ВС РФ: при расторжении договора аренды земельных участков существенными факторами являются нецелевое использование и срок устранения допущенных нарушений

В Определении Верховного Суда РФ от 03.10.2023 N 307-ЭС23-4333 по делу N А56-5020/2022 рассмотрен вопрос о том, при каких обстоятельствах нецелевое использование арендованного земельного участка является существенным нарушением договора аренды, влекущим его расторжение по требованию арендодателя, и какие действия могут рассматриваться как устранение такого нарушения.

Суть дела

АО “Ленинградец” обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО “Регион” о расторжении договора от 21.12.2020 N 03/12 аренды земельных участков.

Согласно материалам дела, сторонами был заключен договор от 20.01.2020 N 01/02, а впоследствии договор от 21.12.2020 N 03/12 аренды земельных участков площадью 170 000 кв. м, 1 150 837 кв. м, 820 000 кв. м и 768 413 кв. м с кадастровыми номерами 47:07:0157001:1683, 47:07:0157001:1682, 47:07:0157001:1685 и 47:07:0157001:1684 соответственно, расположенных во Всеволожском районе Ленинградской области, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования “для сельскохозяйственного назначения”. Договор от 21.12.2020 N 03/12 заключен сроком на пять лет.

Согласно пунктам 6.2.1, 6.2.2 указанного договора арендатор за свой счет должен содержать имущество в надлежащем санитарном состоянии, в том числе осуществлять уборку и выполнять иные необходимые санитарные работы; обеспечивать соблюдение санитарных норм и правил; для поддержания имущества в исправном состоянии за свой счет осуществлять его обслуживание в соответствии с эксплуатационной документацией и нормативными актами.

В силу пункта 5.1.1 договора арендодателю предоставлено право требования расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или его назначением.

В соответствии с пунктом 8.2.1 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя судом в случаях использования арендатором имущества с нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, а также при существенных ухудшениях имущества.

Согласно актам приема-передачи от 20.01.2020 и 21.12.2020 земельные участки переданы ответчику в пригодном к использованию состоянии.

Обращаясь в суд с иском, истец сослался на существенные нарушения ответчиком условий договора, выразившиеся в ненадлежащем использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения (зарастание участков сорной и древесно-кустарниковой растительностью, перекрытие почвы отходами животноводства, строительными, бытовыми отходами и щебнем, неиспользование участков в сельскохозяйственном обороте), в результате которых истец, как собственник земельных участков, был привлечен к административной ответственности.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в иске отказано.

Констатируя факт нарушения требований земельного законодательства и условий договора аренды, тем не менее суды сделали вывод о возможности сохранения арендных отношений. При этом суды исходили из значительной площади земельных участков, принятия ответчиком мер, направленных на восстановление земель с учетом проекта рекультивации.

Также суды указали, что принимая во внимание существенную площадь арендуемых земельных участков и климатические условия, их полное освоение возможно исключительно в долгосрочной перспективе (не менее 5 лет).

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Позиция Верховного Суда

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение.

При этом Верховный Суд РФ руководствовался следующими доводами.

Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды земельных участков, истец ссылался на систематическое и грубое нарушение ответчиком норм земельного законодательства, в том числе на неиспользование последним земельных участков в соответствии с целевым назначением и условиями договора. Истец указывал, что участки были переданы в надлежащем, пригодном для сельскохозяйственного производства состоянии, что подтверждается передаточными актами.

Статьей 42 ЗК РФ закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного ухудшения имущества.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что обстоятельства, указанные в статьей 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При разрешении настоящего спора суды основывали свои выводы на обстоятельствах, свидетельствующих о нарушении ответчиком норм земельного законодательства, а также о возможности сохранения арендных отношений в связи с принятием им мер, направленных на восстановление земель, в том числе с учетом проекта рекультивации.

Между тем принятие ответчиком мер, направленных на устранение допущенных нарушений в соответствии с проектом рекультивации, не свидетельствует об устранении нарушений в разумный срок, поскольку, как установлено судами, последний этап рекультивации предусматривал окончание работ не ранее 2026 года, т.е. за пределом срока действия договора от 21.12.2020.

В судебном заседании истец пояснил, что с ним, как собственником земельного участка, проект рекультивации не согласовывался, допущенные ответчиком нарушения влекут для него значительный ущерб в связи с выплатой административных штрафов за нарушение земельного законодательства, что составляет свыше половины годовой аренды арендной платы, предусмотренной договором аренды от 21.12.2020.

Не соглашаясь с доводами истца, представитель ответчика в судебном заседании указал, что земельные участки изначально были переданы ему истцом в состоянии, непригодном для их использования по целевому назначению, поскольку заросли многолетней сорной травянистой и древесно-кустарниковой растительностью, и, как подтверждено результатами проверки, с категорией загрязнения почвы "опасная".

При разрешении споров, связанных с расторжением договора аренды земельного участка, существенным является установление как факта целевого (нецелевого) использования земельных участков в соответствии с условиями договора, так и устранения такого нарушения (его последствия) арендатором в разумный срок. Однако данные обстоятельства судами в полной мере не исследовались, равно как доводы сторон, заявленные в обоснование своих требований и возражений.

Комментарий специалиста

В рассматриваемом определении затронуты вопросы, касающиеся особенностей расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора, обусловленных спецификой земельного участка как предмета аренды.

Необходимо отметить, что одним из принципов правового регулирования земельных отношений, в том числе пользования земельными участками, является приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде (подпункт 2 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса РФ).

управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.

Вследствие этого владение и пользование на условиях аренды земельным участком имеет свои особенности, обусловленные особым статусом земельных участков. Указанные особенности выражаются в установлении законом императивных требований к использованию земельных участков.

Согласно статье 42 Земельного Кодекса РФ арендатор как пользователь земельным участком обязан использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы. 

Данные требования в силу их императивности должны рассматриваться как предусмотренные законом существенные условия договора аренды земельного участка, независимо от того, указаны ли они непосредственно в конкретном договоре аренды. Соответственно, нарушение данных императивных требований может рассматриваться как нарушение существенных условий договора аренды.

Также в определении дано понимание, что можно считать устранением ранее допущенного существенного нарушения условий договора, как основание отказа в расторжении договора. Под таким устранением необходимо понимать не только совершение действий, направленных на устранение нарушения (его последствий), а достижение конкретного положительного результата — устранение негативных последствий, которые повлекли существенное нарушение условий договора, т. е. восстановление положения, которое имело место до нарушения условий договора.