В Определении Верховного Суда РФ от 16.08.2023 N 305-ЭС23-6628 по делу N А40-168748/2020 рассмотрены вопросы, касающиеся оспаривания торгов по реализации имущества должника в рамках дела о банкротстве, и отнесение имущества, находящегося в здании, к общей собственности при наличии в ЕГРН записи о принадлежности на праве собственности одному лицу.
Суть дела
ООО “Интелнет Связь” (должник) являлось застройщиком нежилого здания по адресу: г. Москва, Изумрудная ул., д. 18 (далее – здание).
Конкурсный управляющий в рамках реализации мероприятий банкротства выставил расположенное в данном здании нежилое подвальное помещение площадью 15,9 кв. м на торги, по результатам проведения которых на этапе публичного предложения победителем был признан Магарит Кирилл Юрьевич.
06.06.2022 между должником в лице конкурсного управляющего и победителем торгов был подписан договор купли-продажи, цена объекта составила 351 129 руб. 99 коп.
В рамках дела о банкротстве ТСН “Клубный дом “Скай Паркс”, действуя от имени собственников помещений, расположенных в здании, заявило об исключении указанного подвального помещения из конкурсной массы должника, а впоследствии и о недействительности торгов по его реализации, ссылаясь на то, что данный объект представляет собой индивидуальный тепловой пункт и относится к общедомовому имуществу собственников помещений в здании.
Так, ранее между должником и ТСН “Клубный дом “Скай Паркс” был подписан договор безвозмездной передачи указанного объекта и акт приема-передачи к нему. Однако в регистрации права собственности на помещение Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве отказано, поскольку предмет договора представляет собой индивидуальный тепловой пункт и входит в состав нежилого здания, а значит подлежит передаче в общедолевую собственность собственников помещений.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2022 признаны недействительными торги по продаже нежилого подвального помещения площадью 15,9 кв. м, расположенного в здании. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Суд первой инстанции, признавая недействительными торги в части продажи спорного подвального помещения и исключая его из конкурсной массы, руководствовался положениями статьи 135 ГК РФ и исходил из того, что размещенный в данном подвальном помещении индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания, в связи с чем не мог быть реализован на торгах в процедуре банкротства должника.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2023, определение суда первой инстанции в обжалуемой части отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя о признании недействительными торгов по продаже нежилого помещения и исключении его из конкурсной массы должника.
Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции в обжалуемой части и отказывая в удовлетворении предъявленных требований, руководствовался положениями статьи 218 ГК РФ, статьи 44 Жилищного кодекса РФ, а также пунктами 3, 4, 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность” (далее – Правила N 491) и исходил из того, что в отсутствие решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведения о должнике как собственнике подвального помещения.
Суд кассационной инстанции, оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, отметил, что исключение имущества из конкурсной массы должника не лишит последнего права собственности на спорное имущество.
Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций в качестве основания для отказа в требованиях указали на то, что ТСН “Клубный дом “Скай Паркс” является лицом, не обладающим вещными и/или обязательственными правами в отношении спорного объекта.
ТСН “Клубный дом “Скай Паркс” обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе определение суда первой инстанции.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев кассационную жалобу, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, оставить в силе судебный акт суда первой инстанции и направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу вопрос о признании недействительным договора, заключенного по результатам проведения торгов по продаже подвального помещения.
В обоснование такого вывода Верховный Суд привел следующие доводы.
Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьями 249, 289, 290 ГК РФ.
На основании изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания” (далее – постановление N 64), пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”).
Пунктом 3 постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.
Из установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств усматривается, что спорное подвальное помещение площадью 15,9 кв. м представляет собой индивидуальный тепловой пункт, необходимый для обеспечения горячим водоснабжением здания, входит в состав его общедомового имущества и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания.
Изложенное означает, что, несмотря на наличие в ЕГРН записи о должнике как о собственнике спорного подвального помещения, оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могло войти в конкурсную массу должника и быть реализовано на торгах в процедуре банкротства.
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случаях, прямо указанных в пункте 1 данной статьи, а также в случае иных нарушений правил, установленных законом.
Как указано выше, на спорных торгах было реализовано подвальное помещение, находящееся в общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в здании) и очевидно не принадлежащее должнику, в силу чего как продавец (должник), так и участники торгов должны были заведомо осознавать, что выставлением подобного имущества на продажу в деле о банкротстве должника нарушаются положения статей 289 и 290 ГК РФ, статьи 131 Закона о банкротстве.
