Верховный Суд РФ[1] в определении от 7 марта 2023 года в очередной раз обратил внимание на недопустимость ограничения пределов ответственности застройщика и, как следствие, необоснованное освобождение последнего от гарантийных обязательств, вытекающее из неверного распределения судами бремени доказывания.
Обстоятельства дела
ЗАО «Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО» (управляющая компания) обратилась с иском к АО «Мосстроймеханизация-5» (застройщик) об обязании устранить недостатки многоквартирных жилых домов, находящихся в управлении.
Истец является управляющей организацией трех многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в 2015 году. Квартиры в указанных домах приобретались дольщиками на основании договоров участия в долевом строительстве у застройщика (ответчик).
Передаточный акт объекта долевого строительства по многоквартирному дому № 1 подписан между застройщиком и участником долевого строительства 29.08.2016, по многоквартирным домам № 3 и № 5 – 30.12.2015. В период гарантийного срока управляющей компанией выявлены спорные недостатки объектов долевого строительства и инженерно-технологического оборудования, препятствующие дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов. В порядке досудебного урегулирования спор не урегулирован, что и послужило основанием обращения в суд с иском о возложении на застройщика обязанности безвозмездно устранить спорные недостатки.
Судом первой инстанции[2] со ссылкой на пропуск срока исковой давности по части требований и недоказанность условий, составляющих ответственность подрядчика- застройщика (не установлена причинно-следственная связь между выявленными недостатками и нарушением застройщиком строительных норм) в удовлетворении иска отказано в полном объеме. При этом результаты судебных строительно-технических экспертиз (основной и дополнительной), установивших, что значительная часть выявленных недостатков является следствием нарушений при строительстве СНиП и ГОСТ, оценку суда не получили.
Выводами апелляционной инстанцией основанными на результатах повторной судебной экспертизы, согласно которой выявленные дефекты (недостатки) являются следствием нарушения технологии выполнения строительно-монтажных работ и не связаны с нормальным износом, нарушением требований к процессу эксплуатации или ненадлежащим ремонтом, решение суда первой инстанции отменено, исковые требования управляющей компании, заявленные в пределах гарантийных сроков, удовлетворены. В остальной части иска отказано. Доводы ответчика о том, что выявленные недостатки возникли по причине неправильной эксплуатации жилых домов, отклонены поскольку застройщиком эксплуатационный характер дефектов не доказан.
В дальнейшем, суд округа[3] отменяя постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворенных требований и оставляя в указанной части в силе решение первой инстанции, исходил из того, что выводы апелляционного суда о причине возникновения недостатков вследствие нарушения строительных норм не устанавливают вину застройщика в этой части.
Позиция ВС РФ
Отменяя судебные акты первой и кассационной инстанций, ВС РФ указал на презумпцию вины застройщика в пределах гарантийного срока в силу статей 4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон № 214- ФЗ) и позиции Верховного суда Российской Федерации [4].
ВС РФ отметил, что именно на застройщике (стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии) лежит обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации многоквартирных домов, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества. Дополнительно указал, что неверное распределение бремени доказывания, привело к недопустимому ограничению пределов ответственности застройщика и, как следствие, необоснованному освобождению застройщика от гарантийных обязательств.
В отношении выводов первой и кассационной инстанций о пропуске срока на предъявление требований в части выполненных работ (недостатки технологического и инженерного оборудования) отметил, что гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (части 5, 5.1. статьи 7 Закона № 214 - ФЗ). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В отношении срока давности по требованиям, ВС РФ отметил, что управляющая компания обратилась с иском в пределах пятилетнего срока (по недостаткам конструктивных элементов имущества), и трехлетнего срока в части требований инженерно-технологическому оборудованию многоквартирного дома № 1. Однако, суд первой инстанции не дал оценку в отношении гарантийных сроков устранения недостатков конструктивных элементов имущества, а суд округа, оставляя в силе судебное решение, не проверил его законность и обоснованность в данной части, что и послужило в том числе основанием отмены указанных судебных актов.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение ВС РФ продолжает формировать стандарты доказывания отсутствия вины застройщика в пределах гарантийных сроков. ВС РФ снова ставит вопрос о соотношении прав и законных интересов подрядчика- застройщика и круга лиц- участников долевого строительства, распределяя бремя доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств на сторону сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии, в рассматриваемом случае – застройщика.
Людмила Решетникова
партнер консалтинговой компании
«ГР КОНСАЛТИНГ СЕРВИСЕЗ»
ВС РФ указал на недопустимость ограничения пределов ответственности застройщика и, как следствие, необоснованному освобождению застройщика от гарантийных обязательств вследствие неверного распределения бремени доказывания.
Формирование стандартов доказывания объективно направлено на создание баланса между правами и законными интересами лиц, участников долевого строительства на получение объекта, соответствующего требованиям технических и градостроительных регламентов и застройщиков на защиту от недобросовестного манипулирования со стороны участников долевого строительства, где целью ставится не защита прав, а получение материальной выгоды, путем определения способа такого доказывания в пределах гарантийного срока – экспертизы.
[1] Определение ВС РФ от 7 марта 2023 г. № 305-ЭС22-22698
[2] решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2021 по делу № А41-49147/2019
[3] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2022
[4] определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 N 305-ЭС16-4838 по делу № А40-59571/2015
