Верховный Суд определил правовые последствия завышения цены выкупа арендуемого имущества

Согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 N 304-ЭС23-9605 по делу N А46-1071/2022 существенное завышение цены выкупа арендованного муниципального имущества, основанной на недостоверном отчете оценщика, свидетельствует о неправомерном поведении уполномоченного муниципального органа и может служить основанием для взыскания убытков.

Суть дела

ООО “Управляющая компания “ВиТа” (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – ответчик) о взыскании 4 694 972 руб. 90 коп. убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 15.10.2013 заключены договоры аренды объектов недвижимости – двух строений. Указанные договоры аренды заключены сроком на 5 лет.

В порядке реализации прав, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 159-ФЗ), истец обратился к ответчику с заявлением от 05.12.2017 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приложив необходимые документы.

Письмом от 27.12.2017 N исх-ДИО/22621 ответчик уведомил истца о том, что решением координационного совета по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, рекомендовано предоставить истцу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Несмотря на положительный ответ по поданному заявлению о выкупе арендованного имущества, в нарушение положений Закона N 159-ФЗ, ответчик не совершил предусмотренных в нем действий и не подготовил соответствующую документацию для заключения договора купли-продажи.

В связи с указанными обстоятельствами, не дождавшись направления проекта о выкупе арендованного имущества, истец 27.07.2020 повторно направил ответчику заявление о решении реализовать преимущественное право на приобретение указанного имущества.

Письмом от 07.08.2020 N исх-ДИО/7662 ответчик сообщил обществу, что в соответствии с Законом N 159-ФЗ в настоящее время проводятся мероприятия по подготовке отчетов о рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений, а также земельного участка, после получения отчетов о рыночной стоимости будет проведена работа по заключению договора купли-продажи.

Сопроводительным письмом от 28.01.2021 N исх-ДИО/1354 истцом получен от ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения, предметом которого является продажа следующих объектов недвижимости: двух зданий и земельного участка, на котором они расположены.

Из условий договора следовало, что цена объектов недвижимости в общей сумме 24 042 280 руб. определена на основании отчета ООО “Айра Торрес” от 20.10.2020 N 389/15, при этом цена зданий составляет 4 199 000 руб., а цена земельного участка – 19 843 280 руб.

Возражая относительно стоимости земельного участка, истец 10.03.2021 направил в адрес департамента протокол разногласий к договору с указанием стоимости земельного участка в размере 8 380 000 руб. со ссылкой на отчет ООО “АбсолютЭксперт” от 02.03.2021 N 22/21.

06.04.2021 истцом получен ответ с протоколом согласования разногласий, в котором содержался отказ от согласования цены выкупа недвижимого имущества, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в части установления выкупной стоимости имущества.

По результатам рассмотрения спора решением Арбитражного суда Омской области от 24.11.2021 по делу N А46-6970/2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.07.2022, разногласия по поводу условий договора купли-продажи, возникшие между сторонами, урегулированы путем установления цены отчуждения земельного участка в размере 6 284 000 руб., определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

По мнению истца, в результате незаконного уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи истцу причинены убытки в виде арендных платежей, уплаченных за период с апреля 2018 года (договор должен был быть заключен не позднее 05.04.2018) по январь 2022 года (исковое заявление подано в суд 26.01.2022).

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.07.2022 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика 3 442 722,10 руб. убытков, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Разрешая спор и удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции руководствовался статьями 15, 16, 195, 196, 199, 393, 1069 ГК РФ, статьей 9 Закона N 159-ФЗ, статьей 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” и исходил из того, что при надлежащем исполнении ответчиком обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, обязанность истца по внесению арендной платы была бы прекращена с момента заключения соответствующего договора. Исходя из данных доводов суд пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика убытков в виде вынужденной уплаты арендных платежей. Учитывая заявление ответчика о применении исковой давности, суд удовлетворил иск частично, исходя из периода оплаты с 26.01.2019 по январь 2022 года (дата поступления искового заявления в суд – 26.01.2022).

