Верховный Суд в Определении № 305-ЭС23-3388 от 17 июля 2023 г. по делу № А40-275554/2021 разъяснил: какой порядок реализации имущества следует применить при обращении взыскания на предмет залога при недействительности соглашения о внесудебном порядке.
Суть дела
ООО «Лидер» обратилось в суд с иском к ООО «ГриТа об обращении взыскания на предмет залога (земельный участок и расположенное на нем административное здание) путем его передачи ООО «Лидер» по цене 26 000 000 рублей. Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2022 иск удовлетворен. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 14.12.2022 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество «ГриТа просит отменить указанные решение и постановления судов, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2023 кассационная жалоба передана на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Между ООО «Лидер» (заимодавец) и ООО «ГриТа» (заемщик) был заключен договор займа, по которому заимодавец передал заемщику 15 000 000 рублей на срок до 01.05.2021 под 10 процентов годовых. Возврат займа был обеспечен ипотекой принадлежащей ему недвижимости (земельного участка и расположенного на нем административного здания) (договор об ипотеке от 02.12.2020). По условиям договора об ипотеке обращение взыскания на предмет залога осуществляется по выбору залогодержателя в судебном или во внесудебном порядках. Кроме того при обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке его реализация осуществляется любым из следующих способов по выбору залогодержателя: посредством продажи с торгов; путем оставления залогодержателем предмета залога за собой; посредством продажи предмета залога залогодержателем третьему лицу с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства. После нарушения обеспеченного ипотекой заемного обязательства залогодержатель потребовал обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой, что и было поддержано тремя судебными инстанции.
Не соглашаясь с таким способом обращения взыскания на заложенное имущество, залогодатель в обоснование своих доводов указал, что договор об ипотеке включены условия, являющиеся по своей сути, соглашением залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке (далее – соглашение о внесудебном порядке). Поскольку в рассматриваемом случае ипотека возникла на основании договора, а права залогодержателя не были удостоверены закладной, в подобной ситуации обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке допустимо только по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, который содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (абз. 2 п.1 ст. 55 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Факт нотариального удостоверения договора об ипотеке либо какого-то отдельного соглашения о внесудебном порядке не был установлен судами.
Давая объяснения в судебном заседании судебной коллегии, представители ООО «Лидер» и ООО «ГриТа» не отрицали, что ими не была соблюдена нотариальная форма соглашения о внесудебном порядке. Исходя из этого в отсутствие нотариального удостоверения согласно п. 3 ст. 163 ГК РФ включенные в текст договора об ипотеке условия соглашения о внесудебном порядке являются ничтожными, в связи с чем ООО «Лидер» не могло прибегнуть к такому способу реализации предмета залога как оставление его за собой по исполнительной надписи нотариуса.
Позиция Верховного Суда
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, согласившись с доводами ответчика-залогодателя, определила, что недействительность соглашения о внесудебном порядке не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в суде. В случае такого обращения взыскания реализация осуществляется по общему правилу путем продажи с публичных торгов по правилам, установленным ст. 449.1 ГК РФ, ст. 56 ФЗ об ипотеке и законодательством об исполнительном производстве. При этом ООО «Лидер» и ООО «ГриТа» являются юридическими лицами, предмет ипотеки заложен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, поэтому соглашением между ними могли быть предусмотрены иные способы реализации заложенных вещей при обращении взыскания на них по решению суда: оставление залогодержателем предмета залога за собой или продажа предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости (абз. 2 п. 2, п. 3 ст. 55, ст. 59.1 ФЗ об ипотеке). Вместе с тем, в договор залога не включены положения о том, что при обращении взыскания в судебном порядке применяются упомянутые способы реализации предмета ипотеки, то есть своим соглашением стороны не отошли от диспозитивных положений гражданского законодательства о реализации заложенного по договору об ипотеке имущества, на которое взыскание обращается по решению суда, путем его продажи с публичных торгов. Следовательно, у судов не имелось оснований для установления иного способа реализации, помимо продажи с публичных торгов.
В результате рассмотрения дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила решения всех трех предыдущих инстанций и направила дело на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Мнение эксперта
Пытаясь обжаловать судебные трех предыдущих инстанций и избежать реализации предмета залога путем передачи в собственность залогодержателя, залогодатель ООО «ГриТа» нашел для этого достаточные аргументы, которые были приняты Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Действительно стороны залогового правоотношения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, могут своим соглашением предусмотреть возможность реализации предмета залога путем оставления его залогодержателем за собой как при судебном обращении взыскания на предмет залога (п. 2 ст. 350 ГК РФ), так и при внесудебном (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ).
Однако в данном конкретном деле речь идет не просто о залоге, а о залоге недвижимости, специальные правила заключения договора об обращении взыскания во внесудебном порядке на который, подчинены положениям ФЗ об ипотеке. Абз 2 п. ст. 55 ФЗ об ипотеке предусматривает, что обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Таким образом, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации верно указала, что согласно абз. 2 п.1 ст. 55 ФЗ об ипотеке в отсутствии закладной, соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на предмет ипотеки требовало обязательного нотариального удостоверения, при отсутствии которого являлось ничтожным, то есть в силу закона не порождающим тех правовых последствий, которых стороны хотели достичь.
Тем самым, отказ в возможности реализации заложенного имущества путем оставления предмета ипотеки за залогодержателем, в полной мере соответствует действующему законодательству, поскольку содержащий такой способ договор об обращении взыскания на заложенное имущество императивно требовал обязательного нотариального удостоверения. Подобная позиция подтверждена и содержанием абз. 2 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей». В сложившейся ситуации, когда обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке в силу вышеуказанных причин представляется невозможным, оно будет осуществляться в только судебном порядке, более того Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации применительно к данному случаю указала единственный способ реализации предмета залога – продажу с публичных торгов, что прямо предусмотрено в п. 1 ст. 56 ФЗ об ипотеке.
Таким образом, при ответе на вопрос: какой порядок реализации имущества следует применить при обращении взыскания на предмет ипотеки при недействительности соглашения о внесудебном порядке, следует со ссылкой на правовую позицию Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, содержащуюся Определении № 305-ЭС23-3388 от 17 июля 2023 г. по делу № А40-275554/2021, дать недвусмысленный ответ – только продажу с публичных торгов.
доцент Кафедры правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, к.ю.н., доцент Матвеев Игорь Валентинович.
