В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2024 № 307-ЭС23-17271 сделан вывод о том, что переход права собственности на объекты недвижимого имущества на земельном участке, находившемся в бессрочном (постоянном) пользовании, влечет переход права на аренду этого участка на льготных условиях.
Суть дела
Решением Малого совета Светогорского городского совета народных депутатов Выборгского района Ленинградской области от 14.09.1992 № 17 производственному объединению “Светогорск” передан в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 217,9 га. На основании этого решения выдано свидетельство, подтверждающее данное право.
В 1994 году производственное объединение “Светогорск” было приватизировано путем его преобразования в АООТ “Светогорск”, впоследствии переименованное в ОАО “Светогорск”.
Решением общего собрания акционеров ОАО “Светогорск” от 30.06.1998 имущественный комплекс, расположенный на принадлежащем данному обществу на праве бессрочного (постоянного) пользования земельном участке, передан в качестве дополнительного вклада в уставный капитал дочернего ООО “Светогорск Тишью”.
Распоряжением Губернатора Ленинградской области от 29.07.1998 № 463-рг предоставил ООО “Светогорск Тишью” в аренду из земель, ранее находившихся в бессрочном (постоянном) пользовании ПО “Светогорск”, преобразованного в АООТ “Светогорск” и дочернее ООО “Светогорск Тишью”, под промышленными объектами по фактическому пользованию 29,85 га земли.
На основании указанного распоряжения Правительство Ленинградской области (арендодатель) и ООО “Светогорск Тишью” (арендатор) заключили договор от 26.08.1998 аренды двух земельных участков, в том числе земельного участка площадью 25,81 га, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г. Светогорск, Заводская ул., д. 17, сроком на 49 лет.
Согласно пункту 6.1 указанного договора арендная плата за участки в течение первых пяти лет является постоянной и может быть изменена при изменении соответствующего законодательства Российской Федерации и законов Ленинградской области. На последующие пятилетние периоды после истечения первых пяти лет первоначального срока арендная плата устанавливается арендодателем по согласованию с арендатором в соответствии с законодательством Российской Федерации и Ленинградской области о плате за землю (недвижимость).
Впоследствии ООО “Светогорск Тишью” переименовано в общество с ограниченной ответственностью “Эс Си Эй Хайджин Продактс Раша”, а затем в ООО “Эссити” (далее — Общество).
Стороны дополнительными соглашениями от 20.05.2005, 08.10.2008, 18.06.2009 к договору предусмотрели право арендодателя изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год в случае изменения законодательных актов Российской Федерации, Ленинградской области и актов органов местного самоуправления.
После осуществления в отношении спорного участка кадастровых работ стороны дополнительным соглашением от 18.09.2009 определили, что предметом аренды является земельный участок площадью 257 806 кв. м с кадастровым номером 47:02:0101006:15.
В связи с регистрацией права собственности Российской Федерации на названный земельный участок Управление Росимущества и Общество заключили к договору аренды от 26.08.1998 дополнительное соглашение от 03.03.2020, в котором указали, что арендодателем является Управление Росимущества; размер арендной платы за участок составляет 23 065 203 руб. 36 коп.; арендодатель вправе изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год в случае изменения законодательных актов Российской Федерации, регулирующих арендные отношения.
Общество, полагая, что арендную плату за спорный участок следует исчислять на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон № 137-ФЗ), установившего льготную ставку арендной платы для земельных участков, в отношении которых переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Управлению Росимущества об изменении пункта 6.1 договора от 26.08.1998 аренды земельного участка в части размера годовой арендной платы с установлением его равным двум процентам кадастровой стоимости участка; взыскании 67 785 740, 03 руб. неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения по день фактического возврата денежных средств.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 271, 395, 424, 450, 617, 1102, 1105 ГК РФ, статьей 39.7 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ), пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, разъяснениями, приведенными в пунктах 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 “О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении” (далее – Информационное письмо № 49), пришли к выводу об обоснованности иска Общества в части взыскания с Управления Росимущества неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
При этом, суды исходили из следующих доводов.
В силу статьи 39.7 ЗК РФ ставка арендной платы за пользование спорным земельным участком, находящимся в государственной собственности, является регулируемой, следовательно, стороны должны руководствоваться размером арендной платы, установленным законом или соответствующим нормативным правовым актом, принимаемым уполномоченным органом; при изменении закона или нормативного регулирования размер арендной платы подлежит изменению без внесения изменений в договор.
Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (который содержит ряд норм, определяющих размер арендной платы за публичные земли, обязательных при определении размера арендной платы для всех публичных собственников) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Данное правило подлежит применению в отношении всех публичных земель.
