14 декабря 2023 г. Конституционный Суд РФ вынес Определение № 3291-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Бочоришвили Давида Бичиковича на нарушение его конституционных прав частью 2 статьи 13 Федерального закона “О публично-правовой компании “Фонд развития территорий” и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”». В нем рассмотрена конституционность положений названного закона, устанавливающих порядок определения размера возмещения, которое Фонд развития территорий может выплачивать гражданам-участникам строительства при банкротстве застройщика.
Суть дела
В 2013 г. застройщик продал квартиру в строящемся доме юридическому лицу по договору участия в долевом строительстве по цене 25 тыс. руб. за кв. метр. Затем требование о передаче данной квартиры было дважды переуступлено, и в 2016 г. перешло к гражданину Бочоришвили по цене 2,14 млн руб. В 2018 г. застройщик был признан банкротом, а через 1,5 года Фонд развития территорий (далее – Фонд) принял решение о выплате возмещения гражданам, заключившим договоры участия в долевом строительстве с застройщиком. Районный суд вынес решение о взыскании с Фонда в пользу Бочоришвили уже большую сумму – 3,27 млн руб. При ее определении суд руководствовался не отчетом оценщика, привлеченного Фондом (как того требует закон о Фонде), а заключением судебной оценочной экспертизы, определившей стоимость метра в 1,8 раз выше, чем это сделал оценщик Фонда.
Однако апелляционная и кассационная инстанции с ним не согласились. Размер возмещения был снижен до 1,82 млн руб., т. е. стал ниже суммы, уплаченной истцом по договору уступки, однако не ниже цены изначального договора долевого участия. Суды исходили из того, что размер возмещения может быть изменен только в случае, если отчет оценщика будет оспорен в судебном порядке (предъявлением иска к оценщику). Эту же позицию занял и ВС РФ, отказав в передаче кассационной жалобы Бочоришвили для рассмотрения в заседании СКГД ВС РФ.
Дольщик обратился в КС РФ, настаивая на том, что оспариваемое им положение п. 2 ст. 13 Закона о Фонде не соответствует статьям 7 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2), 40 (ч. 1 и 2), 46 (ч. 1 и 2) и 75.1 Конституции РФ в той мере, в какой оно в системе действующего правового регулирования не предусматривает возможности выплаты возмещения в размере, достаточном для приобретения гражданином – дольщиком, имеющим требование о передаче жилого помещения, аналогичного жилого помещения в многоквартирном доме; императивно предписывает определять размер возмещения такому гражданину на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом, не допуская его определения по результатам судебной оценочной экспертизы; не позволяет актуализировать размер возмещения на момент его выплаты в случаях существенного изменения стоимости квадратного метра к моменту выплаты возмещения, в том числе в случаях уклонения Фонда от своевременной выплаты возмещения.
Позиция Конституционного Суда
КС РФ, опираясь на ст. 15, 17, 19 Конституции РФ и принцип справедливости, начал обоснование своей позиции с тезиса о том, что защита имущественных прав, включая право требования, должна осуществляться так, чтобы обеспечивался баланс прав и законных интересов собственников, кредиторов и должников. Гарантированность права на жилище при участии в долевом строительстве является важным фактором доверия к действиям публичной власти. Возможность же установить приоритет интересов граждан-дольщиков обусловлена объективно.
Согласно Закона о Фонде выплата возмещения дольщикам осуществляется за счет имущества Фонда до завершения процедуры конкурсного производства застройщика, причем предельный объем финансирования ограничен. Выплата возмещения имеет компенсационный характер и не должна нарушать прав лиц, чьи интересы также подлежат защите Фондом за счет его имущества. На обеспечение такого характера и целевого назначения возмещения направлена оспариваемая заявителем ч. 2 ст. 13 Закона о Фонде, по смыслу которой размер возмещения не может быть меньше цены договора участия в долевом строительстве. Это требование находится в нормативном единстве с п. 1 ст. 384 ГК, из которой следует, что право дольщика на основании договора долевого участия переходит к иному участнику строительства в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В случае же наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки в отчете оценщика, привлеченного Фондом, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
КС РФ определил отказать в принятии к рассмотрению жалобы заявителя Бочоришвили как не отвечающей требованиям закона.
Мнение эксперта
В комментируемом Определении КС РФ повторил свои аргументы и правовые позиции, которые он уже неоднократно высказывал (например, в Определении от 14.11.2023 № 3016-О и других). КС РФ поставил точку в многочисленных попытках дольщиков увеличить сумму возмещения, предоставляемого Фондом развития территорий, путем оспаривания правил ее расчета. КС РФ оставляет дольщикам только один способ такого увеличения, а именно обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки в отчете оценщика, привлеченного Фондом, посредством предъявления самостоятельного иска к оценщику. К сожалению, КС РФ не учитывает, что на практике добиться объективного определения рыночной стоимости квадратного метра таким путем крайне затруднительно. В связи с этим рекомендуем дольщикам использовать правовую позицию, сформулированную в Определении СКГД ВС РФ от 14.03.2023 № 5-КГ22-155-К2, о принятии судом во внимание отчета оценщика, не привлеченного Фондом.
Для того, чтобы снизить убытки в случае банкротства застройщика, в учетом комментируемого Определения КС РФ, покупателям квартиры в объекте незавершенного строительства следует выбирать такой способ приобретения, как заключение договора долевого участия. Соглашение же об уступке требования по ДДУ может быть альтернативой только в случае минимальной наценки.
КС РФ отмечает компенсационный характер возмещения, однако не обеспечивает в достаточной мере его реализацию. Существующий механизм определения размера возмещения, оспариваемый заявителем, не позволяет компенсировать дольщикам потери, обусловленные инфляцией, за годы, прошедшие с даты уплаты денег по договору до получения возмещения. Для уменьшения таких потерь рекомендуем дольщикам использовать позицию СКГД ВС РФ, изложенную в указанном выше Определении о возможности взыскания с Фонда процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.
Юлова Екатерина Сергеевна, доцент Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ, к.ю.н., доцент.
