23 мая 2023 г. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела дело по кассационной жалобе Администрации (далее – Арендодатель) при участии Общества (далее – Арендатор) по делу, связанному с преддоговорным спором по аренде земельного участка на решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2022 по делу № А41-42428/2019 (Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС23-29516).
Суть дела
Первоначальный спор и первоначальный иск
Между Арендатором и Арендодателем (далее – Стороны) был заключён договор аренды земельного участка для строительства и размещения автостоянки сроком на 3 года. Арендатором было получено разрешение на строительство, впоследствии был возведен объект незавершенного строительства (со степенью готовности 18%) , право собственности на которое также было получено. С истечением срока договора, Арендодатель по заявлению Арендатора издал Постановление о предоставлении того же земельного участка с разрешенным видом использования: «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания». Вместе с этим, Арендатор предписал одному из уполномоченных органов ю – Комитету по управлению государственным имуществом Московской области (далее – Комитет) заключить соответствующий договор земельного участка с Арендатором.
Комитет подготовил и направил проект договора, однако Арендатор не подписал его, поскольку не согласился с расчетом арендной платы Кд, равного 4,2 (для размещения автосервиса). Впоследствии, Арендатор обратился с иском в суд об обязании Арендодателя установить Кд, равный 1,1 (для размещения объектов транспорта и дорожного сервиса).
Арбитражный суд Московской области решением от 27.08.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.03.2019 по делу No А41-81557/2019, отказал
Арендатору. Ключевым выводом судов был следующий: земельный участок имеет смешанный вид разрешенного использования, а значение Кд должно применяться в соответствии с видом разрешенного использования с учетом наибольшего из всех возможных значений.
Новый спор
В дальнейшем, Арендодатель направил Арендатору новый проект договора аренды того же земельного участка. При этом в пункте 1.3 договора был предусмотрен следующий вид деятельности (разрешенное использование земельного участка): строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания, а в пункте 7.2 установлено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Арендатор, не согласившись с приведенным видом использования участка и с условием о невозможности его изменения, направило Арендодателю протокол разногласий, в котором попросило указать в пункте 1.3 договора, что участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности: «Автомобильный транспорт код 7.2», а пункт 7.2 предложило исключить.
Арендодателем протокол разногласий впоследствии был отклонен, вследствие чего был подан новый судебный иск.
Позиция нижестоящих судов
Нижестоящими судами были поддержаны требования Арендатора. Так, суды посчитали, что при урегулировании разногласий, возникших y сторон по пункту 1.3 договора, следует принять редакцию Арендатора, и с учетом строительства на участке автостоянки с пунктом технического обслуживания указать, что участок предоставляется для осуществления арендатором видов деятельности: «Автомобильный транспорт код 7.2», который установлен в Классификаторе № 540.
Позиция судов выглядят следующим образом:
1. В соответствии с судебными актами по раннее рассмотренному делу (первому спору) № А41-81557/2019 указывалось на возможность разрешения вопросов, касающихся изменения (установления) вида разрешенного использования земельного участка, применения коэффициента Кд для расчета размера арендной платы, в ходе заключения договора аренды путем урегулирования разногласий либо 6 изменения (установления, приведения в соответствие) вида разрешенного использования земельного участка.
2. Судами было принято также во внимание, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 13.06.2018 основным видом экономической деятельности Общества является деятельность такси (код 49.32), а в число дополнительных видов входит вид – техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств (код 45.20).
3. Поскольку спорный участок в настоящее время имеет вид разрешенного использования: «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания», который Классификатором № 540 не предусмотрен, суды, сославшись на положения части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, предусматривающей возможность уполномоченных органов по заявлению правообладателя участка установить соответствие разрешенного использования земельного участка классификатору, пришли к выводу о наличии оснований для указания в договоре аренды вида разрешенного использования по коду 7.2 Классификатора № 540.
