Верховный Суд допустил ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию после истечения срока договора аренды земельного участка

Определением судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 №305-ЭС23-20117 по делу №А41-96091/2022 установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию может быть выдано после истечения срока действия договора аренды земельного участка.

Суть дела

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела кассационную жалобу Обществам на решение Арбитражного суда Московской области от 20.01.2023, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2023 по делу №А41-96091/2022.

Судами установлены следующие обстоятельства дела.

Между Обществом и Администрацией муниципального района заключен договор аренды земельного участка для строительства объекта придорожного сервиса.

Обществом получено разрешение на строительство капитального объекта сроком до 13.11.2016, в дальнейшем продленным до 12.03.2022.

Для завершения строительства заключен новый договор аренды земельного участка на срок до 25.01.2022.

На основании заявления Общества от 11.03.2023 по итогам проведения строительного надзора 25.03.2022 утверждено заключение о соответствии построенного требованиям проектной документации.

22.04.2022 в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов Обществу отказано по причине отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано 03.08.2023, в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка.

Отказ в даче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию оспорен Обществом в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ. Судами первой, апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении заявленных требований отказано, так как на момент обращения Общества с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию срок действия договора аренды от 26.02.2019 истек, у Общества отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок, занятый объектом, в связи с чем, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано правомерно.

Позиция Верховного Суда

Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе договор аренды, должны быть действующими при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство и в период возведения объекта недвижимости.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение п. 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Градостроительным законодательством не установлен срок для обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию правомерно возведенного объекта.

Общество на законных основаниях в период действия разрешения на строительство на участке, предоставленном в аренду по договору от 26.02.2019, возвело объект недвижимости.

Факт завершения строительства объекта по состоянию на 11.03.2022 (в пределах срока действия разрешения на строительство) подтвержден органом строительного надзора в заключении о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.

Само по себе истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство, о самовольном строительстве объекта на данном земельном участке и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, правомерно возведенного на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов.

С учетом вышеизложенного решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию признано незаконным.

Мнение эксперта

Частью 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, это документ, подтверждающий соответствие возведенного объекта капитального строительства требованиям, предъявляемых законодательством. Как следствие, при принятии решения о выдаче такого разрешения проверяются обстоятельства, существовавшие на момент возведения объекта.

Соответствующая позиция Верховного суда РФ логична и позволяет избежать ситуаций, когда объект, созданный с соблюдением установленных требований, не может быть введен в гражданский оборот по формальным причинам.

Павел Семин, юрист, Адвокатское бюро “Гуцу, Жуковский & Партнеры”

Необходимо учитывать, что применение позиции Верховного суда РФ о возможности выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатации после истечения срока действия договора аренды ограничено следующими обстоятельствами:

• возведение объекта завершено до истечения срока действия разрешения на строительство;
• факт возведения объекта подтверждается заключением органа, осуществляющего строительный надзор, выданного на основании заявления, поданного до истечения срока действия разрешения на строительство.

На практике такое сочетание обстоятельств при строительстве маловероятно, поэтому применение правовой позиции, изложенной в рассматриваемом определении, иметь широкого распространения, скорее всего, не будет.