С момента перехода к правопредшественнику Общества права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, к нему перешло принадлежавшее ПО “Светогорск” право постоянного (бессрочного) пользования участком.
Договор от 26.08.1998 аренды земельного участка заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, содержит условие о нормативном регулировании арендной платы, следовательно, размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 47:02:0101006:15 должен рассчитываться на основании пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку Общество в указанный в иске период внесло арендную плату в большем размере, чем установлено Законом № 137-ФЗ, Управление Росимущества обязано возвратить арендатору излишне внесенную арендную плату и уплатить начисленные на сумму переплаты проценты за пользование чужими денежными средствами.
Отказывая Обществу в удовлетворении требования о внесении изменений в пункт 6.1 договора в части определения размера арендной платы, суды исходили из отсутствия оснований для изменения условий договора, предусмотренных статьей 450 ГК РФ, с учетом того, что арендная плата за спорный участок является регулируемой.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и отказал в удовлетворении иска Общества, основываясь на следующем.
Пунктом 4.6 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 # 1535 (далее – Государственная программа приватизации), на который ссылалось Общество в обоснование заключения договора аренды от 26.08.1998, было предусмотрено исключительное право собственников приватизированных предприятий, иных зданий, сооружений по своему выбору приобрести в собственность соответствующие земельные участки либо взять их в долгосрочную аренду, но не обязанность лиц, обладавших правом бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, переоформить это право.
Поскольку договор от 26.08.1998 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключен с правопредшественником Общества до вступления в силу Закона № 137-ФЗ и ЗК РФ и не во исполнение обязанности, установленной пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, предусматривающим частный случай переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не имеется оснований для расчета арендной платы в соответствии с названной нормой в льготном порядке во изменение ранее применявшегося в отношениях сторон обычного порядка расчета арендной платы по действующим в соответствующие периоды методикам.
Общество в течение почти двадцати лет действия договора аренды после вступления в силу ЗК РФ не обращалось к арендодателю за перерасчетом арендной платы в размере, установленном для арендаторов, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и за возвратом излишне внесенной, по его мнению, арендной платы. При подписании дополнительного соглашения от 03.03.2020 Общество согласилось с установленным размером арендной платы на 2020 год.
Суд кассационной инстанции указал, что не имеется оснований, предусмотренных статьями 1102, 1103 ГК РФ, считать неосновательно полученными Управлением Росимущества от Общества денежные средства в части, превышающей исчисленный в льготном порядке размер арендной платы.
Общество, не согласившись с постановлением суда кассационной инстанции, обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
Позиция Верховного Суда
Верховный Суд РФ по итогам рассмотрения кассационной жалобы истца отменил в полном объеме судебный акт кассационной инстанции, отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска, в отмененной части дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а в остальной части оставил без изменения судебные акты первой и апелляционной инстанций.
В обоснование такого вывода по итогам рассмотрения кассационной жалобы Верховный Суд РФ привел в определении следующие доводы.
Согласно части 3 статьи 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Законом № 137-ФЗ с 30.10.2001 введен в действие ЗК РФ, закрепивший основные принципы земельного законодательства, к которым относится принцип платного использования земли, в том числе в форме арендной платы (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 и статья 65 ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Так, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Если определенный уровень размера арендной платы за пользование публичными земельными участками установлен законом, например, Законом № 137-ФЗ, такие ставки являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос № 7).
Пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ закреплено правило об определении арендной платы всех публичных земель в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.
Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы.
Согласно принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
В соответствии с принципом запрета необоснованных предпочтений порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Приведенные положения Постановления № 582 приняты в соответствии с принципом, закрепленным в части 1 статьи 19 Конституции РФ “все равны перед законом и судом”, что, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 06.12.2001 № 255-О, означает: при равных условиях субъекты права должны находиться в равном положении.
В ЗК РФ и Законе № 137-ФЗ отсутствуют нормы, ограничивающие права арендаторов публичных земельных участков на применение льготной платы, установленной данным Законом, в зависимости от срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Следовательно, льготный размер арендной распространяется на всех лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу ЗК РФ или после.
Иной подход в нарушение приведенных выше принципов недопущения ухудшения экономического состояния и запрета необоснованных предпочтений ставил бы в неравное положение субъектов экономической деятельности, у которых право постоянного (бессрочного) пользования возникло в один и тот же период, а переоформлено в разные сроки (до вступления в силу ЗК РФ и после вступления в силу ЗК РФ).
Кроме того, необходимость переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, которым до 1998 года обладал правопредшественник истца, приватизировавший имущественный комплекс, следовала из действовавшего в тот период Закона РСФСР “О земельной реформе” и пункта 4.6 Государственной программы приватизации.
Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, регулируемая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, применяется не только к договорам аренды, заключенным после вступления в силу ЗК РФ, но и к договорам, заключенным до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, в том случае, если стороны таких договоров связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Судами установлен, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами факт переоформления правопредшественником Общества земельного участка в аренду с одновременным прекращением права постоянного (бессрочного) пользования. Договором стороны предусмотрели изменение размера арендной платы в случае изменения соответствующих нормативных правовых актов, в том числе законодательных актов Российской Федерации.
При таком положении вывод суда кассационной инстанции о том, что размер арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, не подлежит применению при расчете арендной платы по спорному договору, заключенному до вступления в силу данного Закона и ЗК РФ, противоречит приведенным положениям земельного законодательства и принципам утвержденным Постановлением № 582.
При этом оценивая поведение арендатора как недобросовестное со ссылкой на то, что в течение длительного времени он не обращался к арендодателю за перерасчетом арендной платы, окружной суд не учел, что именно на арендодателе лежит обязанность по правильному и обоснованному исчислению регулируемой арендной платы за публичный земельный участок с применением действующих нормативных правовых актов. При этом арендатор, исполнивший обязанность по уплате неверно рассчитанной арендодателем арендной платы, не может быть признан недобросовестным и лишен права на судебную защиту.
Суды первой и апелляционной инстанций, правильно применив положения земельного законодательства, пришли к обоснованным выводам о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком, предоставленным в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не должен превышать двух процентов кадастровой стоимости указанного участка, поэтому с арендодателя надлежит взыскать излишне внесенную арендатором в спорный период арендную плату.
Взыскивая с ответчика переплату, суды правомерно руководствовались положениями статей 1102, 1105 ГК РФ, поскольку правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного (пункт 4 Информационного письма № 49). Ответчик не оспаривает (подтверждено представителем Управления Росимущества в судебном заседании) правильность арифметического расчета истца суммы неосновательного обогащения.
Вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для изменения пункта 6.1 договора аренды от 26.08.1998 в части размера годовой арендной платы также является правильным, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, арендная плата за спорный публичный земельный участок является регулируемой и независимо от условий договора подлежит определению исходя из действующего в спорный период законодательства, нормативного правового акта, принятого уполномоченным органом, при этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Вместе с тем при рассмотрении требования Общества о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суды первой и апелляционной инстанций не учли следующего.
Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 “О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами” (далее – Постановление № 497) с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.
На основании пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 “О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойка, пени за просрочку уплаты налога или сбора, а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие.
Мораторий на начисление, в том числе процентов за пользование чужими денежными средствами за неисполнение возникших до моратория денежных обязательств, распространяется на всех юридических лиц, граждан, индивидуальных предпринимателей независимо от того, обладают ли такие лица признаками неплатежеспособности и может ли быть в их отношении введена процедура банкротства.
Введение моратория направлено на обеспечение таких элементов публичного порядка Российской Федерации как стабильность экономики, поддержание всех субъектов экономической деятельности, в том числе государственных органов и учреждений.
Общество заявило требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, как за период до 01.04.2022, так и за период действия моратория. При этом суды вопрос о применении моратория на начисление финансовых санкций на обсуждение сторон не поставили.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение устанавливает ретроспективное действие льготы при определении размера арендной платы за земельные участки при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, предусмотренной пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”. Льготный размер арендной платы подлежит применению и к заключенным до введения в действие Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ договорам аренды публичных земельных участков, находившихся ранее в постоянном (бессрочном) пользовании.
Верховный Суд РФ также сделал вывод, что право на льготный размер арендной платы за переоформление права постоянного (бессрочного) пользования по сути следует за земельным участком. Указанная льгота распространяется не на лицо, которое являлось правообладателем земельного участка на указанном праве пользования, а именно на сам земельный участок. При переходе права аренды на земельный участок к другому лицу вместе с ним переходит и право на льготный размер арендной платы, независимо от того, происходит ли замена на стороне арендатора в ранее заключенном договоре аренды или заключается новый договор аренды.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
Важно также отметить сделанный в определении вывод о последствиях неправильного определения размера арендной платы в договоре аренды публичного земельного участка, не соответствующего размеру арендной платы, установленному нормативным актом. Данный вывод носит универсальный характер — распространяется на все договоры аренды публичных земельных участков, а не только на заключенные в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку арендная плата за публичный земельный участок является регулируемой, независимо от условий договора подлежит применению тот размер арендной платы, который определен действующим в соответствующий период нормативным правовым актом. В такой ситуации нет необходимости внесения изменений в договор аренды. Заключение договора аренды публичного земельного участка с неправильным размером арендной платы и уплата арендной платы исходя из такого условия не лишают арендатора права впоследствии потребовать возврата излишне уплаченных платежей.