25 мая 2023 года Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации было вынесено Определение No А76-44671/2021 по делу о запрете выкупа сельскохозяйственных земельных участков, которые входят в границы населенного пункта.
Суть дела
ООО «Созидание» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконными решений Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области (далее – Комитет), об отказе в предоставлении в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения и об обязании Комитета направить Обществу проекты договоров купли-продажи указанных земельных участков.
Было установлено, что муниципальное образование Сосновский муниципальный район Челябинской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в Челябинской области, Сосновском районе, для сельскохозяйственного использования сроком на 49 лет.
Спустя 15 лет Общество обратилось в Администрацию с заявлениями о предоставлении в собственность без проведения торгов указанных четырех земельных участков сельскохозяйственного назначения на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 27.04.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).
Комитет отказал Обществу в предоставлении в собственность указанных земельных участков, сославшись на невозможность решения вопроса о выкупе в связи с отменой генерального плана (корректировка) и правил землепользования и застройки (корректировка) Рощинского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области. При этом Комитет указал на то, что после утверждения генерального плана и правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) Общество будет вправе вновь обратиться с заявлением о выкупе участков.
Общество не согласилось с решениями Комитета и обратилось в арбитражный суд.
В ходе рассмотрения спора Комитет дополнил основания отказа и указал на то, что в соответствии с утвержденными в установленном порядке генеральным планом и ПЗЗ испрашиваемые земельные участки включены в границы населенного пункта и отнесены к зонам малоэтажной застройки и застройки индивидуальными жилыми домами, в связи с чем участки не могут быть предоставлены в собственность в целях сельскохозяйственного производства.
Согласно судебным постановлениям Арбитражного суда Челябинской области, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Уральского округа решения Комитета были признаны незаконными и в качестве восстановления нарушенных прав Общества обязали Комитет предоставить в собственность заявителя земельные участки и направить ему проекты договоров купли-продажи участков. Суды мотивировали свое решение тем, что на период обращения Общества к Комитету спорные земельные участки относились к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» и не входили в границы населенного пункта.
Комитет не согласился с данными решениями и обратился в Верховный Суд Российской Федерации.
Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала на то, что суды неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли важные обстоятельства по делу.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса), который устанавливает на федеральном уровне единые правила использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленные на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России.
Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ предусматривают специальный механизм приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения. Таким образом, законодатель предусматривает право приобретения земельных участков в собственность для тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) надлежаще используют без нарушений земельного законодательства предоставленные им земельные участки, в целях их дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства.
Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям, в том числе и в части использования каждого участка в целях сельскохозяйственного производства и возможности использовать участок в этих целях в дальнейшем.
Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 7).
Статьей 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ) предусмотрено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, указанных в данной норме. К числу таких исключительных случаев, допускающих перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию пунктом 3 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ отнесено установление или изменение черты населенных пунктов.
ВС РФ приходит к выводу о том, что вынесенные решения вышестоящих инстанций являются необоснованными, и указал, что в соответствии с генеральным планом и ПЗЗ Рощинского сельского поселения Сосновского муниципального района, утвержденными решением Совета депутатов Рощинского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области, спорные земельные участки включены в границы населенного пункта и отнесены к территориальным зонам В 1, В 2 (малоэтажная застройка, зона застройки индивидуальными жилыми домами). В территориальных зонах застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажной застройки не предусмотрен такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное производство, ввиду чего испрашиваемые земельные участки в силу прямого указания закона (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса) не могут быть использованы в целях сельскохозяйственного производства.
В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, отражен правовой подход, согласно которому предназначенный для сельскохозяйственного производства земельный участок в составе земель населенных пунктов не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса после изменения правилами землепользования и застройки его разрешенного использования, не предусматривающего сельскохозяйственное производство.
Поскольку на момент рассмотрения спора в суде был принят нормативный правовой акт, в силу которого спорные земельные участки переведены в категорию населенных пунктов и отнесены к зонам малоэтажной застройки и застройки индивидуальными жилыми домами, которые не предназначены для ведения сельскохозяйственного производства, данные участки не подлежат передаче в собственность в льготном порядке без торгов по основаниям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и Закона № 101-ФЗ.
Мнение эксперта
Данное определение ВС РФ является показательным, когда ЮЛ или ИП пытаются произвести незаконный выкуп сельскохозяйственных земельных участков, в обход установленных земельным законодательством процедур предоставления в собственность земельных участков, относящихся к категории населенных пунктов.
Бердникова Анна Александровна Преподаватель Департамента правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового Университета при Правительстве РФ
Данное определение ВС РФ является показательным, когда ЮЛ или ИП пытаются произвести незаконный выкуп сельскохозяйственных земельных участков, в обход установленных земельным законодательством процедур предоставления в собственность земельных участков, относящихся к категории населенных пунктов.
Таким образом, согласно действующему законодательству, в исключительных случаях допускается перевод земель из одной категории в другую. В нашем случае сельскохозяйственные земельные участки были переведены в категорию населенных пунктов и отнесены к зонам малоэтажной застройки и застройки индивидуальными жилыми домами, которые не предназначены для ведения сельскохозяйственного производства. Соответственно, данные земельные участки не могут быть предметом спора и не подлежат передаче в собственность в льготном порядке без торгов.
Также законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех добросовестных арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.
Как усматривается из определения ВС РФ, что, согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности Общества является строительство жилых и нежилых зданий, а не вовсе сельскохозяйственная деятельность или производство. Соответственно, ВС РФ вынес справедливое решение и указал на грубые нарушения, которые допустили суды нижестоящих инстанций.