по их устранению.
Администрация обратилась к застройщику с претензией об устранении недостатков.
При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Центральная строительная лаборатория «Сахалинстрой».
Согласно заключению эксперта, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта.
Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований, выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.
При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Оценка-партнер».
Согласно заключению экспертов, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.
Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием; некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений; имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества многоквартирного дома и недостатком жилых помещений – наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.
Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков многоквартирного дома, в свою очередь, общество, руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.
Позиция судов
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 6 июня 2023 г., оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 июня 2024 г., в удовлетворении иска отказано.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, и пояснения экспертов, проводивших экспертизы, приняли во внимание условия муниципальных контрактов, в том числе техническое задание, и содержание актов приема-передачи жилых помещений, и констатировали отсутствие у спорного имущества недостатков, являющихся следствием некачественного выполнения строительно-монтажных работ при возведении многоквартирного жилого дома.
По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что также нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз.
Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство, поскольку оно не соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.
Позиция Верховного Суда
Верховный суд не согласился с такими выводами судов.
Между тем судами не было принято во внимание следующее.
При рассмотрении дела было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы) по поставленным вопросам, но имеющие явно противоположные выводы.
Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.
Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений процедуры ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта, указав, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика, после передачи квартир в ходе длительной эксплуатации многоквартирного дома, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.
Между тем согласно части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.
При таких обстоятельствах положенное в основу выводов суда первой инстанции повторное экспертное заключение согласно статье 71 АПК РФ не имело заранее установленной силы. Оно подлежало оценке по общим правилам главы 7 АПК РФ, согласно которым при исследовании заключения эксперта суд проверяет полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на многоквартирный дом не представлялась, обществом представлена только исполнительная документация в части устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.
Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на многоквартирный дом, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения.
Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.
Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках настоящего дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий – путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях получения возможности дальнейшей оценки представленных доказательств.
Учитывая характер недостатков, выявленных администрацией, создающих угрозу здоровью проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена и наличием плесневых образований, проектно-сметная (в том числе рабочая) и исполнительная документация на многоквартирный дом была необходима для установления причин их возникновения, ее представление должно быть обеспечено в целях проверки качества выполненных работ по строительству многоквартирного дома.
Установление указанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения данного спора, направленного на понуждение продавца (застройщика) исполнить свои гарантийные обязательства, а также уголовного дела, в рамках которого за недостатки, допущенные при строительстве многоквартирного дома, фактически привлекают должностных лиц администрации.
Утверждение общества о том, что оно не является застройщиком многоквартирного дома, не может быть признано обоснованным, поскольку из материалов дела следует, что разрешение на строительство и разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию было выдано именно обществу как застройщику в силу положений статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Мнение эксперта
В данном определении ВС РФ обращает внимание на то, что заключение эксперта по строительно-технической экспертизе не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
В данном случае суды не приняли никаких процессуальных мер для устранения возникших противоречий между первой и повторной экспертизами – путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях получения возможности дальнейшей оценки представленных доказательств.
Более того, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним. Также суды проигнорировали и не дали никакой правовой оценки информации, представленной суду о возбуждение уголовного дела в отношении общества (застройщика) за ненадлежащее исполнение обязательств – выявленные многочисленные строительные недостатки в многоквартирном доме.
Таким образом, установление указанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения данного спора, направленного на понуждение продавца (застройщика) исполнить свои гарантийные обязательства, а также уголовного дела, в рамках которого за недостатки, допущенные при строительстве многоквартирного дома, фактически привлекают должностных лиц администрации.
Бердникова Анна Александровна, кандидат юридических наук, старший преподаватель Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового Университета при Правительстве РФ.
