Верховный Суд признал самовольной постройку на участке для садоводства в Сочи

6 апреля 2023 г. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение № 308-ЭС22-27642 по делу о сносе самовольной постройки.

Суть дела

Прокуратура выявила объекты незавершенного строительства, принадлежащие ООО «Инвест» (далее – Общество), построенные без разрешений в г. Сочи. Полагая, что постройки являются самовольными и подлежат сносу в порядке ст. 222 ГК, Администрация г. Сочи (далее – Администрация) обратилась с иском к Обществу и Кучкарову А.И., который не имел статуса индивидуального предпринимателя и привлечен в дело в дальнейшем, после выявления перепродажи ему спорных построек с возможной целью изменения подведомственности спора. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2021 Кучкарова А.И. обязали снести постройки под страхом судебной неустойки 30 тыс. руб. в день, а также особо отмечено, что решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности на спорные здания без специального упоминания об этом в резолютивной части.

Суд принял во внимание, что согласно Генплану г. Сочи спорные объекты расположены в функциональной зоне «Усадебной застройки и садоводства», чему соответствует зона Ж-2 «Малоэтажная застройка домами коттеджного и блокированного типа [высотой] до 15 м» Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Другими словами, разрешено строительство индивидуальных жилых домов (далее – ИЖС) не более 3-х этажей для проживания одной семьи, либо таунхаусов.

Судом установлено с учетом заключения экспертизы, что спорные объекты являются 4-х этажными, а «… отсутствие перекрытия между 1-ым и 2-ым этажами … не позволяет характеризовать спорный объект как трехэтажный, поскольку имеются несущие балки для установления такого перекрытия. Кроме того, количество и расположение окон в здании соответствует четырехэтажному объекту …». «В зданиях отсутствуют выделенные зоны проживания для одной семьи, на каждом этаже расположены изолированные однотипные помещения ... Использование спорных объектов … фактически возможно в качестве гостиниц (гостевых домов)». Таким образом констатированы признаки самовольной постройки: отсутствие разрешения на строительство и несоответствие постройки разрешенному использованию земельного участка.

В апелляционной инстанции была проведена повторная экспертиза, а в иске было отказано, с чем согласилась и кассационная инстанция. Апелляция исходила из осведомленности Администрации о строительстве, т.к. застройщик направлял уведомления о начале строительства, а постройки хотя и противоречили разрешенным параметрам в части площади и этажности, но их можно привести в соответствие, для чего эксперт предложил соответствующие мероприятия.

Позиция Верховного Суда РФ

Экономколлегия ВС РФ рассмотрела дело по кассационной жалобе Администрации на постановление 15 ААС от 13.07.2022 и постановление АС СКО от 21.11.2022 по делу АС Краснодарского края № А32-47684/2020, по иску Администрации к ООО «Инвест» (далее – Общество) и Кучкарову А.И. о признании самовольными постройками 2-х зданий, расположенных в СНТ «Подснежник» и обязании их снести.

ВС РФ в своем Определении от 06.04.2023 № 308-ЭС22-27642 констатирует, что технические характеристики возведенных зданий не позволяют отнести их к ИЖС, а Общество мер к получению разрешения на строительство не предпринимало. При этом здания, возведенные с такими нарушениями, даже в отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не могут быть сохранены. При этом ВС РФ установил недобросовестность (п. 4 ст. 1 ГК) и злоупотребление правом со стороны застройщика (п. 1 ст. 10 ГК).

Мнение эксперта

В данном деле затронута известная проблема, когда под видом строительства объекта ИЖС, застройщик возводит совершенно другое здание, которое нередко предназначено для использования в коммерческих целях. Почему застройщики используют именно такую схему?

Быканов Денис Дмитриевич, адвокат, к. ю. н., доцент Финансового университета при Правительстве РФ

Дело в том, что существует легальное понятие объекта ИЖС, который представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров … и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст.1 ГрадК). Для строительства объекта ИЖС необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 ГрадК), т.е. их строительство возможно без получения разрешения на строительство.

То, что процедура получения разрешения на строительство, в отличие от уведомительного порядка, более сложная и затратная с точки зрения времени и денег – это только часть проблемы. Самая большая сложность возникает, когда разрешенное использование земельного участка не позволяет возводить на нем постройки, назначение и параметры и которых отличаются от дозволенных.

К большому сожалению широкое распространение такой схемы изуродовало градостроительный облик многих российских городов и парализовало городскую инфраструктуру, пропуская способность которой рассчитывается исходя из параметров, заложенных в Генплан и ПЗЗ. Между тем, это очень серьезная проблема, поскольку, помимо массовости таких нарушений, они достаточно существенны, ведь право на благоприятную окружающую среду, частью которой является и градостроительная среда, закреплено в Конституции (ст. 42 Конституции). Особую остроту таким спорам придает столкновение двух конституционных прав, ведь в спорах о сносе самовольных построек вышеупомянутому праву противостоит право собственности (ст. 35 Конституции).

Еще одна лазейка, которая нередко позволяет успешно нейтрализовывать иски о сносе заключается в том, что ответчики стараются сделать в споре акцент на устранимость нарушения. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными параметрами (п. 1 ст. 222 ГК). Если предъявлен иск о сносе, а в суде устанавливается возможность устранить выявленные нарушения (привести в соответствие), то в иске часто отказывают, а нарушение в последствии устраняется не всегда. Однако ВС РФ в данном деле справедливо закрыл такую возможность, сославшись на то, что застройщик, зная о нарушениях, даже не попытался получить разрешение на строительство, т.е. действовал сознательно, отдавая полный отчет последствиям своей деятельности.