В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2023 N 305-ЭС20-14249(4) по делу N А41-16675/2019 сделан вывод о том, что указание в описании предмета торгов несуществующего обременения безусловно влечет снижение круга покупателей и снижение цены продажи, вследствие чего является основанием для признания торгов недействительными.
Суть дела
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО “Мебе-Девелопмент” (далее – должник) ФНС России обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать недействительными:
- – торги по реализации имущества общества (лот N 1), результаты которых оформлены протоколом от 18.11.2019;
- – договор купли-продажи от 13.12.2019, заключенный по итогам торгов с должником в лице конкурсного управляющего и ООО “Центр по химии лекарственных средств” (далее – Центр).
ФНС России также просила применить последствия недействительности указанного договора купли-продажи.
К участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены публичное акционерное общество “Сбербанк России” (далее – Сбербанк) и Центр.
Определением Арбитражного суда Московской области от 01.06.2022 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2022 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2022 определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и усматривается из материалов дела, в отношении Мустафы Билека расследуется уголовное дело, возбужденное по признакам преступления, предусмотренного пунктом “б” части 2 статьи 199 УК РФ (уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере). Налоговый орган признан потерпевшим по данному уголовному делу.
Билек М. является участником должника с долей участия 49,99 процента уставного капитала.
Постановлением Бабушкинского районного суда города Москвы от 12.12.2018 (с учетом апелляционного постановления Московского городского суда от 05.02.2019) удовлетворено ходатайство следователя и дано согласие на наложение ареста на долю в праве собственности общества на недвижимое имущество, представляющее собой бизнес-центр “Mebe One Khimki Plaza” (далее – бизнес-центр), в размере 49,99 процента.
Регистрирующий орган внес в Единый государственный реестр недвижимости (далее – реестр недвижимости) записи об аресте.
Конкурсный управляющий поручил ООО “Ребус” провести оценку стоимости бизнес-центра. Согласно отчету упомянутого общества от 24.07.2019 N 255-19Н (далее – отчет общества “Ребус”), его рыночная стоимость по состоянию на 19.07.2019 составила 1 950 962 000 рублей. В отчете об оценке отражено наличие обременения в виде ареста. Цена имущества определена оценщиком, по его утверждению, без учета этого обстоятельства.
После проведения оценки конкурсный управляющий приступил к реализации бизнес-центра на торгах. При этом здание бизнес-центра находилось в залоге у Сбербанка в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 28.08.2013 (требование в размере 3,9 млрд. рублей).
Как указывает сам конкурсный управляющий, в период проведения торгов он исходил из того, что на торгах им отчуждается арестованное имущество. Соответствующая информация включена управляющим в публикации о первых торгах (публикация от 02.08.2019; торги проводились 09.09.2019), о повторных торгах (публикация от 09.09.2019; торги проводились 21.10.2019) и о торгах в форме публичного предложения (публикация от 21.10.2019).
Первые и повторные торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок от потенциальных покупателей.
В период приема заявок на участие в первых торгах конкурсный управляющий обратился в суд, рассматривающий дело о банкротстве общества, с заявлением от 16.08.2019, в котором просил обязать регистрирующий орган зарегистрировать прекращение ареста, наложенного на имущество общества в рамках уголовного дела, расследуемого в отношении Билека М.
Согласно извещению о публичных торгах от 21.10.2019, заявки на участие в этих торгах принимались с 28.10.2019 по 21.11.2019.
Протокол о результатах торгов в форме публичного предложения оформлен конкурсным управляющим 18.11.2019. Победителем торгов в соответствии с этим протоколом признан единственный участник – Центр, предложивший 16.11.2019 приобрести арестованное имущество за 1 492 900 000 рублей.
Определением Арбитражного суда Московской области от 26.11.2019 удовлетворено заявление конкурсного управляющего об обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию прекращения ареста на имущество должника.
Договор купли-продажи имущества должника его конкурсный управляющий и Центр подписали 13.12.2019, акт приема-передачи имущества по этому договору – 29.01.2020. Оплата по договору купли-продажи прошла 27.12.2019.