С учетом этого вывод суда первой инстанции о признании торгов в данной части недействительными на основании пункта 1 статьи 449 ГК РФ является правомерным.
Вопреки утверждению судов апелляционной и кассационной инстанций ТСН “Клубный дом “Скай Паркс” является лицом, уполномоченным принимать меры, направленные на защиту имущественных интересов собственников помещений в здании, что прямо следует из Устава товарищества и положений статей 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем следует учитывать, что в силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.
Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 “О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – постановление N 63), заявление заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам Главы III.1 Закона о банкротстве.
Так как торги являются способом заключения договора, предъявление требования о признании их недействительными означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.
Если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий ее недействительности независимо от того, было на это указано в заявлении об оспаривании сделки или нет (абзац первый пункта 29 постановления N 63).
Из приведенных разъяснений следует, что при предъявлении в рамках дела о банкротстве требования о признании торгов по продаже имущества должника недействительными суд помимо этого требования разрешает и вытекающие из него требования о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, а также о применении последствий недействительности такого договора.
Вместе с тем названные требования в заявление об оспаривании торгов товарищество не включило. Суды соответствующие обстоятельства на обсуждение сторон не выносили, относящиеся к ним доказательства не исследовали, данные требования по существу не рассматривали.
Комментарий специалиста
Рассматриваемое определение Верховного Суда РФ касается целого ряда вопросов, касающихся как оспаривания торгов в рамках дела о банкротстве, так и критериев отнесения имущества в здании к общему имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в таком здании.
руководитель отдела по работе с проблемной задолженностью юридической компании ЮКО Роман Чернышов
В первую очередь, Верховный Суд РФ отметил, что при оспаривании торгов по реализации имущества должника в предмет спора обязательно входит вопрос о судьбе договора, заключенного по результатам торгов, даже если данный вопрос не был включен заявителем в предмет заявления об оспаривании торгов. Суд по своей инициативе должен включить данный вопрос в предмет спора и разрешить в судебном акте по результатам рассмотрения спора. В случае признания недействительными торгов суд обязан признать недействительным заключенный по итогам оспоренных торгов договор купли-продажи, поскольку последний является результатом торгов и применить последствия недействительности такого договора.
Также немаловажным является и то, что Верховный Суд РФ в принципе еще раз напомнил судам, что при удовлетворении заявлений об оспаривании сделок с имуществом должника в рамках дела о банкротстве, суды должны самостоятельно применять последствия недействительности таких сделок независимо от того, заявлялось ли такое требование.
Другая важная часть определения посвящена критерию отнесения имущества в здании к общему имуществу, находящемуся в общедолевой собственности собственников нежилых помещений и реализации права на защиту такого права общей долевой собственности.
Верховный Суд РФ акцентировал внимание на том, что приоритетным критерием в вопросе отнесения имущества к общему в задании, помещения в котором принадлежат разным собственникам, является критерий функционального назначения помещения – предназначены для обслуживания более одного помещения в здании или имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование. Необходимо отметить, что спорное подвальное помещение представляло собой тепловой пункт, предназначенный для обслуживания именно данного здания, вследствие чего в силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса РФ и подпункта ж) пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 относится к общему имуществу здания. При этом, запись в ЕГРН относительно собственника такого помещения не имеет определяющего значения при наличии спора о принадлежности такого имущества, и само функциональное назначение помещения может служить основанием для оспаривания зарегистрированного права отдельного лица.
Общее имущество собственников помещений в здании имеет специфический правовой статус, исключающий свободное распоряжение таким имуществом и правами на него: оно следует исключительно за правом на отдельное помещение в здании, доля в праве на это имущество не может быть предметом отдельной сделки, выдел в натуре такой доли не допускается (статья 37 Жилищного Кодекса РФ). Вследствие этого, такое помещение как объект долевой собственности, не может быть самостоятельным предметом сделок. Принадлежность такого имущества в силу закона не должнику (несмотря на наличие соответствующей записи в ЕГРН) и ограничения по распоряжению таким имуществом являются достаточными основаниями для признания недействительными сделок по отчуждению такого имущества, в том числе заключенных посредством торгов.
Защита права общей долевой собственности собственников может осуществляться в том числе путем оспаривания сделок по распоряжению таким помещением, в том числе заключенных посредством торгов. В последнем случае в суд с заявлением об оспаривании торгов может обратиться как один из собственников помещений в здании, так и управляющая компания или иное сообщество собственников помещений в здании, как лица, которые в силу закона вправе защищать интересы всех членов гражданско-правового сообщества собственников помещений в здании.
