ВС РФ уточнил, как определяется выкупная цена участка, изымаемого для муниципальных нужд

04 октября 2022 г Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение № 303-ЭС22-9142по делу № А59-2846/2019, в рамках которого Суд определил каким образом необходимо определять выкупную цену земельного участка (или прав аренды), изымаемого для муниципальных нужд, а также расположенных на нем объектов недвижимости и размер убытков.

Суть дела

Администрация издала постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, находящегося в аренде у предпринимателя, и расположенного на участке торгового здания, принадлежащего предпринимателю на праве собственности.

Администрация направила предпринимателю проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с выплатой возмещения в размере 10 594 000 руб. (с учетом их рыночной стоимости и прочих убытков, связанных с изъятием), по состоянию на 29.05.2018 на основании отчета об оценке рыночной стоимости.

Поскольку предприниматель от подписания соглашения отказался, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю об изъятии земельного участка и торгового здания для муниципальных нужд с установлением выкупной стоимости в размере 10 594 000 руб.

Арбитражный суд Сахалинской области решением от 25.08.2021 изъял для муниципальных нужд земельный участок с расположенным на нем торговым зданием и установил компенсацию за изымаемые объекты недвижимости в размере 38 826 380 руб.

Суд определил, что рыночная стоимость права аренды публичного земельного участка составляет 1 557 274 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости - 21 041 106 руб., размер убытков предпринимателя в виде неполученного дохода от сдачи в аренду принадлежащего ему здания, определенных исходя из средней рыночной стоимости аренды данного объекта за период с 2018 года (дата принятия Администрацией постановления об изъятии) по 2035 год (окончание срока действия заключенного ответчиком с третьим лицом договора аренды здания магазина), составляет 16 228 000 руб.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Позиция Верховного Суда РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решение суда первой инстанции и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций в части установления убытков в виде упущенной выгоды в размере 16 228 000 руб.

Судебная коллегия сочла правильным выводы судов о том, что в рассматриваемом случае размер упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи здания в аренду следует определять исходя из средней рыночной стоимости аренды данного здания, а не по ставке арендной платы, измененной сторонами договора (аффилированными лицами) со 100 руб. до 3500 руб. за 1 кв. м в месяц после получения сведений о предстоящем изъятии земельного участка и здания для муниципальных нужд.

Судебная коллегия обратила внимание, что суды при установлении убытков в виде упущенной выгоды в размере 16 228 000 руб. не учли следующее.

1. При изъятии у правообладателя в судебном порядке земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд размер убытков в виде неполученного дохода определяется на дату рассмотрения дела судом;
2. Необходимо учитывать, изъяты ли фактически объекты или нет, лишился ли их собственник на дату рассмотрения спора возможности использовать объекты или нет.

В случае, если на момент рассмотрения спора судом объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных и муниципальных нужд, еще фактически не изъяты, находятся во владении и пользовании их собственника, который получает доход, в том числе от сдачи имущества в аренду, определение размера компенсации в виде упущенной выгоды, неполученного дохода по состоянию на день, предшествующий принятию решения уполномоченным органом об изъятии земельного участка, может привести к получению собственником (пользователем) необоснованного обогащения (двойного дохода).

Судебная коллегия поддержала доводы Администрации, которая при рассмотрении спора неоднократно указывала, что изымаемый земельный участок с расположенным на нем зданием магазина фактически не выбыли из владения предпринимателя и от сдачи здания в аренду извлекается, в связи с чем включение в сумму упущенной выгоды периода с 2018 года по 2021 год неправомерно.

Мнения экспертов

Верховный суд зафиксировал основные постулаты для справедливого определения компенсации при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд:

В-первых, рыночная стоимость выкупной цены земельного участка или прав аренды,  а также расположенных на земле объектов недвижимости определяется, исходя из средних рыночных цен на момент рассмотрения дела.

Во-вторых, убытки в виде упущенной выгоды определяются с даты изъятия земельного участка у собственника (пользователя) на будущий период, в течении которого возможно получение дохода собственником (пользователем).

Адвокат, партнер Адвокатского бюро
“Ant Attorneys”, Мария Лопато

В рассмотренном деле рыночная стоимость прав аренды земельного участка и стоимость магазина были определены судом на дату принятия постановления об изъятии (2018 г.),  а не на дату рассмотрения спора в суде (2021 г.), но так как в этой части решение не обжаловалось ВС РФ в этой части решения проверку не проводил. Однако, если бы предприниматель руководствовался периодом указанным ВС РФ, сумма компенсации в этой части, вероятно, была бы несколько выше.

Позиция ВС РФ в данном случае содержит весьма конкретный перечень обстоятельств, установление которых является существенным при вынесении законного и обоснованного решения по спорам, связанным с возмещением убытков при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Короткевич Елена Павловна, Руководитель Юридической компании «ПроЮрист»

К таким обстоятельствам Верховный суд РФ относит в частности:

• дату фактического изъятия земельного участка;
• утрату заинтересованным лицом возможности использовать земельный участок и получать доход;
• реальность убытков.

Рассматриваемый спор наглядно демонстрирует необходимость исследования фактических обстоятельств и установления не только формального факта изъятия, но и по смыслу ст. 15 ГК РФ действительное несение субъектом права убытков. В противном случае фактически можно говорить о злоупотреблении стороной правом и получении неосновательного обогащения за счет средств муниципального и федерального бюджетов.