ФНС России обжаловала в суд апелляционной инстанции определение суда первой инстанции от 26.11.2019 о погашении регистрационной записи об аресте. Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 производство по жалобе налогового органа прекращено.
Переход к Центру права собственности на имущество должника зарегистрирован 13.03.2020. В качестве правового основания перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости значатся как сам договор купли-продажи от 13.12.2019, так и дополнительное соглашение к нему от 20.12.2019. Это дополнительное соглашение приложено к ходатайству конкурсного управляющего о завершении конкурсного производства в отношении общества. Согласно дополнительному соглашению, Центр приобрел имущество общества частично за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Сбербанком по новому договору об открытии невозобновляемой кредитной линии – договору от 20.12.2019, с момента перехода права собственности приобретенная Центром недвижимость, а также часть движимого имущества бизнес-Центра находятся в залоге у Сбербанка. На имеющейся в деле копии договора купли-продажи проставлены отметки о регистрации ипотеки 13.03.2020 (в день регистрации перехода права собственности).
Впоследствии определение суда апелляционной инстанции о прекращении производства по жалобе налогового органа отменено, жалоба направлена в Десятый арбитражный апелляционный суд для рассмотрения по существу. Затем постановлением суда апелляционной инстанции от 06.04.2021 (с учетом дополнительного постановления от 03.11.2021) определение суда первой инстанции от 26.11.2019 оставлено без изменения. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 16.12.2021 судебные акты, принятые по вопросу о прекращении записи об аресте отменил, в удовлетворении заявления управляющего отказал.
ФНС России 18.01.2021 обратилась в суд с заявлением об оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора.
Отказывая в удовлетворении заявления налогового органа, суды исходили из того, что порядок проведения торгов по продаже имущества общества не был нарушен. Как указали суды, несмотря на истечение 05.05.2019 срока ареста, наложенного на имущество общества в соответствии со статьей 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, соответствующее обременение не прекратилось к моменту реализации данного имущества на торгах, поскольку в рамках уголовного дела не принимался судебный акт о снятии ареста. Конкурсный управляющий обществом при подготовке и проведении торгов правомерно исходил из наличия обременения в виде ареста, что отражено им в публикациях о торгах.
Доводы ФНС России относительно того, что сам факт существования раскрытой публично информации об аресте бизнес-центра привел к сужению круга потенциальных покупателей и повлек за собой уменьшение продажной цены, суды отклонили как документально не подтвержденные.
Сославшись на отчет общества “Ребус”, суды признали рыночной цену реализации имущества в пользу Центра. При этом суды отказались исследовать представленное ФНС России заключение от 14.09.2021 на отчет общества “Ребус”, подготовленное сотрудниками Финансового университета при Правительстве Российской Федерации (далее – заключение финансового университета), исходя из того, что данное заключение не является экспертизой отчета, предусмотренной статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
Как указали суды, торгами не нарушены права кредиторов по текущим обязательствам, к числу которых относится ФНС России.
Кроме того, суды пришли к выводу о пропуске налоговым органом годичного срока исковой давности, предусмотренного пунктом 1 статьи 449 ГК РФ, который начал течь с момента публикации информации о результатах торгов (с 18.11.2019) и истек 18.11.2020.
ФНС России обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить все судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Основанием для такого вывода послужили следующие доводы.
Особенность заключения договора купли-продажи на торгах состоит в том, что его условия формируются путем сложения условий, определенных организатором торгов и зафиксированных в извещении об их проведении (пункт 3 статьи 448ГК РФ) и лучшего условия о цене, сформулированного участником торгов в заявке (пункт 4 статьи 447 ГК РФ).
В рассматриваемом случае на момент проведения торгов в реестре недвижимости содержалась доступная всем участникам гражданского оборота запись об аресте. Во всех публикациях о торгах конкурсный управляющий обществом также указывал на то, что им отчуждается арестованное имущество.
Таким образом, в состав условий будущего договора купли-продажи, предложенного к заключению на торгах, вошло включенное в документацию о торгах и публично раскрытое условие о продаже недвижимости, обремененной арестом в пользу третьего лица – ФНС России.
