07.02.2024 Верховный суд рассмотрел дело по жалобе государственного органа, уполномоченного в сфере земельных отношений региона, в споре с гражданином, который посчитал недействительным договор купли-продажи земельных участков в части расчета выкупной цены (определение № 309-ЭС23-19967 по делу № А07-23736/2021).
Суть дела
ИП принадлежат на праве собственности нежилые помещения на земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Ранее для передачи в пользование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, был заключен договор аренды и указаны виды разрешенного пользования «для размещения и эксплуатации склада», «для размещения и эксплуатации фермы».
Позже гражданин обратился с заявлением о выкупе таких участков на основании пп. 9 п. 2 с. 39.3 ЗК РФ и заключил договор купли-продажи с уполномоченным органом власти. Как следует из п. 2.1 договора купли-продажи, выкупная цена определялась в соответствии с нормативным актом, принятым в регионе, регулирующим порядок определения цены для земельных участков, собственность на которые не разграничена, без проведения торгов. ИП полностью уплатил рассчитанную сумму в размере кадастровой стоимости земельных участков.
Однако гражданин посчитал, что наличие на указанных земельных участках недвижимого имущества, влечет расчет выкупной стоимости таких земельных участков на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ и регионального нормативного акта, устанавливающего порядок расчета цены при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках. Согласно указанному порядку, выкупная стоимость земельных участков должна составлять 25% от кадастровой стоимости.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований ИП, указав, что наличие на данных земельных участках нежилых объектов недвижимости само по себе не говорит о применении к спорным правоотношениям норм права, касающихся реализации исключительного права на приватизацию земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости с целью эксплуатации этих объектов.
Суды апелляционной и кассационной инстанции такое решение не поддержали, указав на наличие у ИП предусмотренного пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ права на выкуп земельных участков по льготной цене, как собственника объектов недвижимого имущества, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно, выкупная цена рассчитана неверно, а переплаченная сумма подлежит возврату.
Верховный суд с выводами судов апелляционной и кассационной инстанции не согласился и оставил в силе решения суда первой инстанции.
Позиция Верховного Суда
Верховный суд указал, что в соответствии с пп. 9 п. ст. 39.3 ЗК РФ по заявлению лица без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных им в аренду по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, либо передачи прав и обязанностей по такому договору аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка.
Также осуществляется продажа без торгов земельных участков, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Соответственно, стоимость выкупной цены земельных участков зависит от основания его предоставления. Сам по себе факт расположения на землях сельскохозяйственного назначения объектов недвижимости, правомерно размещенных на таком участке, не свидетельствует об отсутствии правовых оснований для выкупа земельного участка на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
При этом судами не учтено наличие выраженной воли сторон при согласовании условий предоставления земельных участков, правомерность определения уполномоченным органом стоимости выкупной цены, а также отсутствие у суда права на принятие решения, которым законодатель наделил иной орган, осуществляющий публичные полномочия по вопросам, отнесенным к его компетенции.
Таким образом, Верховный суд не нашел оснований для признания договора купли-продажи земельных участков в части установления выкупной цены недействительным.
Мнение эксперта
Как справедливо отметил Верховный суд, при выкупе земельных участков из муниципальной собственности, их цена будет определяться в зависимости от оснований такого выкупа. Не стоит забывать, что заключению договора купли-продажи земельного участка предшествует административная процедура согласования, которая позволяет урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора.
анализирует определение суда юрист, член Союза юристов-блогеров АЮР Корнева Виктория Сергеевна.
При этом тот факт, что у гражданина было право на заключение договора купли-продажи по иным основаниям, не может являться поводом для признания недействительным договора в части установления выкупной цены, порядок расчета стоимости которой соответствует законодательству.