23 мая 2023 г. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела дело по кассационной жалобе ДГИ (далее – Арендодатель) на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2022 по делу № А40-8297/22 по иску Арендодателя к Обществу о расторжении договора аренды земельного участка.
Суть дела и первоначальный иск Арендодателя к Обществу
Между Арендодателем и Обществом был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 500 кв. м, в том числе участка площадью 0,0290 га для эксплуатации кафе и участка площадью 0,0210 га для эксплуатации магазина по торговле продовольственными (далее по тексту – договор аренды). Согласно пункту 1.4 договора аренды на земельном участке расположены два одноэтажных объекта: кафе и магазин (далее по тексту – спорные объекты).
Спорные объекты Арендодатель в последующем посчитал самовольными постройками в связи с чем обратился в суд.
Арбитражный суд г. Москвы по делу № А40-61875/2015 частично удовлетворил иск Правительства Москвы и Арендодателя к обществу о признании спорных объектов самовольными постройками, об обязании общества произвести снос таких построек и освободить земельный участок от них в предусмотренный решением срок (а в случае неисполнения предоставить право на мероприятия по сносу уполномоченному государственному органу), о признании права собственности отсутствующим на указанные объекты.
Судом было признано отсутствующим зарегистрированное право собственности общества на объекты, в удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 и Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2016 решение Арбитражного суда г. Москвы оставлено без изменения.
Позиция нижестоящих судов
Нижестоящие суды отказали в удовлетворении требований Арендодателя в полном объеме в связи со следующим:
- Спорные объекты не являются недвижимым имуществом
- При отказе в удовлетворении требования об обязании освободить земельный участок от объектов, суды руководствовались предоставленным Обществу сроком аренды на 49 лет при условии о том, что договор является действующим.
Новый иск Арендодателя к Обществу
С учетом признанного судами права собственности на объекты отсутствующими, Арендодатель предположил, что имеются основания для расторжения договора. В качестве основания для обращения Арендодателя в суд с новым иском было использовано письмо Общества, которым оно отказалось от расторжения договора (с соответствующим предложением о котором выступил Арендодатель).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.
Позиция судов по новому иску
Нижестоящими судами было отказано в иске Арендодателю в связи со следующим:
- Земельный участок используется по назначению, существенных нарушений условий договора обществом не допущено
- Установлен факт возведения и приемки спорных объектов как некапитальных строений, не подлежащих регистрации в ЕГРН. Договор аренды заключался для эксплуатации спорных объектов, объекты стоят на балансе Обществе без конструктивных изменений, имеют заглубленный фундамент.
Позиция ВС РФ
Не согласившись с принятыми судебными актами Арендодатель обратился в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ не согласилась с вынесенными нижестоящими судами актами, в связи с чем их отменила на основании ч. 1 ст. 291.11 АПК РФ, а дело направила на новое рассмотрение.
Высшая инстанция аргументировала свое решение следующим образом:
- Арендодатель первоначально не мог отказать в заключении договора аренды Обществу, поскольку за последним было установлено (известное Арендодателю на тот момент) право собственности на спорные объекты в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
- Арендодатель на момент заключения договора не имело оснований полагать, что запись в ЕГРН о праве Общества на недвижимость является недостоверной, поскольку именно предположение об обратном (о том, что запись действительна и право подтверждено) позволило предоставить право аренды на земельный участок Обществу. Договор аренды носил строго целевой характер – для эксплуатации спорных объектов. Однако вступившим в силу судебным актом признано, что расположенные на земельном участке объекты, для целей эксплуатации которых предоставлен участок, не являются недвижимыми вещами. Такие обстоятельства для Арендодателя являлись существенными.
- При изложенных обстоятельствах Общество как арендатор объективно использует земельный участок не по назначению, для которого он ему передавался. В свою очередь, по смыслу п. 3 ст. 615 ГК РФ у Арендодателя было право в разумный срок обратиться с иском о расторжении договора.
Кроме того, в Определении Верховного Суда РФ № 305-ЭС23-165 по Делу № А40-8297/2022 указано, что при новом рассмотрении дела судами надлежит также оценить поведение Сторон с точки зрения их недобросовестного поведения в соответствии с позицией, закрепленной в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также согласно ст. 10 ГК РФ.
Мнение эксперта
Ключевой нормой, определившей решение Верховного Суда РФ, является п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ:
«Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках».
Ким Владислав Олегович, юрист
Упоминаемое исключительное право именуется таковым не просто так – «исключительность» права означает, что никто кроме собственника недвижимого имущества на таком земельном участке не имеет права на его приватизацию или аренду.
В свою очередь, в настоящем деле Арендодателю понадобилось пройти дважды практически все судебные инстанции в России, чтобы на втором этапе Верховным Судом РФ был замечен аргумент о том, что спорные объекты на земельном участке в действительности не являлись недвижимыми (что подтвердили нижестоящие суды при первом рассмотрении дела: строения не подлежали регистрации в ЕГРН и являлись некапитальными),следовательно и исключительного права в соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ у Общества на самом деле не было.
При таких обстоятельствах, сама ключевая направленность договора аренды (его целевой характер для использования спорными объектами на участке) также не могла быть обеспечена, вследствие чего Арендодатель, для которого такое условие было существенным, могло расторгнуть в одностороннем порядке договора (пусть он и был заключен на срок 49 лет).
Несколько иная ситуация могла бы наблюдаться, к примеру, если бы речь шла о недвижимом имуществе, права на которые возникли до 31.01.1998 г. в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В таком случае отсутствие государственной регистрации могло не препятствовать исключительному праву их обладателя, но в данной связи речь все еще идет о недвижимости, а не про некапитальные строения, которыми являлись спорные объекты.
При этом положительным для организации является тот факт, что Общество продолжало (и продолжает) достаточно длительно использовать спорные объекты в своей коммерческой деятельности, то есть извлекать все сопутствующие от использования таких объектов на земельном участке экономические преимущества. По моему мнению, именно такое обстоятельство, а также тот факт, что ранее Общество представляло «достоверные» заверения о действительности своего права на спорные объекты как на недвижимость, послужило мотиваций высшей инстанции возложить на суды при новом рассмотрении дела проверку добросовестного (недобросовестного) поведения Сторон.
