КС РФ постановил упростить процесс выдела доли в праве ОДС на машино-место и регистрации права собственности на него

Определением от 18.04.2023 Конституционный суд Российской Федерации (КС РФ) постановил признать часть 3 статьи 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не соответствующей статьям 18, 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2), 46 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Суть дела

Гражданин Коротков на основании договоров купли-продажи приобрел четыре машино-места, одновременно названные как доли (в размере 139/10000, 140/10000, 145/10000 и 157/10000) в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) в многоквартирном доме. 

Намереваясь выделить в натуре находящиеся у него доли в праве общей собственности и зарегистрировать право собственности на машино-места как объекты недвижимого имущества, гражданин Коротков обратился к сособственникам, уже зарегистрировавшим свои доли в праве в ЕГРН, с предложением согласовать выдел его долей, но не смог получить согласия всех сособственников.

Поставить машино-места на кадастровый учет не удалось (Управление Росреестра приостановило государственный кадастровый учет объектов). Поэтому гражданин Коротков обратился в суд с иском о выделе в натуре принадлежащих ему долей в праве общей собственности (четырех машино-мест) к тем ее участникам, которые, как и он, в установленном порядке зарегистрировали свои доли.

Суды всех инстанций, в том числе Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ), отказали Короткову в удовлетворении его требований. Мотивировка судебных актов была следующей:

• истец не предъявил ни доказательств того, что сособственниками достигнуто соглашение или их общим собранием принято решение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности, ни доказательств их согласия с выделом в натуре его долей;
• истец не доказал, что направил остальным сособственникам предложение о выделе долей. Причем суд имел в виду не только тех сособственников, доли которых были зарегистрированы в установленном порядке, но и иных сособственников, а в своем решении отметил, что сведения о регистрации права собственности имеются лишь для 6048/10000 долей в праве общей собственности, а для 3952/10000 отсутствуют. 

ВС РФ согласился с вышеуказанными доводами, и, одновременно, указал, что постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на машино-места в помещении автостоянки возможны одновременно в отношении всех машино-мест.

Гражданин Коротков обратился с жалобой в КС РФ, где утверждал, что нормы права, примененные судами в его деле, не соответствуют Конституции РФ.

Позиция КС РФ

1. Закон не препятствует собственнику доли заявить требование о выделе совей доли в натуре если между собственниками не достигнуто соглашение

Как указал КС РФ, в судебной практике (что следует не только из материалов дела Короткова, но и из письма, направленного в КС РФ Минюстом России) действующему регулированию придается смысл, из которого вытекает необходимость одновременных выдела долей в натуре в праве общей собственности, постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на машино-места всеми сособственниками.

КС РФ констатировал, что такой подход заведомо ставит лицо, намеренное выделить долю в натуре, в зависимое от других сособственников положение, причем им (любому из них) достаточно просто бездействовать, не указывая в обоснование своей позиции на реальное или мнимое нарушение своих прав.

По мнению КС РФ, из содержания части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ не следует, что она препятствует собственнику обратиться с требованием о выделе в соответствии со статьей 252 ГК РФ доли в судебном порядке при недостижении указанного соглашения.

2. Проблема поиска собственников для их письменного извещения о намерении выделить долю

Граждане, заинтересованные в выделе своей доли, могут столкнуться с серьезными трудностями, связанными с поиском сособственников, с установлением их личности и места жительства. Такие проблемы возникают, например, когда собственники машино-мест, расположенных в нежилом помещении многоквартирного дома, не проживают в этом доме, а еще сложнее задача становится в случае с отдельно стоящим зданием, предназначенным исключительно для размещения транспортных средств. Кроме того, даже обладая информацией о сособственниках, участник общей собственности не всегда может рассчитывать на доставку своего уведомления десяткам, а то и сотням адресатов и тем более на получение надлежащих ответов, которые он должен предъявить суду.

Таким образом, обращение в суд для выдела в натуре своей доли из общего имущества в соответствии со статьей 252 ГК РФ не гарантирует результата, поскольку от участника общей собственности требуется уведомить других сособственников и подтвердить получение ими уведомлений, что в связи с большим числом сособственников не всегда возможно по указанным обстоятельствам. 

3. Невыполнимые требования правоприменителей

Как показывает дело Короткова, суды, а также органы регистрации и иные правоприменительные органы требуют от участника общей собственности информацию не только о тех ее участниках, которые зарегистрировали свои права в установленном порядке, но и о тех лицах, которым потенциально могут принадлежать права на долю в общем недвижимом имуществе, если они в будущем надлежаще их зарегистрируют.

По мнению КС РФ, требование правоприменительных органов сообщить информацию о владельцах той доли общего имущества, которая не была зарегистрирована в должном порядке, ведет к нарушению конституционных прав участников общей собственности, заинтересованных в выделе своих долей, поскольку оно фактически не может быть ими выполнено.

4. Выводы

КС РФ постановил:

• часть 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ – в той мере, в какой она в системе действующего правового регулирования лишает участников общей собственности на нежилое помещение (гараж), желающих выделить свою долю в натуре и зарегистрировать свое право собственности на машино-место как объект недвижимости, возможности привести регистрацию своего права на недвижимое имущество в соответствие с изменениями, внесенными в действующее законодательство, в случае незаинтересованности в этом большинства других сособственников или при наличии объективных трудностей в их поиске, уведомлении и получении от них согласия (несогласия) с выделом доли, – ведет к необоснованному ограничению конституционного права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими и права на судебную защиту, к недопустимому игнорированию баланса частных и публичных интересов, прав и законных интересов всех участников гражданского оборота, к нарушению принципов законности, равенства и справедливости, а потому вступает в противоречие со статьями 18, 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2), 46 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Мнение эксперта

Указанным определением КС РФ еще раз обратил внимание правоприменителей на недопустимость предъявления к собственникам, желающим выделить свою долю в натуре (машино-место), заведомо невыполнимых требований.

Александр Жалнин, эксперт-юрист консалтинговой группы “Гебель и партнеры”

К таким требованиям относятся:

• требование о предоставлении сведений об остальных собственниках машино-мест/или долей, даже тех, которые не зарегистрировали свои права в установленном порядке (данное требование заведомо невыполнимо);
• требование об одновременной постановке на кадастровый учет и государственной регистрации одновременно в отношении всех машино-мест (данное требование заведомо ставит лицо, намеренное выделить долю в натуре, в зависимое от других сособственников положение).

Кроме того, вплоть до изменения правового регулирования, КС РФ дал судам ориентиры для рассмотрения аналогичных дел. В частности, впредь до внесения в законодательство изменений, судам необходимо:

• отказывать в реализации преимущественного права покупки, если материалами конкретного дела подтверждается, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом;
• принимать решения, направленные на обеспечение выдела доли, осуществление кадастрового учета машино-места как отдельного объекта недвижимости, если это не нарушает прав иных лиц.