ВС РФ: земельный участок под жилым комплексом является общей долевой собственностью всех собственников помещений многоквартирных домов и застройщик не вправе распоряжаться этим земельным участком

22 ноября 2022 г. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение N 16-КГ22-28-К4, в рамках которого Суд признал действия застройщика по уменьшению земельного участка под строительство жилого комплекса незаконными.

Суть дела

Ответчиком по делу является застройщик “Комплекса жилой застройки “Пионер” в Дзержинском районе города Волгограда ЗАО “Трансстрой”.

Согласно Проектной декларации по строительству “Комплекса жилой застройки “Пионер” строительство комплекса осуществлялось ответчиком поэтапно с 2013 года по 2018 год включительно. Согласно этой же Проектной декларации площадь земельного участка под строительство комплекса на начало строительства составляла 20 585 кв. м.

4 июня 2014 г. между истцом Пахомовым Е.Н. и ответчиком ЗАО “Трансстрой” был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по проектированию и строительству жилого комплекса на земельном участке принадлежащем ответчику, категория земель: земли населенных пунктов – “многоквартирное жилищное строительство”, площадь 20 585 квадратных метров, зарегистрированном в соответствии с законом 9 сентября 2011 г., и после получения разрешения на ввод “Комплекса жилой застройки “Пионер” в эксплуатацию передать истцу участнику долевого строительства Пахомову Е.Н. определенную договором квартиру. В свою очередь, истец Пахомов Е.Н. оплатил обусловленную договором цену.

13 июля 2016 г. ответчиком ЗАО “Трансстрой” были получены разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на спорном земельном участке с видом разрешенного использования “многоквартирное жилищное строительство”, введены в эксплуатацию объекты капитального строительства “Комплекс жилой застройки “Пионер” в Дзержинском районе города Волгограда: первый этап – жилые дома 3 и 4, котельная, второй этап – жилые дома 1 и 2, третий этап – жилые дома 5, 6 и 7. 25 июля 2016 года квартира истца была передана ответчиком Пахомову Е.Н. по акту приема-передачи. 15 сентября 2016 г. в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности истца Пахомова Е.Н. на указанную квартиру.

Аналогично осуществлена государственная регистрация права собственности на квартиры всех собственников квартир “Комплекса жилой застройки “Пионер”, в том числе истцов Кожевниковой А.А., Ромашина Д.О. и Сбитневой Н.Э.

1 марта 2017 г. единственным акционером ответчика ЗАО “Трансстрой” Моисеевым П.В. принято решение о разделе спорного земельного участка, площадью 20 858 квадратных метров, принадлежащего ЗАО “Трансстрой”, на 13 земельных участков, на одном из которых – на земельном участке площадью 18 181 квадратных метров – находятся возведенные застройщиком многоквартирные дома, в том числе дом истца Пахомова Е.Н. и других истцов, на земельном участке площадью 401 квадратный метр – котельная, принадлежащая ЗАО “Трансстрой”. Остальные земельные участки имеют площадь в пределах от 36,38 до 405,21 квадратного метра и фактически расположены внутри земельного участка площадью 18 181 квадратный метр. В результате раздела спорного земельного участка площадью 20 858 квадратных метров, на кадастровый учет поставлены вновь образованные земельные участки.

В дальнейшем в период с 9 ноября 2017 года по 23 апреля 2020 года ответчик ЗАО “Трансстрой” заключил с соответчиками по настоящему делу договоры купли-продажи 12 спорных земельных участков, право собственности за соответчиками было зарегистрировано в соответствии с законом.

При этом территориально эти земельные участки расположены на тех местах, где в настоящее время расположены парковочные места для жителей жилого комплекса “Пионер”. Таким образом, все парковочные места, расположенные на территории жилого комплекса “Пионер”, включая места для инвалидов, в настоящее время являются частной собственностью физических лиц.

Истцы не согласились с таким разделом первоначального спорного земельного участка и обратились в суд, так как полагают, что в связи с государственной регистрацией права собственности на объект долевого строительства у них возникло право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на первоначальный земельный участок площадью 20 582 кв. м. Следовательно, ответчик ЗАО "Трансстрой" не вправе был принимать решение о распоряжении данным земельным участком (его разделе) единолично, без согласия собственников помещений многоквартирного дома. По информации Департамента по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгограда, площадь земельного участка, на котором в настоящее время расположены семь многоквартирных домов, не соответствует требованиям местных нормативов градостроительного проектирования городского округа "Город-герой Волгоград", утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 г. N 72/3256. Согласно данным нормативам требуемая площадь земельного участка должна быть не менее 23 257,58 кв. м.

