Верховный суд не только обобщил сформировавшуюся на протяжении последних нескольких лет судебную практику по вопросам правового регулирования самовольных построек, актуализировал положения, которые содержались в совместном Пленуме Верховного Суда РФ № 10, ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. (пункты 22-31 о самовольных постройках утратили силу с изданием Постановления № 44) и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 16.11.2022 г.), но и изложил новые значимые для правоприменения положения.
Обзор разъяснений Пленума, изложенных в Постановлении № 44
1. Объект, который признается самовольной постройкой
Пленум обозначил исчерпывающий перечень критериев отнесения постройки к объекту самовольного строительства (пункт 2). Органы государственной власти и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные критерии. Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с фундамента (пункт 5).
Статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (пункт 6).
2. Когда суд откажет в сносе объекта
Суд откажет в признании постройки самовольной если:
– требования к строительству изменились после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (пункт 2);
– на день вынесения решения суда, ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или перестали быть таковыми вследствие изменения правового регулирования, а иные основания признания постройки самовольной отсутствуют (пункт 2);
– имеет место возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома до направления уведомления о планируемом строительстве (пункты 3, 7);
– речь идет об объектах культурного наследия или объектах, обладающих признаками таких объектов (пункт 7);
– возведенный в соответствии с разрешенным использованием земельного участка объект, используется не по целевому назначению (пункт 19);
– при разрешении спора о сносе самовольной постройки по основанию невозможности ее возведения в границах зоны с особыми условиями использования территории суд установит, что объект, в связи с наличием которого установлена указанная зона, был ликвидирован и отпали основания для сохранения ограничений, даже если сведения о такой зоне не исключены из ЕГРН (пункт 21);
– лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе, вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также вследствие получения от уполномоченного органа разрешения (согласования) на возведение объекта (пункт 22).
Отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта уполномоченным органом или судом, также не свидетельствуют о том, что такой объект является самовольной постройкой (пункт 26).
3. Отсутствие разрешительной документации: к каким выводам пришел Пленум
Важнейший критерий квалификации объекта в качестве самовольного строительства — отсутствие разрешения на строительство (п. 1 ст. 222 ГК РФ, ст. 51 ГрК РФ, п. 2 Постановления № 44).
Признание права собственности на самовольную постройку предполагает соблюдение ряда императивных требований, к которым Пленум относит принятие застройщиком мер к легализации объекта. На практике это означает, что застройщик должен доказать факт обращения в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. При этом, согласно ранее выработанной в 2018 году позиции ВС РФ, обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство после начала строительства, равно как после получения предписания об устранении нарушений при строительстве, не может быть признано надлежащим (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 07.08.2018 г. № 304-ЭС18-2923 по делу № А75-12454/2016).
Вместе с тем, в ситуации когда у застройщика имеются права на землю, но объект возведен без разрешения на строительство, и не имеется возможности признания за застройщиком права собственности на такой объект в судебном порядке путем подачи иска о признании права на самовольную постройку, такой объект не подлежит сносу, если при его строительстве не нарушены требования безопасности, а существование объекта не нарушает прав и законных интересов третьих лиц (пункт 24 Постановления № 44).
Стоит также отметить, что согласно последним выводам судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, отсутствие разрешения на строительство при наличии решения суда об отказе в сносе самовольной постройки, не исключает возможность получения в уполномоченном органе разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 01.02.2023 г. № 305-ЭС22-18478 по делу № А40-146624/2021).
Относительно самовольных построек, возведенных при отсутствии надлежащих прав на землю (к коим относится также возведение объекта на переданном в аренду земельном участке без права строительства), позиция Пленума однозначна — такой земельный участок подлежит освобождению от незаконно возведенных построек.
Объект, возведенный или реконструированный в отсутствие соответствующего решения или согласия иных долевых собственников, является самовольной постройкой, что является основанием для возложения на ответчика обязанности привести объект в состояние, существовавшее до начала реконструкции или обеспечить снос объекта (пункты 27, 28).
4. Незначительные нарушения градостроительных норм и правил
По общему правилу, наличие нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной (пункт 29).
Однако, Пленум в Постановлении № 44 рекомендовал оценивать существенность такого нарушения. С учетом конкретных обстоятельств дела, допущенные незначительные нарушения могут быть признаны не препятствующими возможности сохранения постройки. При этом, вопрос об устранимости нарушений должен быть вынесен судом на обсуждение, независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями (пункт 30).
5. Процессуальные моменты
Постановление № 44 закрепило ранее существовавшее положение о том, что с иском о сносе самовольной постройки может обратиться собственник участка или лицо, законно владеющее землей на ином вещном праве, а также лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением объекта самовольного строительства.
Ответчиком по иску о сносе объекта самовольного строительства является застройщик такого объекта. В случае, если для возведения объекта привлекалась подрядная организация, ответчиком будет являться заказчик строительных работ.
Иски о сносе самовольной постройки, приведении ее в соответствие или о признании права на самовольную постройку рассматриваются судами с соблюдением правил об исключительной подсудности — по месту нахождения имущества (пункт 11).
Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным решением вопроса о выселении таких лиц (абзац 2 пункта 11).
Наличие регистрации права собственности на объект в ЕГРН не препятствует подаче иска о сносе объекта (пункт 8).
К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Новеллой является регламентированное Постановлением № 44 положение о сроке давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником — арендодателем или ссудодателем земельного участка. Такой срок начинает течь не с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав, а с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (пункт 15).
В рамках рассмотрения дела о сносе самовольной постройки могут быть реализованы меры по обеспечению иска или предварительные обеспечительные меры. Принимая решение о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие, суд указывает срок для исполнения решения (пункт 32).
Выбор способа исполнения решения определяется должником (пункт 33). По истечение срока исполнения решения, судебным приставом-исполнителем может быть осуществлен принудительный снос объекта (пункт 36).
Мнение эксперта
Проблематика правового регулирования самовольного строительства традиционно является актуальной для российской судебной системы.
Новое Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 года № 44 представляет собой систематизацию правовых позиция, сформировавшихся в исторический период с момента издания совместного Пленума ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. до настоящего времени – то есть охватывает временной отрезок продолжительностью более, чем 10 лет. Постановление стало намного подробнее, чем ранее действовавшее и призвано обеспечить единообразие правоприменительной практики с учетом сложившегося опыта.
Важными являются разъяснения о том, что признание права собственности на самовольные постройки является исключительным способом защиты права, который может быть реализован только при отсутствии недобросовестного поведения со стороны застройщика. Представляется, что такое регулирование призвано минимизировать случаи злоупотребления правом, при котором владельцы заведомо незаконно возведенных объектов предпринимают попытку легализовать их как объект гражданского оборота посредством признания права в судебном порядке.
Галицкая Наталья Сергеевна, адвокат, член Союза юристов-блогеров при Ассоциации юристов России.
В тоже время, в целях соблюдения принципа пропорциональности и обеспечения баланса частных и публичных интересов, Пленум напоминает: снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением объектов. Такой подход видится прогрессивным в целях обеспечения устойчивости хозяйственного оборота.
Вместе с тем, ряд вопросов по-прежнему остается открытым, в частности, судьба и юридический статус объектов недвижимости, отвечающих признакам самовольного строительства, но в сносе которых было отказано по мотиву пропуска срока давности, или объектов, существование которых не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, но право на которые не может быть признано в судебном порядке.
