В Определении от 20.06.2023 N 307-ЭС23-2496 по делу N А52-2531/2022 Верховный Суд РФ разъяснил различия между многоквартирным домом и домом блокированной застройки и напомнил о распределении бремени доказывания при оспаривании ненормативных правовых актов органов публичной власти.
Суть дела
Администрация города Пскова (далее – Администрация) постановлением от 12.05.2020 N 636 включила ООО “Управляющая компания “Союз” (далее – Общество) в перечень управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран способ управления такими домами или способ управления не реализован, не определена управляющая организация.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2018 N 1616 “Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации”, Администрация постановлением от 25.06.2020 N 864 (с учетом изменений, внесенных постановлениями от 26.01.2021 N 50 и от 17.09.2021 N 1409) передала Обществу во временное обслуживание ряд многоквартирных домов, перечисленных в приложении к названному постановлению, утвердила размер платы за содержание жилого помещения.
Общество, полагая, что ряд переданных ему в обслуживание домов не отвечают признакам многоквартирных домов и имеют признаки домов блокированной застройки, 06.04.2021 обратилось в Управление городского хозяйства администрации города Пскова (далее – Управление) с просьбой обосновать законность включения указанных домов в перечень многоквартирных домов, переданных Обществу во временное обслуживание, а также подтвердить законность начислений собственникам указанных жилых домов платы за содержание и ремонт общедомового имущества.
Управление в письме от 16.04.2021 N 1238 сообщило Обществу, что направило в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области письмо с просьбой представить алгоритм перевода статуса жилого дома в статус дома блокированной застройки.
Общество 14.02.2022 и 07.04.2022 обратилось в Управление и Администрацию с заявлениями об исключении спорных домов из постановления Администрации от 25.06.2020 N 864 ввиду отсутствия в этих домах общего имущества, обслуживание которого должна осуществлять управляющая компания.
Администрация письмом от 13.05.2022 отказала Обществу в исключении из постановления Администрации от 25.06.2020 N 864 названных домов и указала следующее: согласно градостроительному законодательству блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования; между тем перечисленные Обществом дома указанному признаку не соответствуют.
Общество обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации, содержащегося в сообщении от 13.05.2022, об отказе в исключении из постановления Администрации от 25.06.2020 N 864 домов, имеющих признаки домов блокированной застройки; об обязании Администрации исключить из постановления от 25.06.2020 N 864 дома, имеющие признаки домов блокированной застройки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление.
Арбитражный суд Псковской области решением от 18.07.2022, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2023, отказал в удовлетворении требований Общества.
Суды, сославшись на статьи 198, 200 АПК РФ, статьи 15 и 16 ЖК РФ, пункт 40 статьи 1, пункт 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ, статью 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 476-ФЗ), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления Общества.
По мнению судов, в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Законом N 476-ФЗ, вступившим в законную силу с 01.03.2022, статья 1 ГрК РФ дополнена пунктом 40, предусматривающим, что дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
При этом в части 1 статьи 16 Закона N 476-ФЗ предусмотрено, что блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного Закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу данного Закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Многоквартирному дому присущи совокупность двух и более квартир и нежилых помещений, а также наличие в доме общего имущества, предназначенного для их обслуживания.
Основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного выхода на земельный участок, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность) и наличие отдельного земельного участка под каждым домом. Жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Так как Общество в своем заявлении настаивало на том, что спорные дома относятся к домам блокированной застройки, обязанность доказывания названных обстоятельств возлагается именно на заявителя.
Поскольку Общество не представило доказательств, достоверно подтверждающих одновременное наличие у спорных жилых домов всех признаков домов блокированной застройки, оспариваемый отказ Администрации является законным и обоснованным.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд РФ, Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев кассационную жалобу Общества, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (статья 12 ГК РФ).
В силу статей 198 и 201 АПК РФ ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: если ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами и должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо. Аналогичное положение закреплено в части 5 статьи 200 того же Кодекса.
