В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.10.2023 № 18-КГ23-132-К4 сделан вывод, что неполная оплата покупателем приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества может служить основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата недвижимого имущества продавцу.
Суть дела
ИП Маяцкая С.В. и Маяцкий А.Н. (истцы) обратились в суд с иском к ООО “Консалт-Сервис” (ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, об аннулировании записи о регистрации перехода права собственности и о возврате недвижимого имущества в собственность, мотивируя свои требования тем, что 3 июня 2019 г. между ними (продавцы) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по которому истцы передали в собственность ответчика принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество.
В соответствии с условиями договора цена за все переданное имущество составила 70 000 000 руб., а покупатель обязан был произвести полный расчет с продавцами в срок до 1 сентября 2019 г. Вместе с тем ответчик в указанный срок оплату в полном объеме не произвел, общая выплаченная покупателем сумма составила 16 400 000 руб., из которых 5 000 000 руб. являются задатком. При этом большая часть переданного покупателю имущества в нарушение условий договора купли-продажи была продана последним третьим лицам в отсутствие согласия продавцов.
Как следует из материалов дела, 3 июня 2019 г. между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому в собственность покупателя истцами были переданы ряд объектов недвижимого имущества: здание, две квартиры, земельный участок, объект незавершенного строительства.
Условиями договора цена всего указанного недвижимого имущества определена в сумме 70 000 000 руб., при этом Маяцкой С.В. за передаваемое ею имущество покупатель уплачивает 31 800 000 руб., а Маяцкому А.Н. – 38 200 000 руб.
При этом в обеспечение надлежащего исполнения обязательств покупатель в день подписания договора купли-продажи уплачивает каждому продавцу денежные средства в размере 2 500 000 руб. в качестве задатка без подписания дополнительного соглашения о задатке. Полный расчет с продавцами покупатель обязан произвести в срок до 1 сентября 2019 г.
Кроме того, согласно условиям договора установлено, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости недвижимого имущества оно находится в залоге у продавцов, в том числе и в случае наличия задолженности по оплате перед одним из продавцов. Покупатель не имеет права отчуждать недвижимое имущество или его часть без письменного согласия продавца, обременять его, заключать сделки продажи, мены, аренды, дарения, пожертвования, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п. Покупатель не имеет права производить раздел, перепланировку, ремонт и осуществлять иную эксплуатацию указанного недвижимого имущества, изменяющую первоначальное состояние имущества, до момента его полной оплаты.
14 июня 2019 г. произведена государственная регистрация права собственности ООО “Консалт-Сервис” на приобретенное недвижимое имущество.
Общая выплаченная ООО “Консалт-Сервис” продавцам по договору сумма составила 16 400 000 руб.
Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены.
Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, привлек к участию в деле двух физических лиц в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новое решение, которым исковые требования были удовлетворены.
Определением суда кассационной инстанции судебный акт апелляционной инстанции был отменен, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Апелляционным определением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения кассационным определением суда кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено и по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции указал на то, что покупателем не было допущено существенного нарушения условий договора, в связи с оплатой покупателем части стоимости приобретенных объектов права требовать расторжения договора купли-продажи продавцы, не лишенные возможности обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств по договору, иметь не могут.
Истцы обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой просили отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ, рассмотрев доводы кассационной жалобы, определил отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Как было установлено судом апелляционной инстанции, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцам в согласованный сторонами срок (до 1 сентября 2019 г.) за переданное недвижимое имущество 70 000 000 руб., вместе с тем к моменту разрешения спора по существу в судебном заседании 23 июня 2022 г. ответчик произвел оплату истцам в общей сумме 16 400 000 руб.
При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о том, что неполучение истцами значительной части денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.
Суждение суда апелляционной инстанции о том, что в связи оплатой покупателем части стоимости недвижимого имущества права требовать расторжения договора купли-продажи продавцы, не лишенные возможности обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств по договору, иметь не могут, основано на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 ГК РФ, из буквального толкования которого не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Более того, как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Комментарий специалиста
Рассматриваемое определение можно рассматривать как продолжение формирования Верховным Судом РФ единообразной судебной практики, согласно которой неисполнение покупателем недвижимого имущества обязанности по уплате цены договора купли-продажи может рассматриваться как существенное нарушение условий договора, влекущих его расторжение по требованию продавца и возврат продавцу недвижимого имущества. При этом, положения статьи 486 ГК РФ не препятствуют покупателю использовать способ защиты нарушенных прав, а именно требовать возврата исполненного (переданных объектов недвижимого имущества) на основании норм ГК РФ о неосновательном обогащении (абзац второй пункта 4 статьи 453 ГК РФ).
Оплата цены проданного имущества по договору купли-продажи является основной обязанностью покупателя по договору купли-продажи, в которой выражен базовый принцип возмездности и эквивалентности имущественных гражданских правоотношений (пункт 1 статьи 424, пункт 1 статьи 454, статьи 485, 486 ГК РФ).
Ранее, Верховный Суд РФ неоднократно указывал при рассмотрении конкретных дел, что полная неоплата или недоплата практически всей цены покупателем недвижимого имущества с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости и является существенным нарушением договора, вследствие чего такой договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества (Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27, Определение Верховного Суда РФ от 11.07.2017 N 78-КГ17-21, Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2015 N 78-КГ14-39).
Кирилл Харитонов, арбитражный управляющий, Саморегулируемая организация “Ассоциация арбитражных управляющих “Паритет”.
Однако, если ранее подобные выводы делались применительно к ситуациям, когда покупатель не производил полностью оплату или оплатил цену договора в незначительной части, то в рассматриваемой ситуации покупатель из цены договора 70 млн. руб. оплатил 16,4 млн. руб., т.е. чуть меньше четверти цены договора (23, 42 % от цены договора). При этом Верховный Суд РФ посчитал, что и такое соотношение между установленной ценой договора и фактически оплаченной частью свидетельствует о том, что покупатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, и должно рассматриваться как существенное нарушение условий договора, дающее право на его расторжение и возврат исполненного.
Кроме того, в настоящем деле имели место иные нарушения со стороны покупателя условий договора, явно ухудшающие положение продавца и в значительной степени лишающие его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора — вопреки условиям договора, обеспечивающим уплату цены отчужденных объектов недвижимости и возможность их возврата в случае неоплаты (не отчуждать недвижимое имущество или его часть без письменного согласия продавца), покупатель нарушил указанные условия договора (произвел отчуждение части объектов третьим лицам), вследствие чего лишил истцов возможности возврата отчужденных объектов.
