В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 20-КГ23-10-К5 приведены критерии разграничения предварительного договора и договора купли-продажи недвижимости.
Суть дела
Д.М.М. (истец) обратился в суд с иском к А.Р.А. (ответчик) о признании основным договором купли-продажи квартиры предварительного договора купли-продажи и признании права собственности на квартиру.
В обоснование требований истец указал, что 24 мая 2021 г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.
По условиям предварительного договора стороны обязались в срок до 1 сентября 2021 г. заключить основной договор купли-продажи квартиры стоимостью 2 600 000 руб. По условиям предварительного договора стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец (ответчик) обязуется продать принадлежащую ему на праве собственности квартиру, а покупатель (истец) – ее купить. В силу пункта 6 предварительного договора продажная цена квартиры была согласована сторонами в размере 2 600 000 руб.
При этом, денежные средства в размере 2 600 000 руб. истцом ответчику переданы до подписания предварительного договора, что подтверждается содержанием пункта 3 предварительного договора и фактическими действиями. Несмотря на это, ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи, на соответствующие просьбы истца не реагирует, в связи с чем истец лишен возможности оформить свое право собственности на квартиру.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный 24 мая 2021 г. между сторонами договор является предварительным и не может быть признан основным договором купли-продажи, поскольку содержит в себе лишь обязательство заключить такой договор в будущем. Основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, ни одна из сторон другой стороне соответствующего предложения заключить договор не направляла.
Суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции. Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции дополнительно сослался на то, что истец не обратился в суд с требованиями о понуждении ответчика к заключению основного договора в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции оставил без изменения судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.
Истец обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев кассационную жалобу истца, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, исходя из его предмета и основания, возражений ответчика относительно иска (статья 196 ГПК РФ).
Как следует из материалов дела, в исковом заявлении истец ставил вопрос о признании предварительного договора основным и признании за ним права собственности на квартиру в связи с исполнением им всех условий договора купли-продажи.
Между тем суды рассматривая заявленные исковые требования, исходили из того, что основной договор купли-продажи между ответчиком и истцом не заключен, а заключенный между сторонами предварительный договор основным признан быть не может, поскольку содержит в себе лишь обязательство по заключению основного договора в будущем. В связи с этим в обоснование отказа в удовлетворении иска суды сослались на положения статьи 429 ГК РФ и указали, что поскольку ни одна из сторон предварительного договора в установленный данным договором срок не направила другой стороне предложение заключить основной договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились и истец не вправе требовать от ответчика их исполнения.
Между тем, из содержания судебных постановлений следует, что судами фактически рассмотрены не заявленные истцом требования о признании предварительного договора купли-продажи основным, а требования о возложении на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи, которые им не заявлялись. При этом надлежащей оценки фактически заявленным требованиям истца в обжалуемых судебных постановлениях не дано.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Указанные положения закона, а также их разъяснения при рассмотрении дела судами не были применены. При рассмотрении настоящего дела судам независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Так, заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрены обязанность ответчика передать истцу квартиру, находившуюся в собственности у продавца на момент заключения договора, и обязанность истца как покупателя в полном объеме до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить полную стоимость этой квартиры. При этом обязанность покупателя по полной оплате стоимости квартиры исполнена до подписания предварительного договора, что подтверждается содержанием его пункта 3, который представляет собой расписку продавца в получении от покупателя денежных средств в размере 2 600 000 руб.
Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 ГК РФ, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).
В связи с неправильной оценкой судами сложившихся между сторонами правоотношений в обжалуемых судебных постановлениях отсутствуют какие-либо выводы относительно соответствия заключенного между ними договора требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости параграфом 7 главы 30 ГК РФ, и возможности удовлетворения заявленных истцом требований о признании за ним права собственности на квартиру в связи с исполнением им в полном объеме принятых на себя по договору купли-продажи обязательств.
Комментарий специалиста
В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ привел основной критерий разграничения предварительного договора и собственно основного договора, в частности договора купли-продажи недвижимости. Предварительный договор только устанавливает одну обязанность сторон — заключить в будущем определенный договор на заранее определенных условиях и, по существу предусматривает в качестве исполнения только одно действие — заключение основного договора. Если же в договоре, который поименовали как предварительный, стороны предусмотрели условия будущего основного договора, одновременно содержатся условия, устанавливающие обязанности одной или обоих сторон, характерные для основного договора (например, полная или частичная оплата цены будущего договора), то такой договор нельзя квалифицировать как предварительный, а необходимо рассматривать собственно как основной договор, непосредственно порождающий права и обязанности сторон.
Дополнительно необходимо отметить, что в определении также указано на необходимость разрешать судебный спор исходя из заявленных истцом требований и указанных сторонами обстоятельств. Суды самостоятельно должно давать правовую квалификацию сложившихся между сторонами отношений, но не могут выходить за пределы избранного истцом способа защиты права.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.