Учитывая изложенное, истцы просили признать недействительным раздел первоначального спорного земельного участка площадью 20 585 кв. м. на вновь образованные из него земельные участки. Снять с государственного кадастрового учета образованные при разделе указанные земельные участки. Прекратить право собственности ЗАО “Трансстрой” на указанные земельные участки. Восстановить кадастровый учет земельного площадью 20 585 кв. м. Признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков заключенные ЗАО “Трансстрой” с другими ответчиками и прекратить их право собственности на вновь образованные земельные участки.

Решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 9 февраля 2021 г. указанные исковые требования удовлетворены. Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что с 15 сентября 2016 г., то есть с момента регистрации истцом Пахомовым Е.Н. права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости, у ответчика ЗАО “Трансстрой” прекратилось право собственности на земельный участок площадью 20 585 кв. м, а также возникло право общей долевой собственности на земельный участок у всех сособственников помещений в многоквартирных домах. Ответчик ЗАО “Трансстрой” незаконно произвел раздел земельного участка площадью 20 585 кв. м. на земельные участки без согласия собственников помещений в многоквартирном доме жилого комплекса “Пионер”, что свидетельствует о недействительности такого раздела и последующих сделок купли-продажи земельных участков. Суд также восстановил срок исковой давности, поскольку о нарушении прав истцам стало известно только 8 августа 2020 года, когда на территории земельного участка стали устанавливать блокираторы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 5 августа 2021 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 3 марта 2022 г., решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что собственники помещений в многоквартирных домах в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельных участков для эксплуатации жилых домов не обращались.

Право общей долевой собственности на земельный участок у каждого из собственников помещений в многоквартирном жилом доме возникает только в отношении того земельного участка, на котором непосредственно располагается соответствующий многоквартирный дом, тогда как сведений о формировании земельного участка под каждым из семи многоквартирных домов не предоставлено. Судом апелляционной инстанции указано, что отсутствие права общей долевой собственности на весь спорный земельный участок у собственников помещений в многоквартирных домах жилого комплекса "Пионер" подтверждается тем обстоятельством, что 13 октября 2017 г. из спорного земельного участка был выделен в том числе земельный участок площадью 401 +/- 1 квадратный метр, на котором расположена газовая котельная, собственником которой является ответчик ЗАО "Трансстрой", и на данном участке отсутствуют элементы благоустройства, относящиеся к жилым домам. Поскольку у истцов не возникло право общей собственности на земельный участок площадью 20 585 квадратных метров, ответчик ЗАО "Трансстрой" как собственник земельного участка был вправе осуществить его раздел и последующее отчуждение новых земельных участков.

Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение и определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Позиция Верховного Суда РФ

Поскольку спорный земельный участок изначально находился в собственности ответчика застройщика ЗАО “Трансстрой”, на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и по передаче в общую долевую собственность земельных участков, сформированных по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственник-застройщик был не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами.

Если утверждения истцов о том, что в границах спорных участков, принадлежащих ответчикам, находятся земли, относящиеся к общему имуществу, соответствовали действительности, то сделки по распоряжению такими участками следовало признать ничтожными на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащие существу законодательного регулирования, закрепленного в статье 290 названного Кодекса принципа единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как нарушающие охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирного дома.

Мнение эксперта

Данное определение ВС РФ имеет значение для формирования судебной практики при рассмотрении споров связанных с правами собственности и вытекающих из них прав пользования собственников единых жилых комплексов.

Чернов Александр Анатольевич, самозанятый юрист по недвижимости, г. Казань

Так, ВС РФ в своем определении указал, что при рассмотрении данной категории дел важными становятся вопросы являются ли многоквартирные дома единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения, с учетом условий договоров долевого участия, заключенных с истцами и другими лицами о строительстве комплекса жилой застройки и условий проектной декларации по строительству комплекса , согласно которой в состав общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, входят:

• межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры,
• электрощитовые,
• технические помещения, крыша, фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции,
• земельный участок с элементами благоустройства: асфальтобетонные подъездные пути и тротуары, парковки автотранспорта,
• площадки для отдыха взрослых с установкой малых архитектурных форм, игровые площадки для детей,
• площадки для мусороконтейнеров,
• скамейки, урны, озеленение территории деревьями, кустарниками.