14.09.2023 ВС РФ вынес Определение по жалобе Управления делами Президента Российской Федерации, Федерального государственного автономного учреждения «Оздоровительный комплекс «Рублево-Успенский» Управления делами Президента Российской Федерации на решение Арбитражного суда Московской области от 31.08.2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.02.2023 по делу № А41-8920/2021.
Суть дела
В 2004 году ООО «Бригантина» заключала договор купли-продажи земельного участка с ЗАО «Агрокомплекс «Горки-2». На земельном участке истца находятся спорные строения, а именно: закрытое кафе с баром; павильон-раздевалки; туалет. Зарегистрировано право собственности Российской Федерации и право оперативного управления за оздоровительным комплексом.
ООО «Бригантина» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Управлению делами Президента Российской Федерации и к Федеральному государственному автономному учреждению «Оздоровительный комплекс «Рублево-Успенский» Управления делами Президента Российской Федерации о признании самовольными постройками, о признании права собственности истца на спорные строения как самовольные и об указании в решении суда о том, что оно является основанием для внесения записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении регистрации права собственности Российской Федерации и регистрации права оперативного управления оздоровительного комплекса на спорные объекты.
Суды исковые требования удовлетворили в полном объеме в связи с тем, что земельный участок, на котором размещены спорные объекты недвижимости, принадлежит на праве собственности ООО «Бригантина»; разрешительная документация на возведение (реконструкцию) спорных объектов, а также доказательства, подтверждающие получение согласия собственника земельного участка на строительство (реконструкцию) указанных объектов, в материалах дела отсутствуют; возведенные объекты как самовольные не нарушают требований строительных норм и правил и не угрожают безопасности других лиц.
Со ссылкой на экспертное заключение суды пришли к выводу, что первоначально объекты были реконструированы не ранее 1997 года (в результате такой реконструкции появились такие объекты как зимний ресторан и закрытое кафе), а в последующем еще раз – позднее 2014 года.
Поскольку ООО «Бригантина» является собственником земельного участка, на котором расположены спорные строения, то предъявленные к ответчикам требования носят негаторный характер, т.к. направлены на защиту и восстановление именно прав собственника земельного участка, в силу чего в данном случае заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности не подлежит удовлетворению в силу статьи 208 ГК РФ.
Позиция ВС РФ
ВС РФ не согласился с решением других судов и отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Бригантина» указывая на то что, истец знал о праве владения и распоряжения спорными объектами на части земельного участка, принадлежащего ООО «Бригантина», осуществляет оздоровительный комплекс, сдавая их в аренду, а с 25.01.2008, когда было зарегистрировано право собственности Российской Федерации в ЕГРН и оперативного управления с 04.05.2012, мог знать об оформлении титула на них со стороны ответчиков.
При наличии зарегистрированного права собственности ответчиков признание права на те же объекты за истцом возможно лишь как способ оспаривания зарегистрированных прав других лиц. При этом условием удовлетворения такого требования является наличие у истца уже возникшего права собственности на соответствующие объекты недвижимости до разрешения спора и владение ими. Решение суда о разрешении такого спора о праве является лишь актом констатации судом наличия законно возникшего у истца права собственности на те же объекты против таких же прав ответчиков, которые зарегистрированы за ними.
Истец, не обладая вещным правом на спорные объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы за ответчиками и которые существовали в момент покупки обществом «Бригантина» земельного участка, не может использовать такой способ защиты, как признание права собственности на самовольную постройку, для оспаривания зарегистрированных вещных прав ответчиков на них. Удовлетворение требования истца об оспаривании зарегистрированного вещного права ответчиков на спорные объекты невозможно в порядке легализации самовольной постройки по пункту 3 статьи 222 ГК РФ, т.к. у истца в момент предъявления и рассмотрения иска отсутствовал титул на них.
Мнение эксперта
В данной ситуации земля принадлежала одному лицу, а постройки на этой земле другому лицу, также постройки возводил не владелец земельного участка. Поэтому, эти постройки не являются самовольными в связи с тем, что у них есть собственник, как подчеркнул Верховный суд. Следовательно, необходимо было оспорить право ответчиков на постройки.
Юрист, член Союза юристов-блогеров АЮР- Дзёбак Анна Николаевна.
Важным уточнением ВС РФ является п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Таким образом для узаконивания самовольной постройки необходимо иметь права на земельный участок, где расположены постройки, а также факт возведения этих построек собственником земли.