Общество, оспаривая правомерность отказа Администрации в исключении спорных жилых домов из перечня домов, переданных ему в обслуживание, сослалось на отсутствие в этих домах общего имущества и наличие у них признаков домов блокированной застройки, представило в материалы дела технические паспорта домов и фотографии.
В соответствии с частью 6 статьи 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 – 3 части 1 статьи 36 данного Кодекса. Многоквартирный дом может также включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
В силу пункта 2 части 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
К имуществу, указанному в пунктах 1 – 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ, относятся помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, для отнесения жилого здания к многоквартирному жилому дому необходимо не только наличие в нем более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, но и наличие в доме общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект.
Частью 2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
Согласно части 17 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном данным Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с данным Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.
Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 данной статьи, но не более одного года. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного данной частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.
Из приведенных норм следует, что орган местного самоуправления вправе принять решение о передаче в обслуживание управляющей организации только многоквартирные дома в целях содержания и обслуживания общего имущества собственников расположенных в таких домах жилых и нежилых помещений. Передача указанным органом в управление домов блокированной застройки или индивидуальных жилых домов, в которых помещения принадлежат разным лицам, противоречит нормам жилищного законодательства и приведет к нарушению прав и законных интересов, как собственников таких домов, так и управляющей компании.
При этом в силу части 2 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ в случае оспаривания решения органа местного самоуправления о включении в перечень многоквартирных домов, переданных на основании части 17 статьи 161 ЖК РФ в управление управляющей компании, именно данный орган должен доказать законность принятия им такого решения.
Между тем в нарушение требований указанных норм Администрация и Управление не представили никаких доказательств и документов, подтверждающих, что спорные дома являются многоквартирными и могут быть по правилам ЖК РФ переданы во временное обслуживание управляющей компании, не опровергли довод Общества о том, что указанные в заявлении дома имеют признаки домов блокированной застройки и в них отсутствует общее имущество, а суды при рассмотрении настоящего дела неверно распределили между сторонами бремя доказывания.
В процессе подготовки дела к судебному разбирательству судья определяет предмет доказывания, достаточность представленных доказательств. Если судья установит, что представленных доказательств недостаточно для подтверждения требований истца или возражений ответчика либо они не содержат иных необходимых данных, восполнить которые стороны не могут, он вправе предложить сторонам представить дополнительные доказательства.
Согласно части 6 статьи 200 АПК РФ в случае непредставления органом или лицом, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), доказательств, необходимых для рассмотрения дела и принятия решения, арбитражный суд может истребовать их по своей инициативе.
Несмотря на то, что органы местного самоуправления не представили документов в подтверждение правомерности принятого ими решения, суды не воспользовались полномочиями, предусмотренными частью 6 статьи 200 АПК РФ, и не запросили правоустанавливающих документов, в том числе сведений из Единого государственного реестра недвижимости, в отношении спорных домов и земельных участков, на которых они расположены.
Суды, отказывая в удовлетворении заявления Общества по причине недоказанности им отнесения спорных домов к домам блокированной застройки, не учли, что Общество не заявляло требование о признании спорных домов домами блокированной застройки, а просило лишь исключить эти дома из перечня многоквартирных домов, переданных ему в управление, поскольку в этих домах отсутствует общедомовое имущество и у Общества не имеется оснований для взимания платы с собственников помещений за содержание такого имущества.
Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суды не выяснили, являются ли спорные дома многоквартирными, имеющими указанное в пунктах 1 – 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ общее имущество, подлежащее обслуживанию управляющей организацией, и, как следствие, не разрешили вопрос о правомерности либо неправомерности включения данных домов в перечень многоквартирных домов, переданных на основании части 17 статьи 161 ЖК РФ в управление Общества.
Комментарий специалиста
На наш взгляд, в рассматриваемом определении Верховного Суда РФ можно выделить следующие моменты, которые могут оказать влияние на дальнейшую правоприменительную практику.