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.03.2023, решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о том, что истец содействовал увеличению размера убытков (пункт 1 статьи 404 ГК РФ), не обжаловав бездействие ответчика по первому поданному заявлению о выкупе. Поскольку истец не обосновал длительное необращение к ответчику или в суд, такое поведение свидетельствует о том, что истец в определенный период утратил интерес к выкупу имущества (2018 - 2019 годы), в связи с чем не усматривается прямой причинно-следственной связи, необходимой для взыскания убытков за период, начиная с января 2019 года (с учетом применения срока исковой давности) до истечения сроков рассмотрения второго заявления.

Относительно бездействия ответчика по рассмотрению второго заявления суд апелляционной инстанции отметил, что с учетом сроков рассмотрения заявления, предусмотренных Законом N 159-ФЗ, договор между сторонами мог быть заключен не позднее 21.11.2020, однако, за период с ноября 2020 года по январь 2021 года (проект договора купли-продажи направлен 28.01.2021) истец не подтвердил несение расходов по арендной плате, а за последующий период с февраля 2021 года по январь 2022 года ответчик не может быть признан уклонившимся от заключения договора купли-продажи.

Истец обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций.

Позиция Верховного Суда

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты судов первой, апелляционной и кассационной инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

На основании статей 16 и 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Под убытками, которые согласно пункту 2 статьи 15 и статье 1082 ГК РФ подлежат возмещению в случае причинения вреда, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то предполагается наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”).

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути – в связи с ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами.

В порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании статей 16 и 1069 ГК РФ, в частности, подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем, в том числе своевременном, выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества, за вычетом налоговых платежей, обязанность по внесению которых возникла бы у арендатора, если бы он стал собственником.

Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 N 308-ЭС21-23454, от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000, от 28.04.2017 N 305-ЭС16-20734).

По настоящему делу судами установлено и по существу не опровергнуто ответчиком, что при приватизации имущества департаментом не были соблюдены требования, установленные статьей 9 Закона N 159-ФЗ, и это повлияло на своевременность реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого им имущества.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, по заявлению общества от 05.12.2017 в предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ сроки департаментом не совершены предписанные данной нормой действия, связанные с проведением оценки стоимости имущества, не принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества и истцу не направлен проект договора купли-продажи, в то время как при надлежащем исполнении своих публичных обязанностей департаментом договор купли-продажи мог быть заключен сторонами в марте 2018 года и, как следствие, обязанность по внесению арендной платы прекратилась бы у истца с апреля 2018 года.

Признавая ошибочным данный вывод, суд апелляционной инстанции исходил из того, что действия (бездействие) департамента со стороны общества не обжалованы и в установленном порядке не признаны незаконными, какие-либо меры с целью разъяснения соответствующего поведения ответчика до момента направления повторного заявления (27.07.2020) истцом не приняты.

Однако, направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняет возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Соответственно, исходя из применимого к настоящему делу стандарта разумного поведения участников оборота, субъект малого и среднего предпринимательства не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей, и несовершение истцом указанных действий – не могло быть расценено судами в качестве обстоятельства, освобождающего публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред, а равно не может служить основанием для уменьшения размера ответственности по пункту 1 статьи 404, пункту 2 статьи 1083 ГК РФ.

Кроме того, осуществление защиты нарушенного права путем возмещения вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов (статья 16 ГК РФ), не ставится в зависимость от необходимости оспаривания этих действий (бездействия) в отдельном судебном порядке, в том числе по правилам, установленным главой 24 АПК РФ.

Тот факт, что ненормативный правовой акт не был признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа - незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда.

Данная позиция закреплена в пункте 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 145), и сохраняет актуальность, однако, при рассмотрении настоящего дела судами не учтена.

Таким образом, в целях разрешения вопроса о размере убытков, что входит в предмет доказывания по настоящему спору, необходимо определить: дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи недвижимого имущества в случае соблюдения ответчиком нормативно установленных сроков; общую сумму арендной платы, внесенной истцом в период необоснованной пролонгации арендных отношений; сумму налогов (налог на имущество, земельный налог), которые общество должно было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости.

Суды первой и апелляционной инстанций таких требований в полной мере не учли, не установив юридически значимые обстоятельства.

Так, частично удовлетворяя исковые требования с применением норм об исковой давности, суд первой инстанции фактически исходил из того, что обязанность по внесению арендной платы была бы прекращена с момента заключения соответствующего договора по результатам рассмотрения первоначального заявления.

Суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводом суда первой инстанции и с доводами истца о несоблюдении ответчиком требований закона, что повлекло повторное обращение с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, установил только даты, в которые подлежал заключению договор купли-продажи по результатам рассмотрения повторного заявления.

При этом отсутствие на стороне истца расходов по уплате арендных платежей в период с ноября 2020 года (договор между сторонами мог быть заключен не позднее 21.11.2020) по январь 2021 года (проект договора купли-продажи направлен 28.01.2021), а, следовательно, необходимости установления величины налога на спорное имущество, явилось одним из оснований для отказа в удовлетворении исковых требований судом апелляционной инстанции.

При этом в материалах дела имеются платежные поручения, подтверждающие внесение истцом арендной платы, за исключением периода с сентября 2020 года по май 2021 года, списки арендных платежей, приложенные к отзыву ответчика на исковое заявление, сведения Межрайонной ИФНС России N 4 по Омской области, согласно которым истец применяет упрощенную систему налогообложения и с 24.03.2022 является плательщиком налога на имущество организаций только в отношении гаража.

В качестве основания для отказа в иске суд апелляционной инстанции также указал на наличие между сторонами по делу спора о цене выкупаемого земельного участка, на котором расположено административное здание и гараж, что исключает за этот период возникновение у истца убытков.

Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона N 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон об оценочной деятельности).

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона N 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

При этом само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302).

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

При рассмотрении дела N А46-6970/2021 по иску об урегулировании разногласий суды установили, что ответчик направил истцу проект договора купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому земельный участок продается по цене 19 843 280 руб., определенной отчетом об оценке.

Не согласившись с данным условием договора, истец направил ответчику протокол разногласий с указанием цены земельного участка – 8 380 000 руб., установленной также отчетом об оценке.

Учитывая заключение судебной экспертизы о том, что рыночная стоимость земельного участка составляет 6 284 000 руб., а по результатам проверки представленного ответчиком отчета об оценке объекта выявлено его несоответствие Закону N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, суды в целях урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи установили стоимость выкупаемого земельного участка в вышеназванном размере.

Таким образом, изначально предложенная ответчиком цена выкупа арендуемого имущества более чем в три раза превысила рыночную стоимость имущества, и при названных обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для возложения на публичное образование гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков не может быть признан правомерным.

Комментарий специалиста

Рассматриваемое определение, с одной стороны, представляет собой обобщение ранее сформированной судебной практики по делам о взыскании с субъектов публичной власти убытков, причиненных незаконным ограничением субъектов малого и среднего бизнеса в реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном порядке (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации муниципального имущества. С другой стороны, определение содержит целый ряд новых принципиальных выводов для дальнейшего формирования судебной практики по такого рода спорам.

В первую очередь, Верховный Суд РФ указал на алгоритм расчета размера убытков, вызванных незаконным уклонением или отказом в совершении муниципальными органами действий, направленных на реализацию права на выкуп ранее арендованного имущества. Для определения размера убытков необходимо из общей суммы арендных платежей, уплаченных за период с даты, когда должен был быть заключен договор купли-продажи и до даты государственной регистрации права, вычесть сумму поимущественных налогов (налог на имущество, земельный налог), которые должен был бы уплатить арендатор муниципального имущества за тот же период с учетом избранной системы налогообложения.

Кирилл Харитонов, арбитражный управляющий, Саморегулируемая организация “Ассоциация арбитражных управляющих “Паритет”.

Наличие спора о цене выкупа имущества (рыночной стоимости) не освобождает субъект публичной власти от возмещения убытков в виде уплаченных в период спора арендных платежей, если имело место существенное (кратное) расхождение между ценой, указанной в предложенном уполномоченным органом проекте договора купли-продажи, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий. Столь существенное расхождение свидетельствует о навязывании заведомо невыгодных условий и создании препятствий в реализации права на приобретение арендуемого объекта муниципальной собственности, вследствие чего свидетельствует о неправомерном поведении и не может освобождать от возмещения убытков.

Важно также отметить, что Верховный Суд РФ признал необязательным для возмещения убытков предварительное судебное оспаривание ненормативных актов и действий (бездействий) субъекта публичной власти, которыми нарушалось право на выкуп. Достаточным является разрешение в судебном порядке спора об обязании заключить договор или о цене выкупа.