31.08.2022 Судебной коллегией по административным делам ВС РФ вынесено Определение по делу № 14-КАД22-4-К1 о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в бесплатном предоставлении в собственность земельного участка.
Суть дела
Гражданка Репина Г.П. является собственником жилого дома в г. Воронеже, который находится на выделенном ее правопредшественнику под застройку в 1962 г. земельном участке общей площадью 585 кв. м, отнесенном к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.
Руководствуясь пп. 7. ст. 39.5, ст. 39.20 ЗК РФ, а также ст. 12, пп. 14 п. 1 ст. 13 Закона Воронежской области от 13.05.2008 № 25-03 «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области», она обратилась в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении в собственность бесплатно вышеуказанного земельного участка.
Поскольку при рассмотрении заявления названный уполномоченный орган установил нахождение жилого дома в разрушенном состоянии (не имеет крыши, отсутствуют окна, входная дверь, внутри помещения находится строительный и иной мусор; не пригоден для проживания), постольку со ссылкой на п. п. 14, 19 ст. 39.16, ст. 39.19 ЗК РФ, пп. 14 п. 1 ст. 13 Закона Воронежской области от 13.05.2008 № 25-03 «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» он отказал Репиной Г.П. в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка.
Будучи неудовлетворенной таким отказом, домовладелица обратилась в суд в порядке гл. 22 КАС РФ.
Суд первой инстанции, с выводами которого по существу согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, посчитал, что правовых оснований для признания оспариваемого отказа уполномоченного органа незаконным не имеется.
Расположенный на участке объект недвижимости не отвечает критериям жилого дома; установление факта расположения на испрашиваемом земельном участке разрушенного строения, эксплуатация которого по функциональному назначению невозможна без осуществления восстановительных работ, свидетельствует об отсутствии у Репиной Г.П. исключительного права на предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов.
В кассационной жалобе, поданной в ВС РФ, Репина Г.П. просит об отмене состоявшихся по делу судебных актов.
Позиция Верховного Суда Российской Федерации
Судебная коллегия по административным делам ВС РФ не согласилась с судебными актами первой, апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении настоящего дела, выявив грубые нарушения.
Суды исходили из того, на момент возникновения спорных правоотношений жилой дом, несмотря на наличие в ЕГРН записи о наличии у административного истца права собственности на него, не отвечал установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям статей 15, 16 ЖК РФ, устанавливающим понятия объектов жилищных прав, а также не соответствовал критериям объекта недвижимого имущества, тесно связанного с землей, по смыслу положений статей 273, 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ. Нахождение здания в разрушенном состоянии свидетельствует о невозможности его использования по назначению.
ВС РФ указал, что такие выводы судов основаны на неправильном применении норм материального и норм процессуального права.
В рассматриваемом случае право собственности Репиной Г.П. на объект недвижимого имущества (жилой дом) зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано. Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с указанием кадастрового номера расположенного в пределах земельного участка объекта недвижимости.
Положение ст. 39.20 ЗК РФ не содержит такого основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность собственнику здания как нахождение последнего в поврежденном состоянии (включая непригодность для проживания).
Поскольку земельный участок выделен правопредшественнику Репиной Г.П. под застройку в 1962 г., постольку в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» у административного истца имеется безусловное право на предоставление этого участка в собственность бесплатно (т.е. ВС РФ привел дополнительное основание предоставления земельного участка в собственность истца, без отсылки к п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).
Мнение эксперта
В данном определении ВС РФ разъясняется, что собственник здания может реализовать предусмотренное п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка под ним в собственность даже если оно повреждено (в том числе непригодно для проживания); уполномоченный орган, в случае отказа в предоставлении такого права по причине существенного повреждения или отсутствия расположенного на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, должен доказать невозможность его дальнейшей эксплуатации по назначению и восстановления.
Баркова Алина Васильевна, старший преподаватель Департамента правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового Университета при Правительстве Российской Федерации.
Разъяснения ВС РФ по настоящему делу логичны:
- факт нахождения здания в поврежденном состоянии (включая непригодность для проживания) не должен влиять на возможность реализации соответствующими лицами исключительного права на приобретение земельных участков в собственность, предусмотренного п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ;
- сведения ЕГРН по смыслу положений частей 3, 5, 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» являются достаточным основанием подтверждения права собственности на такие здания, и, как следствие, могут быть положены в основу для приватизации расположенного под ним земельного участка в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ;
- отказу уполномоченного органа в предоставлении земельного участка в собственность собственнику расположенного на таком земельном участке здания, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН, обусловленному негодным техническим состоянием или отсутствием последнего, должно предшествовать оспаривание такого права собственности (например, путем подачи иска о признании соответствующего права собственности отсутствующим, так как совершенно очевидно, что факт госрегистрации права собственности на имущество, которое не является недвижимым либо вообще отсутствует, нарушает права собственника земельного участка).