Таким образом, как подчеркнул Верховный Суд РФ в своем Определении нижестоящие суды сделали следующий вывод. Действующее законодательство предусматривает порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка и указанная возможность не поставлена в зависимость от того, внесено ли соответствующее условие в договор аренды, в связи с чем судами был исключен пункт 7.2 договора, согласно которому изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Позиция Верховного Суда
Суд, руководствуясь п. 1 ст. 422, 445 ГК РФ, а также с учетом разъяснений, приведенных в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 49 первоначально установил следующее.
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора, определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон. В таком случае суды должны производить оценку законности и обоснованности представленных Сторонами редакций.
1. Суды не учли довод Арендодателя о том, что согласно п. 15 ст. 11 Градостроительного регламента Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Краснознаменск, утвержденных постановлением Администрации от 22.06.2021 № 435-ПА, для земельных участков с видом разрешенного использования 7.2 «Автомобильный транспорт», расположенных во всех территориальных зонах, данный вид разрешенного использования является основным, если в градостроительном регламенте не указано иное, с параметрами предельной этажности 0 и остальными параметрами, не подлежащими установлению.
Судами не была проверена возможность использования земельных участков Арендатором с учетом приведенных правил землепользования и застройки, предусматривающей параметры предельной этажности 0.
2. Суды не дали оценку доводу Арендодателя о том, что вид разрешенного использования «для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания» не является тождественным (равнозначным) виду разрешенного использования «Автомобильный транспорт» (код 7.2) Классификатора № 540 в редакции, действовавшей до 2021 года, так и действующего в настоящее время Классификатора № П/0412, который предусматривает осуществление на земельных участках деятельности по размещению зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, а также обеспечивающих работу транспортных средств, размещение автомобильных дорог, технически связанных с ними сооружений, придорожных стоянок в границах улиц и дорог, а также для размещения депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту.
3. Судами не установлено и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный участок невозможно использовать в соответствии с видом разрешенного использования «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания». При этом само по себе отсутствие в Классификаторах № 540 и П/0412 вида разрешенного использования спорного земельного участка «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания» не влечет обязанность арендодателя внести изменение в договор аренды в части видов использования участка.
4. Судами также не было учтено, что согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка с соответствующим кадастровым номером установлен вид разрешенного использования «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания». Уполномоченным органом не принималось решения о приведении существующего вида разрешенного использования земельного участка с соответствующим кадастровым номером в соответствие с действующим классификатором. Между тем только такое решение является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН.
Решение суда по настоящему делу об урегулировании разногласий по договору аренды не может повлечь изменение сведений, содержащихся в ЕГРН в части установленного вида разрешенного использования указанного земельного участка.
5. Судами также не учтено, что по общему правилу вид разрешенного использования находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предоставленного в аренду по публичной процедуре предварительного согласования места размещения и строительства определенного объекта недвижимости, не может быть изменен по требованию арендатора в отсутствие предусмотренных законом оснований.
6. Суды, устанавливая размер арендной платы по договору – Кд, равный 1,1, не проверили его на соответствие Закону Московской области № 23/96-ОЗ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора. Между тем, порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в публичной собственности, определяется органом государственной власти субъекта РФ.
С учетом изложенного, высшая инстанция отменила судебные акты нижестоящих судов и дело направило на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Мнение эксперта
Верховный Суд в своем Определении сделал весьма важное примечание о том, что рассматриваемые споры, связанные с арендой земельных участков, принадлежащих государству, регулируются не столько положениями договора, сколько публичными нормами земельного законодательства. В своем Определении Верховный Суд РФ также сослался на соответствующие позиции, ранее отраженные в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.
Ким Владислав Олегович, юрист
В настоящем деле нижестоящие суды не обратили должного внимания на «столкновение» частно-правового регулирования, продиктованного договорными отношениями, возникшими между Сторонами и публичного регулирования, в том числе, установленными региональными нормативно-правовыми актами. В конечном итоге, баланс и определенность в спорных правоотношениях некоторым образом внесла судебная коллегия.