Определение Конституционного Суда РФ от 08.06.2023 N 1407-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бений Маргариты Борисовны на нарушение ее конституционных прав частью 3 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации” указывает на необходимость устанавливать обстоятельства, влияющие на очередность и время предоставления, предусмотренные статьей 59 Жилищного кодекса РФ, освободившихся комнат в коммунальной квартире проживающим в ней гражданам на основании договоров социального найма или купли-продажи, на момент освобождения соответствующих комнат.
Суть дела
В деле об оспаривании конституционности части 3 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляющей, что при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 статьи 59, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления, гражданка Б. указывает, что проживает в 2-комнатной коммунальной квартире, занимая комнату 13,5 кв.м. Другая комната 14 кв.м освободилась 28.10.2018 в связи со смертью нанимателя и находится в собственности городского округа город Тверь Тверской области. Право собственности на комнату 13,5 кв.м возникло у гражданки Б. 24.09.2019, а проживает и зарегистрирована она в данной квартире по месту жительства с 23.06.2020.
С заявлением о продаже ей второй комнаты в указанной коммунальной квартире гражданка Б. обратилась 01.02.2021, в чем ей было отказано письмом Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери от 26.02.2021 в связи с отсутствием законных оснований для этого. Принимая такое решение, указанный Департамент указал, что гражданка Б. не признана малоимущей и не состоит в Администрации района на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, также у нее отсутствует право выкупа освободившейся комнаты в коммунальной квартире в соответствии со статьей 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку заявительница зарегистрировалась в данном жилом помещении и стала проживать в нем после освобождения второй комнаты 14 кв.м. Данная комната подлежит предоставлению на основании договора социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке, установленном статьей 57 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Гражданка Б. 23.11.2021 повторно обратилась в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери с заявлением о продаже ей свободной комнаты 14 кв.м, однако снова по тем же основаниям 20.01.2022 ей было отказано.
Заявительница обратилась в суд с иском к Администрации города Твери и Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери о признании незаконным решения об отказе в предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире, признании за ней права на предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире по договору купли-продажи и обязании заключить с ней договор купли-продажи комнаты.
Решением Московского районного суда города Твери от 30.05.2022 года заявительнице отказано в удовлетворении требований. Суд, в частности, указал, что для граждан, претендующих на предоставление жилого помещения в коммунальной квартире в соответствии со статьей 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, такое жилое помещение будет являться освободившимся, если на момент освобождения спорной комнаты они уже проживали в данной квартире в качестве собственника или нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Учитывая данное обстоятельство, гражданка Б. не вправе претендовать на предоставление ей данной комнаты.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 13.09.2022 и определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2022 указанное судебное постановление оставлено без изменения.
В своей жалобе гражданка Б. указывает, что оспариваемой ею законоположение противоречит статьям 8 (часть 2), 25 и 40 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации, поскольку позволяет произвольно отказывать в предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире собственнику одного из жилых помещений в данной квартире.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы заявительницы, Верховный Суд Российской Федерации подчеркнул, что коммунальные квартиры являются особым предметом жилищно-правового регулирования. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены частью 6 статьи 42 Гражданского кодекса Российской Федерации. Очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире закрепляет статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим на момент освобождения жилого помещения в этой квартире нанимателям и (или) собственникам.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 20.03.2023 заявительнице отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Позиция Конституционного Суда
Гражданка Б. обратилась в Конституционный Суд РФ с жалобой на нарушение ее конституционных прав ч.3 ст.59 ЖК РФ. Конституционный Суд РФ указал, что при отсутствии граждан, имеющих преимущественное право приобретения освободившихся комнат в коммунальной квартире или их отказа от осуществления названного права, такие комнаты, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Конституционный Суд РФ не усматривает оснований считать ч.3 ст.59 ЖК РФ нарушающей конституционные права заявительницы, поскольку исключает возможность для публичного собственника жилого помещения произвольно, по собственному усмотрению, отказаться о заключения договора купли-продажи.
Комментарий специалиста
Доводы высших судом свидетельствуют о том, что право на внеочередное предоставление комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма или по договору купли-продажи в порядке, предусмотренном законодательством, распространяются исключительно на тех лиц, которым на момент освобождения комнаты в коммунальной квартире принадлежали на каком-либо законном основании права на другие комнаты в данной коммунальной квартире, и данное право на внеочередное предоставление комнаты не распространяется на лиц, которым могут принадлежать иные комнаты в такой коммунальной квартире на каком-либо вещном праве в будущем.
Несмеянова Ирина Алексеевна, к.ю.н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ
В рассматриваемом деле усматривается разумность и справедливость установленного порядка, а именно: при отсутствии граждан, имеющих преимущественное право приобретения освободившихся комнат в коммунальной квартире или их отказа от осуществления названного права, такие комнаты предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Таким образом, нижестоящие суды правильно поняли смысл и правовую позицию законодателя.
С точки зрения дальнейшего формирования правоприменительной практики рассматриваемый судебные акты однозначно определяют момент возникновения права на внеочередное предоставление комнаты в коммунальной квартире в соответствии со статьей 59 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма или по договору купли-продажи, реализуемого в порядке, предусмотренном законодательством. В то же время само решение вопроса, обозначенного в обращении гражданки Б., не исключает возможности дискуссии о целесообразности внесения уточнения сроков реализации прав лицами, которым на момент освобождения комнаты в коммунальной квартире принадлежали на каком-либо законном основании права на другие комнаты в данной коммунальной квартире. В том числе сроки реализации прав можно изложить по аналогии со ст.250 ГК РФ, которая регламентирует право преимущественной покупки и конкретизирует сроки приобретения недвижимого имущества.
