21 ноября 2023 г. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение № 79013_2126539 по делу № А56-74330/2022, в рамках которого Суд защитил интересы публичного образования, являющегося собственником земельного участка в отношениях с субъектом, планирующим размещение объектов капитального строительства, предназначенных для проведения научных исследований на территории, подпадающей под комплексное развитие.
Суть дела
Между Обществом с ограниченной ответственностью (далее – Общество), являющегося истцом и Комитетом по инвестициям Санкт-Петербурга (далее – Комитет), выступающим в качестве ответчика, возник спор относительно заключения договор аренды земельного участка. Разногласия, ставшие причиной судебного разбирательства, касались вопроса предоставления в аренду без торгов земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой запланировано комплексное развитие.
Так, по мнению потенциального арендатора, в качестве которого выступает Общество, Комитет на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обязан предоставить Истцу земельный участок с видом разрешенного использования «для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для проведения научных исследований».
Отказывая Обществу в предоставлении земельного участка в аренду, Комитет свою позицию обосновывает тем, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга (далее – Правила) участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории, в связи с чем цель использования земельного участка, предусмотренная в Правилах, не соответствует цели использования.
Суд первой инстанции, а впоследствии и апелляционная, и кассационная инстанции, поддержали доводы арендатора.
Не согласившись с данным решением, Комитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд.
Позиция Верховного Суда
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила обжалуемое решение Суда первой инстанции и постановления апелляционного и кассационного суда, указав следующее: согласно пункту 4 статьи 14-2 Закона Санкт-Петербурга от 24.11.2009 № 508-100 решение о комплексном развитии территорий принимается в отношении территории, которая в соответствии с Правилами, действующими на дату принятия указанного решения, определена в качестве территории, в границах которой предусматривается осуществление комплексного развития территории, или в отношении части такой территории.
Указанные положения статьи 14-2 Закона № 508-100 регламентируют вопросы комплексного развития территорий и не предоставляют иным лицам каких-либо преференций в виде возможности получения в аренду земельного участка, представляющего собой часть определенной Правилами территории, в границах которой предусматривается ее комплексное развитие.
Как отметил ВС, указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2023 № 307-ЭС23-1848.
Мнение эксперта
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении данного дела справедливо сделала вывод о том, что для правильного разрешения данного спора необходимо было установить, что разрешенное использование применительно к территориям комплексного развития подразумевает не какой-то отдельный вид разрешенного использования земельного участка. Здесь применяется комплексное установление видов разрешенного использования земельных участков в границах соответствующих территорий при утверждении документации по планировке территории. Это следует из правового режима данной территории, предполагающей возможность не учитывать действующий градостроительный регламент.
При таких обстоятельствах развитие спорной территории возможно исключительно путем применения механизма ее комплексного развития на основании разработанной и утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории.
Данное решение имеет значение для формирования последующей практики по защите интересов публичных образований, в спорах, связанных с получением субъектами предпринимательской деятельности преференций в виде предоставления в аренду без проведения торгов земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для проведения научных исследований, расположенных в границах территорий, подлежащих комплексному развитию.
Белоусов Андрей Леонидович, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