руководитель отдела по работе с проблемной задолженностью юридической компании ЮКО Роман Чернышов
- Во-первых, Верховный Суд РФ напомнил о правилах распределения обязанности доказывания в публично-правовых спорах, связанных с оспариванием ненормативных правовых актов органов публичной власти. По общему правилу, на заявителе в данной категории споров лежит обязанность доказать нарушение его прав и законных интересов, в том числе в виде возложения каких-либо обязанностей, а на принявшем оспариваемый ненормативный правовой акт органе публичной власти – обязанность обосновать законность такого акта. В рассматриваемом деле заявитель обосновал, что оспариваемым ненормативным правовым актом на него возложена обязанность по осуществлению услуг по содержанию и обслуживанию некоего общего имущества. Соответственно, Администрация г.Пскова должна была обосновать законность возложения на заявителя указанной обязанности, а именно, что включенные в перечень многоквартирных домов дома отвечают признакам многоквартирного дома и обладают общим имуществом, обслуживание которого вменяется заявителю (статьи 65, 200 АПК РФ). Однако, в рассматриваемом деле нижестоящие суды вопреки данному правилу перераспределили обязанность доказывания, по существу возложив на заявителя бремя опровержения законности оспариваемого ненормативного акта путем доказывания того факта, что переданные в управление дома не являются многоквартирными, а по существу являются домами блокированной застройки, отнесенными к индивидуальным жилым домам и не имеющим общего имущества, обязанность обслуживания которого может быть возложена на заявителя.
- Во-вторых, Верховный Суд РФ систематизировал признаки разграничения многоквартирного жилого дома и такой разновидности индивидуальных жилых домов, как дома блокированной застройки и придал ясности правовому статусу такого объекта, как дом блокированной застройки.
Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).
В соответствии с частью 6 статьи 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 – 3 части 1 статьи 36 данного Кодекса. Многоквартирный дом может также включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
В состав общего имущества многоквартирного дома входит:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (Статья 36 ЖК РФ).
Таким образом, многоквартирному дому присущи: совокупность двух и более квартир и нежилых помещений, а также наличие в доме общего имущества, предназначенного для их обслуживания.
В свою очередь, под домом блокированной застройки понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (пункт 40 статьи 1 ГрК РФ). Общая стена (общие стены) блокированных жилых домов не придают блокированной застройке классификационных признаков многоквартирного жилого дома в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ (пункт 3.1 “СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001” (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр).
С принятием и вступлением в силу с 01.03.2022 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 476-ФЗ), каждый блок признается домом блокированной застройки, если он блокирован с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеет отдельный выход на земельный участок (пункт 40 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Понятия, обозначающего общее здание, состоящее из совокупности блоков, новый закон не предусматривает, подчеркивая тем самым автономность и самостоятельность каждого блока (дома блокированной застройки) как объекта недвижимости и объекта права.
В пункте 3.2 “СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001” (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр) дом блокированной застройки рассматривается как индивидуальный жилой дом.
При этом, переходными положениями части 1 статьи 16 Федерального закона N 476-ФЗ установлено тождество ранее применяемого понятия “блок жилого дома”, приведенного в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ, с понятием “дом блокированной застройки”, введенным в настоящее время пунктом 40 статьи 1 ГрК РФ, независимо от того, назван данный блок в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зданием или помещением в здании.
Вследствие этого блок жилого дома блокированной застройки является самостоятельным объектом недвижимости (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2022 N 6-КАД22-4-К2).
Как правило, жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
При этом законодатель исключил из признаков дома блокированной застройки такой признак, как выход на отдельный участок, заменив его на «отдельный выход на земельный участок». Т.е. наличие или отсутствие отдельного, сформированный для данной квартиры, земельного участка, не является критерием отнесения/не отнесения дома к блокированной застройке.
В-третьих, в определении подчеркнуто, что не вид жилых помещений и способ их объединения являются определяющим для решения вопроса о передаче дома в управление управляющей компании (часть 17 статьи 161 ЖК РФ), а наличие именно общего имущества у собственников такого дома (объединения жилых помещений).
Исходя из части 1 статьи 161 ЖК РФ целью осуществления управления многоквартирным домом является обеспечение надлежащего содержания и пользования именно общего имущества многоквартирного дома указанными в данной статьей способами управления. При отсутствии такого общего имущества отсутствует законодательная цель передачи управляющей компании управления домом.