Центр путем подачи заявки в соответствии с положениями документации о торгах, опубликованной управляющим, согласился с этим условием.
Суть позиции ФНС России по настоящему делу сводилась к тому, что фактически с Центром договор купли-продажи был заключен на ином условии – на условии об отчуждении свободной от ареста недвижимости. Как полагал налоговый орган, конкурсный управляющий и Центр действовали согласованно, их воля изначально была направлена на то, чтобы в обход процедуры торгов реализовать дорогостоящий актив, срок ареста в отношении которого истек, предложив независимым участникам рынка к продаже иной объект – арестованный бизнес-центр, осознавая, что последний не вызовет интереса со стороны потенциальных покупателей. Одновременно с проведением торгов управляющий принимал меры, направленные на погашение записи об аресте.
Такие пороки не относятся к нарушениям правил проведения торгов, предусмотренных законом (процедурных требований, упомянутых в пункте 1 статьи 449ГК РФ), поскольку информация о проведении торгов опубликована в надлежащем источнике, соблюдены сроки публикации, сведения о времени, месте и форме торгов являлись полными, описание объекта продажи соответствовало его описанию в реестре недвижимости, случаи необоснованного недопущения к участию в торгах не выявлены и т.д. Эти пороки (если утверждения ФНС соответствуют действительности) свидетельствуют об изменении имеющего существенное значение условия договора, подлежащего подписанию по результатам торгов, после их проведения.
Суды не приняли во внимание, что недействительность договора может быть связана не только с нарушением самих правил проведения торгов, но и с иными нарушениями требований закона.
Заключение договора об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего должнику, допускалось исключительно посредством торгов (пункт 3 статьи 139 Закона о банкротстве).
Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия соответствующего договора могли быть изменены сторонами после проведения торгов по основаниям, установленным законом, или по иным основаниям, если изменение договора не повлияло на те его условия, которые имели существенное значение для определения цены на торгах.
Однако условие относительно того, что продается имущество, обремененное арестом в пользу ФНС России, имело существенное значение для правильного определения цены договора. У судов не имелось достаточных оснований полагать, что в случае изначального предложения договора на измененном условии (о продаже имущества, не находящегося под арестом) состав участников торгов, равно как и предложения по цене, остались бы прежними и победителем торгов все равно был бы признан Центр. При отчуждении арестованного имущества круг потенциальных покупателей всегда сужается, цена продажи – снижается. Вопреки выводам судов бремя доказывания иного лежит на лице, настаивающем на сохранении юридической силы договора (статья 65 АПК РФ).
Действия сторон по изменению условия договора, сформулированного в документации о торгах и значительным образом влиявшего на их результат, могли указывать на то, что в отношении объекта, предлагавшегося к продаже на торгах (арестованный бизнес-центр) договор купли-продажи не был заключен, а в отношении существенно отличавшегося объекта (бизнес-центр, не обремененный правами третьего лица) торги не проводились и был заключен обычный прямой договор. Такие действия могут быть квалифицированы как обход норм о продаже имущества несостоятельного должника на торгах, а договор, условия которого изменены по сравнению с условиями документации о торгах, – как ничтожная сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц – кредиторов несостоятельного продавца (пункт 3 статьи 139 Закона о банкротстве, пункт 2 статьи 168 и пункт 8 статьи 448 ГК РФ).
К требованиям о признании ничтожной сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности применим трехлетний срок исковой давности (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).
Следовательно, для правильного разрешения обособленного спора существенное значение имели доводы налогового органа относительно того, что Центр не имел намерения заключить договор на условиях, раскрытых в публикациях о торгах, фактически была заключена сделка на иных условиях, настолько отличающихся от первоначальных, что она не может считаться совершенной по результатам торгов.
