24.10.2023 ВС РФ рассмотрел кассационную жалобу ИП на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.09.2022, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2022 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.04.2023 по делу № А12-16447/2022.
Суть дела
АО обратилось в суд с иском к ИП о признании права собственности на урожай подсолнечника, расположенный на земельном участке, принадлежащем более 5 физическим лицам на праве общей долевой собственности.
Собственники земельных долей и АО заключили договор аренды земельного участка сроком на 10 лет, и в котором предусмотрено, что договор может быть прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа от расторжения либо неполучения ответа в месячный срок заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд.
Поскольку по истечении указанного в договоре аренды 10-летнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и АО продолжило использование земельного участка без возражений со стороны арендодателей.
Общее собрание собственников земельного участка, в том числе, двух представителей арендатора, приняло решение о расторжении в одностороннем порядке договора аренды с АО и направило уведомление о необходимости подписания ДС и акта приема-передачи земельного участка.
В связи с прекращением действия договора аренды собственники земельного участка заключили договор аренды с ИП на часть земельного участка на 11 месяцев.
ИП своими силами и за свой счет осуществил посев подсолнечника на поле, входящего в состав указанного участка.
ОА, обращаясь в арбитражный суд с иском, сослалось на непоступление одностороннего отказа арендодателей от договора аренды, следовательно, данный договор не расторгнут и не прекратил свое действие. Таким образом, АО является законным пользователем земельного участка и имеет право на урожай, выращенный на нем ответчиком (ИП).
Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, удовлетворили исковые требования истца, исходя из того, что решение о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка арендодателями в установленном порядке не реализовано, так как они не направили АО уведомление о прекращении договора, а направленное в адрес АО письмо за подписью уполномоченного представителя с приложенным к нему ДС нельзя рассматривать в качестве односторонней сделки, направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей по смыслу п. 2 ст. 610, ст. 153 и ст, 155 ГК РФ.
Суды указали, что договор аренды, заключенный с АО не прекратил свое действие, поэтому истец имеет право на плоды, полученные предпринимателем в результате использования части спорного участка.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Позиция Верховного Суда
По мнению ВС, правовое значение для разрешения вопроса о том, продолжается ли действие договора, возобновленного на неопределённый̆ срок, имеет наличие или отсутствие волеизъявления любой из его сторон на прекращение арендных отношений.
Именно с волеизъявлением стороны связывается прекращение аренды в отношении недвижимого имущества по истечении трех месяцев с момента извещения другой стороны о таком волеизъявлении.
Из материалов дела следует, что собственники земельных долей однозначно выразили волю на прекращение с АО арендных отношений в отношении принадлежащего им участка категории земель сельскохозяйственного назначения, правоотношения в области оборота которых регулируются в соответствии с ГК РФ и ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно п. 1 ст.12 Закона № 101-ФЗ, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст. 13 и 14 данного Закона.
В п. 1 ст. 14 Закона No 101-ФЗ указано, что пользование земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
По результатам данного собрания большинством голосов принято решение расторгнуть в одностороннем порядке возобновленный на неопределенный срок договор от аренды земельного участка с АО.
Из протокола указанного общего собрания следует, что АО, извещенное о повестке дня общего собрания, направило своих представителей для участия в общем собрании и уполномочило их выступить от имени АО с предложением участникам долевой собственности гарантированной выплаты в размере 50 000 руб., в случае если они проголосуют против расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах является несостоятельным довод, приведенный представителями АО в судебном заседании о том, что поскольку принявшие участие в указанном собрании представители АО не были уполномочены на получение и передачу последнему юридически значимых сообщений, следовательно, АО не может считаться уведомленным о расторжении договора.
ИП неоднократно указывал на то, что с даты проведения общего собрания, состоявшегося с участием представителей арендатора, последний уведомлен о выраженной арендодателями воле и принятом ими решении расторгнуть возобновленный на неопределенный срок договор аренды. В связи с чем не требовалось направления арендатору дополнительного уведомления о принятом арендодателями решении о расторжении договора аренды.
Однако суды данный довод предпринимателя не учли и не дали ему оценку.
Ссылка судов на п. 3 ст. 46 ЗК РФ, согласно которому не допускается прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором пп. 1 п.2 ст. 45 того же Кодекса, в период посевных сельскохозяйственных работ, в данном случае неправомерна, поскольку решение об отказе от арендных отношений с АО принято собственниками земельных долей за долго до начала весенних посевных работ, а по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества прекращается через 3 месяца после предупреждения об отказе от договора.
Таким образом, суды неправильно применили положения гражданского и земельного законодательства, нарушили нормы процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.
Мнение эксперта
Позиция ВС РФ является справедливой, поскольку в данном случае судам нижестоящих инстанций необходимо было определить к какой категории земель относится спорный участок, чтобы применить верные нормы материального права, а также учесть особенности пользования таким участком и одностороннего отказа от договора аренды на него.
Кроме того, суд обязан всесторонне оценивать доводы, изложенные сторонами, поскольку это может повлиять на конечное решение. Однако ввиду отсутствия в настоящем деле должной оценки судами доводов ответчика, решения нижестоящих судов не могут носить вполне обоснованный характер, в связи с чем, настоящее дело и было направлено ВС РФ на новое рассмотрение.
IP-юрист, Анна Кунова.
