30 мая 2023 г. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение № 79012_2028277 по делу № А45-16663/2021, в рамках которого Суд защитил интересы публичного образования, являющегося собственником земельного участка в отношениях с арендатором, оспаривающим отказ в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства.
Суть дела
Между Обществом с ограниченной ответственностью (далее – Общество), являющегося истцом и мэрией города Новосибирска (далее – Мэрия), выступающим в качестве ответчика, возник спор относительно выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства.
Общество, получив по договору купли-продажи объект незавершенного строительства, обратилось в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования публичного земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства. В заключении о результатах публичных слушаний комиссией рекомендовано отказать в предоставлении данного разрешения. На основании этого Мэрия отказала Обществу в предоставлении разрешения в связи с несоответствием проекту планировки территории.
Общество, полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности требований Общества. Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Суды исходили из следующего: трое из четырех граждан, участвовавших в общественных обсуждениях и возражавших в выдаче разрешения на испрашиваемый Обществом условно разрешенный вид использования земельного участка, проживают в иных районах города. При этом Мэрия не представила доказательств нарушения прав граждан, проживающих в районе спорного земельного участка, а также нарушений баланса частных и публичных интересов либо условий их жизнедеятельности в связи с испрашиваемым Обществом условно разрешенным видом использования участка.
Не согласившись с данным решением, Мэрия подала кассационную жалобу в Верховный Суд.
Позиция Верховного Суда
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила обжалуемое решение Суда первой инстанции и постановления апелляционного и кассационного суда, указав следующее: в силу положений градостроительного законодательства и Административного регламента г. Новосибирска организатор общественных обсуждений не может ограничить право граждан, проживающих на территории города Новосибирска, на участие в общественных обсуждениях по изменению вида разрешенного использования земельного участка, их участие не противоречит указанным положениям законодательства и не может повлечь недействительность ненормативного акта, принятого с учетом результатов данных публичных слушаний. Таким образом, является ошибочным вывод судов о том, что не может быть принято во внимание заключение комиссии, принятое по результатам публичных слушаний об отказе в одобрении предоставления разрешения.
Помимо этого, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от Мэрии, выступающей арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Мэрия, как представитель собственника земельного участка, также не вправе изменять по выбору арендатора вид разрешенного использования участка, который был определен при предоставлении участка по публичной процедуре для строительства конкретного объекта недвижимости.
Таким образом, отказ Мэрии в предоставлении Обществу разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов Общества, которое как собственник незавершенного строительством административного здания и арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства именно этого здания, вправе использовать участок по установленному в договоре назначению.
Мнение эксперта
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении данного дела справедливо сделала вывод о том, что основанием права использования земельного участка для Общества является договор аренды, в рамках которого арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от Мэрии, выступающей арендодателем по данному договору, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Белоусов Андрей Леонидович, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
Помимо этого, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. В противном случае, по мнению ВС РФ, иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