Вывод судов о рыночном характере цены, предложенной Центром, мотивирован исключительно ссылками на отчет общества "Ребус". Однако данный отчет не имел заранее установленной силы и подлежал оценке наряду с прочими доказательствами, представленными в материалы дела, в том числе наряду с заключением финансового университета (части 4 и 5 статьи 75 АПК РФ). Несмотря на то, что упомянутое заключение не является экспертизой отчета, оно могло быть использовано налоговым органом в качестве доказательства для опровержения суждений Центра и управляющего. Согласно заключению финансового университета, отчет общества "Ребус" содержит явные критические ошибки, приведшие к существенному занижению рыночной стоимости. В частности, в заключении обращено внимание на то, что наиболее распространенным способом манипулирования результатами оценки является выбор оценщиком "нужного" подхода и исключение "ненужных". При этом метод рыночных сравнений, в отличие от других методов оценки, основан на прямом использовании данных о фактически совершаемых на рынке недвижимости сделках и реальных офертах. Общество "Ребус" не привело разумные мотивы, по которым оно при определении рыночной стоимости бизнес-центра, расположенного в Московском регионе, в котором сконцентрировано максимальное количество офисных помещений страны, отказалось от использования наиболее надежного - сравнительного подхода (как основного или, по меньшей мере, как проверочного) и избрало только один - доходный подход, который носит вероятностный и умозрительный характер, легко подвержен манипуляциям.
Согласно федеральному стандарту оценки “Подходы и методы оценки (ФСО V)” (далее – стандарт ФСО V) при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
В рассматриваемом случае суды уклонились от проверки доводов ФНС России по подводу того, что у общества “Ребус” не имелось оснований при проведении оценки отказываться от сравнительного подхода, который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами), основывается на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4 стандарта ФСО V).
Констатировав наличие у ФНС России статуса кредитора по текущим обязательствам, суды не привели какие-либо особые обстоятельства этого дела, указывающие на то, что в рассматриваемом случае у такого кредитора отсутствует право на иск в материальном смысле.
Кроме того, ФНС России заявлены требования о признании недействительными торгов, договора купли-продажи и о применении последствий недействительности данного договора. Эти требования обращены против общества в лице конкурсного управляющего и Центра, что следует и из заявления налогового органа. При обращении в суд ФНС России указала этих субъектов заинтересованными лицами. Определяя процессуальный статус указанных лиц, суд первой инстанции ошибочно отнес их к третьим лицам, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, а не к ответчикам по обособленному спору.
Комментарий специалиста
В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ рассмотрел целый комплекс вопросов, связанных с оспариванием публичных торгов.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова
- Во-первых, в определении повторно подтверждена ранее сформированная в практике как Верховного Суда РФ, так и Высшего Арбитражного Суда РФ позиция, что оспаривание публичных торгов и заключенного по их результатам договора возможно не только по основаниям, указанным в пункте 1 статьи 449 ГК РФ, которые являются оспоримыми, но и в связи с иными нарушениями закона, которые в свою очередь образуют состав ничтожной сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В рассматриваемом деле допущенные нарушения в проведении торгов (выставление на торги дорогостоящего имущества с указанием о наличии обременения в виде ареста при фактическом отсутствии такового) в сочетании в другими действиями организатора торгов и победителя торгов, повлекшие по существу изменение порядка заключения договора и обход предусмотренной законом процедуры заключения договора, позволили квалифицировать оспоренные сделки как совершенные в обход норм о продаже имущества несостоятельного должника на торгах, а договор, условия которого изменены по сравнению с условиями документации о торгах, – как ничтожную сделку, нарушающую требования закона и при этом посягающую на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Тем самым, допущенные нарушения императивных требований закона при проведении торгов, подлежат квалификации как оспоримые или ничтожные в зависимости от степени влияния на искажение того результата, который предполагалось достигнуть при проведении торгов в соответствии с требованиями закона.
- Во-вторых, недостоверность информации о реальном наличии или отсутствии обременений в отношении реализуемого на торгах имущества по существу презюмирует изменение предмета торгов и сужает круг потенциальных покупателей, что в свою очередь искажает сущность и цели публичных торгов.
- В-третьих, в определении по существу признается допустимым оспаривание начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества независимо от того, оспаривались отдельно отчет об оценке этого имущества или положение об условиях продажи имущества, содержащие начальную цену продажи, определенную на основании такого отчета. При этом, оспаривание начальной продажной цены возможно путем оспаривания достоверности отчета об оценке посредством представления любых доказательств, ставящих под сомнение достоверность такого отчета.