12 декабря 2023 г. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации вынесено определение № 18-КГ23-169-К4, в рамках которого суд обязал нижестоящие суды по делам о реконструкции объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности, учитывать поведение истца и существенность нарушений самовольного строительства.
Суть дела
Ведяев А.Т. (долевой собственник земельного участка и жилого дома) обратился к администрации Ейского городского поселения Ейского района, а также Черняевой Н.Н. (второй долевой собственник) с иском о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности, об изменении долей в праве общей долевой собственности.
В обоснование требований истец указал, что с целью улучшения жилищных условий он осуществил реконструкцию жилого дома, в результате чего площадь застройки земельного участка стала меньше (44 % вместо 47 %), а площадь жилого дома увеличилась с 156,2 кв.м до 207,2 кв.м., в связи с чем просил суд в части увеличения площади жилого дома изменить доли в праве общей долевой собственности: за истцом – с 6/12 на 617/1000, а за Черняевой Н.Н. – с 6/12 на 383/1000.
В рамках дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которая установила, что реконструкция соответствует строительным, градостроительным, пожарным нормам и правилам, за исключением требований о необходимости соблюдения расстояния не менее 3 м от границ участка до стены жилого дома.
Удовлетворяя исковые требования, Ейский городской суд Краснодарского края, с выводами которого согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, формально сослался на результаты судебной экспертизы, а также пояснения органов местного самоуправления и собственника смежного земельного участка об отсутствии возражений в части заявленных исковых требований.
Суть кассационной жалобы в ВС РФ сводилась к тому, что строительство объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, а также реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, должны осуществляться по соглашению участников общей собственности, а в случае отсутствия такого согласия такая реконструкция является самовольной. В качестве нормативного обоснования Черняева Н.Н. ссылалась на разъяснения пункта 28 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и положения статьи 222 ГК РФ.
Позиция Верховного Суда
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ 12.12.2023 рассмотрела спор по кассационной жалобе Черняевой Н.Н. и с таким формальным подходом нижестоящих судов не согласилась и направила судебный спор на новое рассмотрение, указав на следующие допущенные судами существенные нарушения:
– судами не учтены разъяснения п. 26 постановления № 10/22 от 29.04.2010, а также факт непредставления истцом доказательств обращения к ответчику и в государственные органы за получением согласия и разрешения до начала реконструкции жилого дома, то есть принятия мер к легализации будущей реконструкции, поскольку по общему правилу отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку;
– выполнение истцом работ по реконструкции в обход порядка, предусмотренного действующим законодательством, с целью последующей легализации изменённого объекта недвижимости исключительно в судебном порядке свидетельствует о недобросовестном поведении истца и является злоупотреблением правом;
– судами не учтен тот факт, что в результате реконструкции был сужен проход между строением и забором – с 1 м до 0,5 м., которым пользуется Черняева Н.Н. для доступа к домовладению и земельному участку, что является существенным нарушением прав ответчика и градостроительным норм;
– суды произвольно изменили размер долей сособственников в объекте недвижимости, уменьшив без согласия Черняевой Н.Н. принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности.
Мнение эксперта
Приведенная позиция ВС РФ в части недобросовестного поведения истца, который, предваряя в будущем использование судебной процедуры признания права собственности, решил выполнить все работы в нарушение предусмотренной законом процедуры согласования будущих строительных работ и получения разрешения, является классическим примером нарушения п. 4 ст. 1 ГК РФ, предусматривающей недопустимость извлечения кем бы то ни было преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Гитинов Рашид Курбанович руководитель практики разрешения споров с государственными органами, споров в области интеллектуальной собственности и корпоративных прав МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре».
Кроме того, судами не учтены разъяснения ВС РФ, которые были даны еще в 2014 г. в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, согласно которым признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться только в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Такое нарушение нижестоящих судов привело также к неправильному формальному применению норм материального права, а именно п. 3 ст. 245 ГК РФ, предусматривающей право лица, осуществившего за свой счет исключительно с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Более того, суды отстранились от исследования путем проведения экспертизы существенности последствий нарушения проведения строительных работ, которые затрагивали несущие конструкции жилого дома, на что также было обращено внимание Судебной коллегией.
Весьма примечательным является тот факт, что рассмотренный кейс стал основой правовой позиции ВС РФ в пунктах 28 и 29 нового Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке”, которое на практике будет требовать неукоснительного соблюдения и внимательного учета судами всех нюансов аналогичной категории споров с учетом руководящих разъяснений ВС РФ.
