Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2024 № 305-ЭС23-490 предписывает при распределении имущества должника по лотам для выставления на торги исходить из функциональной принадлежности и функциональных свойств отдельных вещей.
Суть дела
В деле о несостоятельности (банкротстве) Кушнира А.М. (должника) финансовый управляющий подал ходатайство об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника (далее — Положение).
Финансовым управляющим в представленное на утверждение суда Положение включен в том числе лот № 3, в котором объединены нежилое помещение площадью 98.2 (далее – помещение 1) и 1/2 нежилого помещения площадью 11.7 (далее – помещение 2).
Необходимость совместной продажи помещений 1 и 2 управляющий обосновывал соотношением их как соответственно обособленного и вспомогательного и функциональной связанностью.
Определением суда первой инстанции Положение утверждено в редакции финансового управляющего.
Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению ходатайства по правилам для суда первой инстанции, привлек к участию в споре в качестве третьих лиц Окружное управление социального развития № 1 Министерства социального развития Московской области (далее – управление) и автономную некоммерческую организацию “Издательский дом “Народное образование” (далее — организация).
Организация, являясь собственником другой половины нежилого помещения 2, претендует на приобретение доли в нем должника.
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, определение суда первой инстанции было отменено и в утверждении Положения отказано.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, сочтя неподтвержденным вспомогательное назначение помещения 2, признал предложенный порядок формирования лота нарушающим преимущественное право организации на покупку доли в общей собственности.
Конкурсный кредитор должника обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в связи со следующим.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" констатировано отсутствие прямого регулирования законом отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, поэтому со ссылкой на пункт 1 статьи 6 ГК РФ указано на возможность применения к ним норм законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности - право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с этим к помещениям 1, 2 применимы термины и определения, употребляемые в отношении помещений в многоквартирном доме.
Согласно Своду правил “Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003”, утвержденному и введенному в действие приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр, вспомогательное помещение (в том числе внутриквартирные холл и коридор и т.п.) определено как служащая для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд часть жилого (структурно обособленного) помещения, предназначенная для его использования.
В экспликации, оформленной на помещения 1 и 2, указаны составляющие их комнаты и определено назначение комнат. Так, нежилое помещение 1 состоит из комнат, которые имеют следующие назначения: тамбур (№ 1, 2); коридор (№ 3, 6); кабинет (№ 4, 5, 7, 8); уборная (№ 21, 22). Нежилое помещение 2 представляет собой комнату № 23 с назначением – коридор.
Из схемы в техническом плане, составленном в отношении помещений 1 и 2, усматривается, что коридор (№ 23), непосредственно примыкая к коридорам (№ 3, 6), обеспечивает доступ в кабинеты (№ 4, 5, 7, 8) и предназначен для использования работающими у собственника лицами, а также позволяет эксплуатировать расположенные в нем уборные (№ 21, 22).
Функция помещения 2 как обеспечивающего использование помещения 1 следует из договора купли-продажи от 14.11.2007 № 1, на основании которого должник приобрел их у прежнего собственника.
Оценка технической документации с применением названной терминологии подтверждает вспомогательный характер помещения 2.
Применительно к правилам статьи 135 ГК РФ помещение 2 представляет собой вещь (принадлежность), предназначенную для обслуживания помещения 1 (главной вещи) и должно следовать его судьбе.
В рассматриваемом случае помещение 2 обслуживает помещения организации и должника, поэтому следует их судьбе в существующих долях в праве общей собственности на него.
Объединение для продажи в одном лоте главной вещи и принадлежности (в размере доли) отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников.
Данная судами характеристика помещения 2, основанная на техническом плане, не соответствует содержанию этого документа.
Использование помещения 2 по иному, нежели определено в технической документации и договоре, назначению, на которое ссылается организация, не могло приниматься во внимание в отсутствие доказательства изменения назначения в надлежащем порядке.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение указывает на необходимость при распределении реализуемого на торгах имущества по отдельным лотам руководствоваться наличием у вещи признаков самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения и возможности выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав с самостоятельной ценностью.
Тот факт, что вещь учтена в публичном реестре или в бухгалтерском учете в качестве отдельного объекта, еще само по себе не означает придание ему свойств самостоятельного объекта гражданского оборота, который может быть предметом сделок.
Зачастую, вещь может не имеет самостоятельной ценности и предназначена исключительно для того, чтобы содействовать эффективному использованию другой вещи. Такая принадлежная вещь имеет собственное отдельное материальное воплощение и даже может не находится в физической связи с главной вещью. Однако, отсутствие возможности ее отдельного использования вне обслуживания какой-то вещи определяет ее качество как принадлежности. В сложившейся судебной практике принято выделять следующие признаки принадлежной вещи:
- не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и самостоятельной ценности в отрыве от другой вещи;
- предназначение такой вещи – выполнять лишь обслуживающую функцию по отношению к главной вещи. Функциональные качества такой вещи могут иметь полезный эффект только при использовании для обслуживания другой вещи;
- зачастую конструктивно связаны с главной вещью, являются ее составной частью, и их разделение невозможно физически либо повлечет несоразмерный физический ущерб и/или утрату возможности функционального использования (Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2022 № 305-ЭС21-21247, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13).
В силу физической и функциональной зависимости и обусловленности принадлежной вещи по отношению к главной, статья 135 ГК РФ устанавливает правило следования принадлежности за судьбой главной вещи. Вследствие этого, невозможна раздельная реализация главной вещи и предназначенной для ее эффективной использования принадлежной вещи.
Необходимо отметить, что нарушение правила единства судьбы главной и принадлежной вещи противоречит цели торгов по реализации имущества должника в банкротстве.
Реализация имущества должника посредством проведения торгов преследует цель наиболее полное удовлетворение требований кредиторов исходя из принципов очередности и пропорциональности. Следовательно, действия, касающиеся формирования лотов, определения условий торгов и непосредственной реализации имущества должны быть экономически оправданными, направленными на получение максимальной выручки.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
При включении объектов в отдельные лоты предполагается, что каждый из этих лотов является юридически и экономически обособленным, функционально независимым, то есть может быть самостоятельно (отдельно) использован будущим покупателем в своей хозяйственной деятельности.
Поскольку исход торгов не может быть предопределен заранее, разумный и добросовестный потенциальный покупатель, узнав о разделении главной вещи и предназначенной для ее эффективного использования принадлежной вещи на отдельные лоты, воздержится от участия в торгах, так как имеется риск победы лишь по одному из лотов, а в этом случае возникнет неопределенность по поводу реальной возможности использования главной вещи.
Следовательно, искусственное дробление функционально связанных объектов на несколько лотов безосновательно снижает их привлекательность для независимых участников гражданского оборота и, как следствие, ограничивает круг участников торгов, что в свою очередь дает основание для постановки вопроса о недействительности таких торгов.