28.02.2023 г. ВС РФ было рассмотрено дело № 33-КГ22-12-КЗ по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Базановой М. Ю. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей.
Суть дела
Между администрацией и гражданином был заключен договор аренды земельного участка, на котором был расположен объект недвижимости. Впоследствии объект был продан Базанову М. Ю.
Комитетом Базанову М. Ю. было направлено требование о погашении задолженности по арендной плате, а затем подан иск в суд. Ответчик обратился с ходатайством о передаче дела по подсудности по месту жительства Базановой М. Ю., поскольку правила о подсудности, установленные договором с прежним арендатором, на Базанову М. Ю. не распространяются, а с Базановой М. Ю. договор аренды не заключался.
Суд первой инстанции ходатайство удовлетворил, суды апелляционной и кассационной инстанции с его позицией согласились.
Позиция Верховного Суда
Верховный Суд с судебными актами нижестоящих инстанций не согласился, отменил их, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
Как отметил Верховный Суд, с момента приобретения в собственность объекта недвижимости к покупателю переходят права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному между продавцом недвижимости и собственником земельного участка. По общему правилу перемена лиц в договоре аренды земельного участка предполагает распространение на нового арендатора - покупателя объекта недвижимости - условия договора о подсудности споров.
Верховный Суд резюмировал, что при разрешении ходатайства о передаче дела по подсудности не учтено, что в силу закона новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора, в связи с чем согласованное сторонами условие о разрешении споров по месту нахождения арендодателя распространяется и на Базанову М. Ю.
Мнение эксперта
В рамках рассмотрения указанного дела Верховный Суд исходил из фундаментальных теоретических положений, в частности, применил нормы о перемене лиц в обязательстве.
– анализирует определение суда юрист, заместитель председателя Союза юристов-блогеров при АЮР, заместитель руководителя Комиссии по информационной открытости Роспатента и взаимодействию с общественностью и СМИ, Верховская Мария Дмитриевна.
Отсюда вывод Верховного Суда о распространении условий договора на нового собственника представляется правомерным. Так, приобретая объект недвижимости, новому собственнику следовало установить, на каком праве ему будет принадлежать земельный участок под зданием (также учитывая принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания). Соответственно, новому собственнику перед покупкой объекта необходимо было проанализировать условия договора аренды, запросить у продавца справку об отсутствии задолженности по арендной плате.
Если собственник не сделал этого, возникает вопрос относительно проявления им должной степени осмотрительности. Ссылка в данном случае на неприменение в его отношении условий договора аренды не допускается, что также верно отметил Верховный Суд.