19 июня 2023 года Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края на решение Арбитражного суда Хабаровского края от 24.03.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.10.2022 по делу № А73-20493/2021, отменила указанные судебные акты, отказав в удовлетворении исковых требований.
Суть дела
07.11.2016 года глава городского поселения «Город Советская Гавань» принял постановление № 1159 о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков.
Согласно извещению о проведении аукциона, начальная цена предмета аукциона установлена в размере ежегодной арендной платы, определенной как 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
По состоянию на день проведения аукциона кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 27:21:0101016:13 составляла 42 041 190 руб. 80 коп., 1,5% от кадастровой стоимости – 630 617 руб. 86 коп.; кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 27:21:0101016:16 составляла 186 044 085 руб. 90 коп.; 1,5% от кадастровой стоимости – 2 790 661 руб. 29 коп.
Для участия в аукционе была подана одна заявка – Обществом.
Единой комиссией принято решение, оформленное протоколом, согласно которому Общество признано единственным участником аукциона, а сам аукцион в данной части – несостоявшимся в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ в связи с поступлением на момент окончания срока подачи заявок на участие в аукционе только одной заявки. Комиссия приняла решение заключить договор аренды указанных земельных участков с единственным участником аукциона.
По результатам аукциона Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 09.01.2017 заключили договор аренды № 20-11/2ЮЛ-2017 земельных участков с кадастровым номером 27:21:0101016:13 и кадастровым номером 27:21:0101016:16 на срок с 09.01.2017 по 09.01.2027.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за земельные участки определен по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельных участков и составляет: за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0101016:13 – 630 617 руб. 86 коп. в год; за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0101016:16 – 2 790 661 руб. 29 коп. в год.
В соответствии с ФЗ от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» 27.12.2019 в реестр резидентов свободного порта Владивосток внесена запись о регистрации Общества в качестве резидента. Как следует из дополнительного соглашения от 12.11.2021 № 3 к Соглашению об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 24.12.2019 № СПВ-1758/19 на принадлежащих Обществу на праве аренды земельных участках, в том числе спорных, оно реализует инвестиционный проект «Транспортно-перегрузочный комплекс по перевалке сжиженных углеводородных газов» в г. Советская Гавань. Период реализации проекта 2019 – 2023.
По иску Общества Хабаровским краевым судом принято решение от 04.08.2021 № 3а-142/2021 (вступило в законную силу 07.09.2021), согласно резолютивной части которого кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:21:0101016:13 установлена равной его рыночной стоимости в размере 2 053 944 руб., земельного участка с кадастровым номером 27:21:0101016:16 – равной его рыночной стоимости в размере 9 036 384 руб. по состоянию на 01.01.2012.
19.11.2021 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило произвести перерасчет арендной платы по договору от 09.01.2017 № 20-11/2ЮЛ-2017, исходя из нового размера кадастровой стоимости спорных участков, и возвратить Обществу переплату за период 2019 – 2021 либо произвести ее зачет в счет последующих периодов аренды. Поскольку положительного ответа на указанное обращение Общество не получило, оно обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 424, 448 Гражданского кодекса РФ, статьями 39.7, 39.12 Земельного кодекса, статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», разъяснениями пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 5 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» и исходили из следующего. Поскольку спорный договор аренды от 09.01.2017 № 20-11/2ЮЛ-2017 заключен с истцом, как лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае размер арендной платы определен не по результатам проведения торгов, а установлен в размере равном начальной цене предмета аукциона и является регулируемым. При таких обстоятельствах суд признал обоснованным в данном случае применение при расчете арендной платы размера кадастровой стоимости с учетом состоявшегося решения Хабаровского краевого суда от 04.08.2021 № 3а-142/2021. При этом суд указал, что изменение размера кадастровой стоимости переданных Обществу в аренду земельных участков не влечет изменения цены договора аренды, поскольку она продолжает определяться как 1,5% от кадастровой стоимости.
Суд апелляционной инстанции
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции
Суд кассационной инстанции поддержал выводы судов первой и апелляционной инстанций.
Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что предметом аукциона выступало именно право на заключение договора аренды, а не ставка арендной платы (торги на повышение периодического платежа), в связи с чем не усмотрел оснований согласиться с позицией Администрации о невозможности последующего изменения установленной договором арендной платы (как в сторону уменьшения, так и увеличения) при наступлении определенных действующим законодательством случаев. Более того, в пункте 3.4 договора от 09.01.2017 № 20-11/2ЮЛ-2017 стороны прямо предусмотрели возможность такого изменения. Также суд округа сослался на то, что ранее действовавший в спорный период подпункт 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставлял Обществу, как резиденту свободного порта Владивосток, право на получение спорного участка в преимущественном порядке без проведения торгов.
Верховный Суд
Отменяя судебные акты нижестоящих судов, ВС РФ указал на то, что судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 5 статьи 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом. Конституционный Суд РФ в постановлении от 23.12.2022 № 57-П «По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 432, пункта 1 статьи 438, пункта 4 статьи 445, пункта 5 статьи 447 и пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой акционерного общества «Системный оператор Единой энергетической системы» указал следующее.
Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ). Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа по правилам пунктов 12, 14, 15 статьи 39.11 ЗК РФ, – в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 статьи 39.11 ЗК РФ.
Исходя из приведенных выше норм права, по общему правилу изменение начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, недопустимо.
В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Таким образом, вывод судов о том, что признание аукциона несостоявшимся в связи с участием в нем истца как лица, подавшего единственную заявку на участие в аукционе, влечет вывод об установлении в договоре регулируемого размера арендной платы противоречит приведенным нормам материального права и разъяснениям высшей судебной инстанции. При таких обстоятельствах изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, оснований для пересмотра этой платы вследствие последующего изменения кадастровой стоимости арендованных участков не имеется.
В связи с изложенным не подлежат применению к спорным правоотношениям разъяснения, изложенные в пунктах 6, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», на которые ссылалось Общество при рассмотрении дела, поскольку данные разъяснения касаются пересмотра размера арендной платы в случаях исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Мнение эксперта
В очередной раз ВС РФ справедливо подчеркнул невозможность изменения существенных условий договора, заключенного на торгах.
Юля Савельева, адвокат, эксперт-практик в области государственных, муниципальных и корпоративных закупок
Сохранение условий договора, в том виде, в котором они были изложены в извещении или в документации о проведении торгов на право аренды земельного участка, невозможность ведения переговоров между заказчиками и участниками торгов, исполнение договора на условиях, указанных в документации, направлены на обеспечение равенства потенциальных участников торгов, создание условий для свободной конкуренции, обеспечение в связи с этим эффективного использования государственного и муниципального имущества, на предотвращение коррупции и других злоупотреблений, чтобы исключить случаи обхода закона и последующего создания для победителя более выгодных условий исполнения договора.
ВС РФ справедливо указал на тот факт, что торги – это способ совершения сделки посредством проведения конкурентных процедур конкурса или аукциона. Использование конкурентных процедур отбора контрагентов обусловлено: необходимостью удовлетворить интерес заказчика в заключении договора на лучших для него условиях и с лучшим контрагентом; задачами защиты конкуренции; целью профилактики коррупционных правонарушений.
Конститутивным элементом торгов, как регулируемых гражданским законодательством, так и проводимых в соответствии с нормами иных отраслей права, служит состязательность и конкурентная борьба.
Целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую – высокую или низкую – цену (при проведении аукциона) или лучшие условия договора (при проведении конкурса) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы как организатора торгов, так и победителя.
